《物權(quán)法》的通過，標(biāo)志著中國(guó)由此邁入“物權(quán)時(shí)代”。那么，《物權(quán)法》的出臺(tái)對(duì)社區(qū)建設(shè)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)此，本報(bào)記者對(duì)社區(qū)治理專家舒可心先生進(jìn)行了專訪。
《物權(quán)法》規(guī)范社區(qū)管理

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：《物權(quán)法》第74條對(duì)車庫(kù)、車位的歸屬問題做出了明確規(guī)定，您在博客上撰文認(rèn)為，這種規(guī)定可能不利于車庫(kù)問題的解決。那么，在目前的法律框架下，如何才能避免這種因車庫(kù)、車位歸屬問題產(chǎn)生對(duì)社區(qū)的不良影響？

舒可心：按照《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)且不是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。然而，在任何一個(gè)范圍內(nèi)，如果允許一個(gè)非公共權(quán)利的當(dāng)事人壟斷某一種特定的具有公共屬性的商品時(shí)，只要這種商品不足以滿足所有需求，勢(shì)必導(dǎo)致壟斷者和公眾的矛盾。在這里，如果政府對(duì)車位數(shù)量規(guī)劃不足，《物權(quán)法》對(duì)車位、車庫(kù)的法律規(guī)定，則事實(shí)上人為地造成了建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)資源的壟斷。而中國(guó)人歷來有以行動(dòng)而不是訴訟維權(quán)的習(xí)慣，那就很容易造成這樣的情況：業(yè)主群體迫使車位、車庫(kù)當(dāng)事人降低價(jià)格，使得其利益受到損失，甚至發(fā)生哄搶，集體占用車位、車庫(kù)的行為。這些，都將直接影響社區(qū)的穩(wěn)定。所以，政府在處理規(guī)劃時(shí)必須考慮這點(diǎn)，也提醒開發(fā)商不要以為壟斷車位、車庫(kù)真的有利可圖。而在目前的法律制度下，要避免這種情況可能帶來的不良影響，開發(fā)商需要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候趕緊賣掉其持有的車庫(kù)、車位。如果這些不足的車位在一個(gè)當(dāng)事人手里，大家就會(huì)敵視這個(gè)人，無疑會(huì)影響社區(qū)穩(wěn)定。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在住宅小區(qū)中，住宅商用往往是讓住戶怨聲載道的問題，剛剛出臺(tái)的《物權(quán)法》第77條就對(duì)這一問題做出了原則性的規(guī)定。而北京市有關(guān)部門也擬出臺(tái)文件取消禁止住宅商用的規(guī)定。您如何看待住宅商用的問題？您認(rèn)為應(yīng)如何解決“住宅禁商”與“住宅商用”的沖突？

舒可心：《物權(quán)法》在這方面的規(guī)定是比較合理的。所有權(quán)決定一切，也就是說，業(yè)主擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，就有任意處分的權(quán)利，只要他的行為不違反政府的法律法規(guī)，又不跟相鄰業(yè)主發(fā)生糾紛即可。我一直主張“住宅禁商”的問題應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)或者由鄰里之間來決定。但是，當(dāng)出現(xiàn)改變住宅規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)等違反政府行政命令的情況時(shí)，政府還是需要出手管理。政府要嚴(yán)格區(qū)分行政違法和侵犯相鄰權(quán)的區(qū)別，把相鄰權(quán)的決策交給業(yè)主們自己去解決，這才能夠構(gòu)建穩(wěn)定社區(qū)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主爭(zhēng)利的事件常常見諸報(bào)端，《物權(quán)法》第81條確定了業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位和核心地位。您認(rèn)為這對(duì)解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛有怎樣的意義？

舒可心：中國(guó)的絕大部分物業(yè)管理糾紛都不是純粹的物業(yè)管理糾紛，而是由于公共服務(wù)及相鄰權(quán)糾紛引起的紛爭(zhēng)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)以行政法規(guī)的形式把物業(yè)管理權(quán)利賦予了業(yè)主，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》不能賦予業(yè)主物權(quán)，而只能由《物權(quán)法》來賦予。說到底，《物業(yè)管理?xiàng)l例》是在沒有上位法出臺(tái)的情況下出臺(tái)的下位法，《物權(quán)法》以上位法的形式確立了業(yè)主的物權(quán)和其在物業(yè)管理中的主體地位，但這對(duì)物業(yè)管理糾紛并沒有太大影響。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利早在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中就已經(jīng)明確了，《物權(quán)法》只是以上位法的形式重復(fù)了一下這件事情而已，并不意味著業(yè)主維權(quán)就更方便了?！段餀?quán)法》只是確立了物業(yè)管理權(quán)利是業(yè)主物權(quán)的一個(gè)衍生權(quán)利，并且除了物業(yè)管理權(quán)利之外業(yè)主還有其他的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主大會(huì)可以起訴開發(fā)商，有助于解決一部分因開發(fā)商過失導(dǎo)致的糾紛。

明確物業(yè)費(fèi)性質(zhì)是一大進(jìn)步

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：《物權(quán)法》第83條確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)等行為的訴訟主體地位及訴訟權(quán)利。目前，在物業(yè)管理實(shí)踐中，拒付物業(yè)費(fèi)是一些物業(yè)小區(qū)普遍存在的問題。您認(rèn)為《物權(quán)法》出臺(tái)這一規(guī)定具有怎樣的現(xiàn)實(shí)意義？對(duì)一些業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的問題，您認(rèn)為應(yīng)如何處理？

舒可心：《物權(quán)法》的這一規(guī)定比《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定要好很多，其隱含了欠費(fèi)業(yè)主實(shí)際上侵害的是業(yè)主大會(huì)的利益這層意思。實(shí)際上，物業(yè)管理費(fèi)不是單個(gè)業(yè)主承諾向物業(yè)管理公司繳納的費(fèi)用，而是所有業(yè)主共同歸集起來用于本物業(yè)管理區(qū)域中公共設(shè)備設(shè)施的管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，是業(yè)主之間以公約形式互相承諾的一種義務(wù)，在英文中可理解成“業(yè)主大會(huì)會(huì)費(fèi)”。欠費(fèi)實(shí)際上是欠費(fèi)成員侵害了其他成員的利益，沒有履行成員的義務(wù)。欠費(fèi)追討的權(quán)利根本上就是業(yè)主大會(huì)的，只不過授權(quán)物業(yè)公司在做。

在物業(yè)管理欠費(fèi)這件事情上，媒體應(yīng)該大張旗鼓地宣傳物業(yè)費(fèi)本來的性質(zhì)。目前的情況是，大家想以不交物業(yè)費(fèi)來和物業(yè)公司抗衡，這實(shí)際上是白費(fèi)力氣，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的性質(zhì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)員費(fèi)，該會(huì)員費(fèi)和物業(yè)公司的侵權(quán)不在一個(gè)法律關(guān)系中。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司做得不好，可以解雇它，但不應(yīng)該不繳納會(huì)費(fèi)。立法系統(tǒng)、司法系統(tǒng)、行政系統(tǒng)以及媒體都應(yīng)該去給業(yè)主們講清楚物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)到底是什么，促使業(yè)主不以業(yè)主之間的義務(wù)來和物業(yè)公司抗辯。

應(yīng)建設(shè)性看待《物權(quán)法》

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為社區(qū)建設(shè)需要具備哪些關(guān)鍵性的要素？《物權(quán)法》的出臺(tái)對(duì)這些要素有怎樣的影響？

舒可心：我覺得對(duì)任何東西都要給一個(gè)硬性指標(biāo)是沒有意義的。和諧社區(qū)或和諧組織較重要的問題是要有一個(gè)機(jī)制讓這個(gè)組織內(nèi)部的問題能夠化解在內(nèi)部，能夠使得任何人的權(quán)利都有主張的機(jī)會(huì)。和諧和穩(wěn)定的區(qū)別在于：穩(wěn)定是靠壓力實(shí)現(xiàn)的，而和諧是靠每個(gè)人的平等機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)的。一個(gè)社區(qū)是不是和諧，要看這個(gè)社區(qū)有沒有一個(gè)機(jī)制、一個(gè)系統(tǒng)讓每個(gè)人都在他們想表達(dá)意見的時(shí)候能夠表達(dá)，并能給他們一個(gè)反饋。中國(guó)的所有社區(qū)都可以做到很穩(wěn)定但不一定能很和諧，因?yàn)槲覀兡壳叭鄙龠@種機(jī)制?！段餀?quán)法》的出臺(tái)只是一個(gè)確權(quán)的過程。一部法律出臺(tái)，如果人們不去用的話，侵權(quán)人仍然會(huì)去侵權(quán)。法律有刑法和民法兩個(gè)層面，民法不是違法必糾的，而是需要自訴的，開發(fā)商的侵權(quán)需要業(yè)主自己主張。法律的出臺(tái)，并不意味著和諧社區(qū)就來到了，關(guān)鍵是大家要把法律用起來。如果大家拋棄《物權(quán)法》，還是用“打架”的方式和開發(fā)商維權(quán)的話，這是較悲哀的。人們從用暴力到用法律較后發(fā)展到以協(xié)商的方式維權(quán)，才到真正的和諧社會(huì)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于這部《物權(quán)法》，您認(rèn)為在社區(qū)治理方面，它還有哪些不足？有哪些需要進(jìn)一步立法明確或通過實(shí)踐改進(jìn)的地方？

舒可心：我反對(duì)新出臺(tái)一部法律，大家就去進(jìn)行批判，這不是建設(shè)性的。我的立法觀是這樣的：成文的法律應(yīng)當(dāng)符合人民的習(xí)慣。離人民的想法太遠(yuǎn)，就不是一部好法律。盡管對(duì)《物權(quán)法》在車位、會(huì)所等方面的一些規(guī)定大家還存在一些意見，但它已經(jīng)成為成文的法律了，大家只能依法去做。我們現(xiàn)在面臨較重要的問題不是改善法律，而是讓現(xiàn)有的法律能夠成為判例，能夠成為大眾的共識(shí)。

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