政策都是少數(shù)人決定的，老百姓也搞不懂，你也搞不清楚他今天想什么招，明天想什么招，我覺得大河研究院不能去研究政策，不好猜出來。我們應(yīng)該研究市場規(guī)律，我們從歷史中可以看出應(yīng)該是什么。我只能講以后怎么辦，以后也不是說市場的以后會怎么樣，我可能估計一下按照國際慣例看看我們將來會發(fā)展到什么樣。
 
　　保障房？誰有錢就保障誰
 
　　一般來說，個發(fā)展階段是人均一張床，1949年人均居住面積是4.2多平方米，但是建國30周年還沒有改善。從世界各國來說，聯(lián)合國提出的保障是你有一張床，意思是作為社會的安全網(wǎng)，不要讓這些人掉下去，不要讓這些人睡在大街上。但是今天我們說的保障房已經(jīng)不是這個概念了。現(xiàn)在已經(jīng)不是保障你有一張床了，當(dāng)我們說稅收提高到3500塊錢以后，應(yīng)該納稅的是3000多萬人，顛倒了我們對市場的判斷，到底我們應(yīng)該保障什么東西都不知道。至少從現(xiàn)在出臺的標(biāo)準(zhǔn)來看保障的是中產(chǎn)，就是誰有錢保障誰。
 
　　個階段稱“戶均一套房”，每個家庭都有一個獨立的住房，這個住房的概念解決了家庭的尊嚴(yán)問題。過去我們看到更多的是四合院，好幾個人住一套房，或者合居，現(xiàn)在是群居了。第三個階段是人均一間房，中國發(fā)展研究會提出來人均一間房水平達(dá)到60%，但實際上達(dá)不到。接著就是提高居住質(zhì)量，當(dāng)人們居住水平提高后就需要有更舒適的，而不僅僅是供應(yīng)了，這就到了第四階段即擴(kuò)大住房舒適度消費階段。
 
　　發(fā)展的過程需要高速的建設(shè)
 
　　在發(fā)展的過程中，任何國家都不可避免地出現(xiàn)用大量的住宅建設(shè)來滿足住房需求。美國和英國在不同年份中，尤其是二次世界大戰(zhàn)之后，他們頭先是住房建設(shè)，到居住房屋達(dá)到了戶均一套以上，就是1:1.2的時候才開始出現(xiàn)下降。韓國占GDP的比重接近于9%，而我們國家現(xiàn)在約占12%左右，我們4萬多億的總投資，住宅投資占的比例很低，因為總投資里面大概只有70%是用于住宅的。我們現(xiàn)在全部的房地產(chǎn)投資，占固定資產(chǎn)的比重是22%，如果除去非住宅建設(shè)部分，我們占固定資產(chǎn)的比重大概只有12%到13%。其實世界各國在發(fā)展過程中都經(jīng)歷過高速的發(fā)展期。
 
　　從世界各國來看，中國平均一個家庭擁有的房子不到一套。我們用這些證明了現(xiàn)在住宅發(fā)展程度是高的，這是在不同時期，世界各國城市化發(fā)展過程中，日本、韓國與中國的對比。在同期對比中，韓國、日本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們。換句話說，如果我們的城市化進(jìn)程在進(jìn)入下一個發(fā)展階段后，是不是要進(jìn)入這樣的過程，如果要進(jìn)入這樣的過程的話，我們可能翻兩三倍才能滿足城市化的基本需求。
 
　　到2030年還爬不到頂峰
 
　　這些改善性需求里面，城市化率占49%，折舊占24%，居住條件改善占32%，城市人口自然增加占3%。在2020年之后基本上能實現(xiàn)一個家庭有一個住房，然后維持一個低的平均水平。我們不可能出現(xiàn)韓國、日本的增長過程，政府不允許你一下子提高的，我們只能慢慢地爬，爬到2030年還爬不到頂峰，所以我們還得繼續(xù)往上爬。
 
　　決定未來房價走勢的條件個是家庭結(jié)構(gòu)的變化。即每個家庭的人口是不是在減少，而家庭數(shù)量是不是在增多。個就是城市化率是不是在提高，我們一定會進(jìn)入一個城市化率的高增長階段。農(nóng)民有錢一定要進(jìn)城，但是供給量達(dá)不到。第三個是經(jīng)濟(jì)增長率，如果我們未來幾年持續(xù)保持8%以上的經(jīng)濟(jì)增長，就必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)的高增長。
 

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