你以為房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”結(jié)束了？在前日舉辦的第六屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)深圳站上，經(jīng)濟(jì)學(xué)專家們表示：下一個(gè)十年才是真正黃金時(shí)代！現(xiàn)在只是剛剛開頭而已。

　　只是，上一個(gè)“購(gòu)房子就能賺錢黃金時(shí)代”真的已過去了。對(duì)于這一點(diǎn)，參加第六屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、住建部原政策研究主任陳淮，新華指數(shù)公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)金巖石以及多部委專家央企戰(zhàn)略顧問、華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任華偉三位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家無一人否認(rèn)。那么，下一個(gè)“新黃金時(shí)代”又是如何的呢？

　　“走到了市場(chǎng)說了算的時(shí)代”

　　諸如一系列“今年8月部分城市松綁限購(gòu)令、9月松綁限貸政策、近期又迎來降息……”的一系列政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實(shí)際是政策的“侍機(jī)而退”，即政策選擇了對(duì)的時(shí)機(jī)推出房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已有了新常態(tài)—“政策主導(dǎo)影響市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)機(jī)制顯現(xiàn)，令真正的黃金十年才剛剛開頭—走到了市場(chǎng)說了算的時(shí)代。”

　　陳淮指出，這個(gè)新黃金十年是發(fā)展的十年，同時(shí)又是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年。華偉也認(rèn)為，未來十年，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)比以前更加給力。2013年開始，政府樹立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，但因歷史原因，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的起點(diǎn)處于“負(fù)起點(diǎn)”。

　　對(duì)此，金巖石稍顯“悲觀”地指出：“從現(xiàn)在開始，我們真正能夠在樓市中賺錢的機(jī)會(huì)越來越少了”。房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷大洗牌，未來能活下來的開發(fā)商，有三個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)：一是要被金融市場(chǎng)接受，所以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面能活九個(gè)，而非上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面較多活一個(gè)；二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的證券化，這要求開發(fā)商的產(chǎn)品具有三個(gè)特征高端、大盤，全功能，這樣才能讓房地產(chǎn)商在賣房子的同時(shí)賣現(xiàn)金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業(yè)務(wù)，但必須具有全球化的視野，這才能在有機(jī)會(huì)、有夢(mèng)想的中國(guó)，獲得發(fā)達(dá)國(guó)家過剩資金的青睞，分享全球化的紅利。

　　“城市九死一生”？選對(duì)城市很重要

　　同時(shí)，專家也很默契地拋棄了整體論市，提出整體全國(guó)來談房?jī)r(jià)走勢(shì)已沒有意義，“城市”對(duì)于房?jī)r(jià)的影響至關(guān)重要。在未來，必定會(huì)出現(xiàn)某些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，某些城市會(huì)下跌甚至崩盤。金巖石指出，城市九死一生。中國(guó)在城市化完成的2025-2030年，中國(guó)85%的區(qū)域會(huì)變成無人區(qū)。那么在無人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)會(huì)一文不值。

　　而在人口集聚的17個(gè)城市，這些城市的區(qū)域房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，漲到你目瞪口呆。至于如何得出這17個(gè)城市，金巖石引用了相關(guān)機(jī)構(gòu)的結(jié)論，2012年中國(guó)企業(yè)平均年薪在6萬以上的只有8個(gè)城市，隨后是平均年薪4萬-5萬之間也是8個(gè)，加上廈門的財(cái)富存量實(shí)際上在這張圖二線城市的范圍之內(nèi)，這樣我們就看到17個(gè)城市。未來房?jī)r(jià)上漲的城市鎖定在這17個(gè)城市當(dāng)中，而且是這17個(gè)城市的區(qū)。

　　而陳淮也給出了“選城市”的標(biāo)準(zhǔn)，提醒開發(fā)商在發(fā)展策略上更需要關(guān)注到城市的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在根據(jù)十八屆三中全會(huì)明確提出“要特別發(fā)展中等城市。”以及近期國(guó)務(wù)院又新出臺(tái)的小、中、大、特大等級(jí)以及核心城市的劃分人口數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的嚴(yán)控城市。而100萬到500萬人口其中相當(dāng)一部分將是房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，人口聚集的核心地方。

　　值得注意的是，不能簡(jiǎn)單以一、二、三線城市劃分來對(duì)號(hào)入座，100萬人口城市有很大的發(fā)展空間，500萬人口的城市不一定有機(jī)會(huì)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不一樣，直接影響城市發(fā)展的未來。
 

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