由于房屋的所有人（業(yè)主）在使用、處理自己的房屋時，很多時候會涉及他人，因此業(yè)主的權(quán)利與其擁有其他商品的權(quán)利有很大的不同。

業(yè)主享有權(quán)利的類型

　?。?、對樓房專有部分享有的專有所有權(quán)：所謂“專有部分”，簡單地說就是業(yè)主自己單獨享有的或者說私人享有的那一部分，即一個單元中戶門以內(nèi)的空間。所謂“專有所有權(quán)” 就是業(yè)主自己單獨擁有的權(quán)利，不與他人分享的權(quán)利，這種權(quán)利就像擁有一輛私人汽車一樣。 　　

　?。?、對樓房共有部分享有的共有所有權(quán)：所謂“共有部分”就是全部業(yè)主或部分業(yè)主都有權(quán)享有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是由國家法律直接規(guī)定的，一般指樓房的基本構(gòu)造部分，附屬建筑物和附屬設(shè)備等；約定共有部分則是由合同契約或公約約定的屬業(yè)主所有的部分，比如：室外車庫、庭園、配套商業(yè)設(shè)施等。 　　

　　３、因業(yè)主之間的共同關(guān)系產(chǎn)生形成的成員權(quán)：由于樓房的特殊構(gòu)造，其權(quán)利歸屬及使用上不能分離，業(yè)主之間形成共同關(guān)系，并通過一定的組織來處理自己的物業(yè)權(quán)利，因而作為一個組織的成員形成成員權(quán)。

業(yè)主享有權(quán)利的具體內(nèi)容

　?。?、在專有所有權(quán)中： 　　

　?。ǎ保┧袡?quán)：業(yè)主對專有部分享有充分自由占有、使用、收益和處分的權(quán)利，即業(yè)主可以使用、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、與等，他人不得干涉。 　　

　?。ǎ玻┫噜徥褂脵?quán)：業(yè)主正當(dāng)合理地使用自己的專有部分和請示使用其他業(yè)主的專有部分或公用部分的權(quán)利。比如：為了修復(fù)自己漏水的天花板，該業(yè)主可以利用樓上業(yè)主的地板，樓上業(yè)主不得拒絕。 　　

　　２、在共有所有權(quán)中： 　　

　　（１）對共有部分的使用權(quán)：對于共有部分，業(yè)主可以合理善意地使用。 　　

　?。ǎ玻┦找鏅?quán)：如共有部分被出租、出售取得收益的時候，業(yè)主可以取得相應(yīng)份額的利益。 　　

　　３、在成員權(quán)中： 　　

　　（１）表決權(quán)：業(yè)主參加全體業(yè)主大會，對大會討論的事項享有投票表決權(quán)。

（２）制訂規(guī)約權(quán)：即參加全體業(yè)主大會，參與制訂和修改公約、管理規(guī)則等權(quán)利。 　　

　　（３）選舉與罷免管理機構(gòu)人員的權(quán)利：即參加全體業(yè)主大會，選舉管委會成員、罷免管委會成員、通過管委會罷免物業(yè)管理公司的權(quán)利。 　　

　?。ǎ矗┱埱髾?quán)：即依據(jù)管理公約請示召開業(yè)主大會、請示管理機構(gòu)擔(dān)當(dāng)管理公共事務(wù)，請求收取分配共有部分應(yīng)得的利益，請求停止侵犯共同利益行為的權(quán)利。業(yè)主應(yīng)該積極地參加物業(yè)管理工作，但不可能親自去做打掃衛(wèi)生、維修電梯等工作，這些要委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司來做。那么，對物業(yè)管理公司的管理就是業(yè)主參與物業(yè)管理的主要方式。要管理好物業(yè)管理公司，頭先要有業(yè)主自己的組織即物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會又應(yīng)該將物業(yè)公司的財務(wù)開支作為工作的主要線索。因為就目前的實際而言，管理水平還是其次的問題，關(guān)鍵是不要讓業(yè)主的錢被管理公司浪費，通過各種途徑流失掉。

王小東

（北京晨報）

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