對(duì)很多老百姓來(lái)講，購(gòu)房簽合同還是人生次，面對(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)商，稍不留意就會(huì)掉進(jìn)合同陷阱，可能會(huì)花掉一生甚至幾代人的積蓄、用幾十年來(lái)承擔(dān)這個(gè)教訓(xùn)。近日，建設(shè)部和國(guó)家工商總局發(fā)布了《商品房購(gòu)賣合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱《示范文本》），和北京市目前及過(guò)去用過(guò)的房屋《銷售契約》和《預(yù)售契約》相比，購(gòu)房人有了更多的選擇權(quán)。不過(guò)要注意的是：有了選擇權(quán)而自己選錯(cuò)了，從法律角度上講反而會(huì)更被動(dòng)，因?yàn)槟褟谋黄茸優(yōu)榱俗栽浮Ｗ鳛橐粋€(gè)1991年就開(kāi)始在北京購(gòu)商品房的過(guò)來(lái)人，和一個(gè)為購(gòu)房糾紛在北京市中級(jí)人民法院和高端人民法院走過(guò)一圈的人，本文作者細(xì)心研究過(guò)中國(guó)法律和簽過(guò)多份合同，也有過(guò)“敗走麥城”的經(jīng)歷，他結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)《示范文本》進(jìn)行的詳解，實(shí)乃購(gòu)房人簽合同的實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)。

　　條：簽合同頭先要分清文本

　　從90年代初至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購(gòu)房合同外，北京市印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”的內(nèi)、外銷商品房《預(yù)售契約》和《銷售契約》不少于10種，此次新發(fā)布的《示范文本》上寫(xiě)的是“可作為簽約文本”，但并沒(méi)有要求“必須使用這個(gè)文本”，因此，建議購(gòu)房人在簽購(gòu)房合同前先準(zhǔn)備好新發(fā)布的《示范文本》，在簽合同時(shí)拿出來(lái)和房地產(chǎn)商提供給您的合同對(duì)一對(duì)，并盡可能要求房地產(chǎn)商使用新的《示范文本》。

　　條：購(gòu)房人和房地產(chǎn)商都有權(quán)寫(xiě)“補(bǔ)充協(xié)議”

　　房地產(chǎn)商在讓購(gòu)房人簽合同時(shí)，往往會(huì)把《合同》或《契約》與“補(bǔ)充協(xié)議”一起交給購(gòu)房人，并告訴購(gòu)房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，這時(shí)您千萬(wàn)不要被唬住。印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”字樣的《契約》是政府統(tǒng)一印制的，但補(bǔ)充協(xié)議卻是房地產(chǎn)商自己印的，房地產(chǎn)商可以寫(xiě)補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房人也同樣有權(quán)寫(xiě)！

　　第三條：要搞清公證和律師的作用

　　房地產(chǎn)商和購(gòu)房人簽合同時(shí)，經(jīng)常會(huì)請(qǐng)公證處人員或律師在場(chǎng)，也有的是請(qǐng)律師或公證處辦理公證手續(xù)。對(duì)此，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房人往往會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，誤以為經(jīng)過(guò)律師或公證的合同一定是公平的。

　　在這里，購(gòu)房人頭先沒(méi)有搞清公證的是什么。房地產(chǎn)購(gòu)賣公證的是簽約人的身份、簽約人的行為和簽約內(nèi)容是否違反法律，注意公證上寫(xiě)的是“合同是否符合法律”，可并沒(méi)有寫(xiě)“合同是否公平”。有觀點(diǎn)認(rèn)為：如果合同上蓋了“北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處”的商品房登記專用章，“公證”不“公證”是一樣的。

　　同樣，購(gòu)房人也沒(méi)有搞清簽約時(shí)房地產(chǎn)商請(qǐng)來(lái)的律師的作用是什么。通常，他們的作用僅僅是“見(jiàn)證”而已，簽約后發(fā)生糾紛，他們可沒(méi)責(zé)任替您打官司，除非您另外花錢(qián)，專門(mén)請(qǐng)他為您打官司。有律師就等于有“公正”的觀念是錯(cuò)誤的，律師了解法律但絕不是“裁判”， 他們的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不是“公正”而是“不違法”。 找到法律漏洞、為出錢(qián)的當(dāng)事人服務(wù)通常是他們的目的。可能有的購(gòu)房人會(huì)說(shuō)：律師費(fèi)是我出的。但您想沒(méi)想過(guò)：律師是誰(shuí)找的？換句話說(shuō)：生意是誰(shuí)給的？明白這個(gè)道理，將來(lái)這個(gè)“見(jiàn)證”律師變?yōu)榉康禺a(chǎn)商的法律代表或出庭代理人，您就不會(huì)感到奇怪了！所以有觀點(diǎn)也認(rèn)為：如果合同上蓋了“北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處”的商品房登記專用章，“見(jiàn)證”不“見(jiàn)證”是一樣的。

　　第四條：購(gòu)的什么房要明確

　　北京目前的商品房分為“外銷房”、“內(nèi)銷房”、“內(nèi)銷外租房”幾種，現(xiàn)在《示范文本》中并沒(méi)有條款直接加以區(qū)分，購(gòu)房人可以從房地產(chǎn)商提供的《預(yù)售許可證》分出“外銷房” 和“內(nèi)銷房”?！皟?nèi)銷外租房”是一個(gè)新概念，購(gòu)房人如購(gòu)這種房，除應(yīng)要求房地產(chǎn)商提供《預(yù)售許可證》外還應(yīng)要求房地產(chǎn)商提供《內(nèi)銷外租許可證》，可千萬(wàn)不要輕信房地產(chǎn)商或者沒(méi)有法律效力的文件、信函。

　　購(gòu)房人更要明確自己購(gòu)的是成品房（不裝修就能用的房），還是初裝修的房（須再裝修后才能使用的房）。《示范文本》對(duì)此問(wèn)題沒(méi)有專門(mén)條款加以明確，只在第八條“交付期限”中的交付條件有間接反映，這種不明確在發(fā)生糾紛時(shí)，對(duì)購(gòu)房人顯然不利。因此，建議購(gòu)房人一定要堅(jiān)持用專門(mén)條款將自己購(gòu)的是什么樣的房直接表述清楚。

　　第五條：面積差異處理宜選用種方法

　　次購(gòu)房人可能不知道，購(gòu)東西擔(dān)心的是缺斤短兩，購(gòu)房卻要注意交房時(shí)“建筑面積” 增大，因?yàn)樵龃蟮拿娣e絕不是房地產(chǎn)商好心給您的，而是房地產(chǎn)商強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣的一種手段。有的房地產(chǎn)商為了吸引購(gòu)家，在賣房時(shí)故意將“建筑面積”寫(xiě)小，來(lái)降低每套房的售價(jià)，交房時(shí)再以“誤差”為借口，讓購(gòu)房人另付一筆“補(bǔ)差”款。大家要留意的是這個(gè)“誤差”可能不是3％以內(nèi)，而是百分之十幾或更多，而且這種“誤差”往往只出在“建筑面積”上，而“實(shí)用面積”反而卻有可能減小，讓作為上帝的您不僅要為籌集預(yù)算外的款項(xiàng)而犯愁，以后還要每年為并不實(shí)用的“建筑面積”負(fù)擔(dān)沉重的物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)或空調(diào)費(fèi)。新版《示范文本》第五條種選擇避免了房地產(chǎn)商出千?；?，我認(rèn)為購(gòu)房人宜做此項(xiàng)選擇。

　　特別需要指出的是，我們比較房子的大小，直觀的是“實(shí)用面積”或“使用面積”，過(guò)去公房交房租也是按“使用面積”交的。90年代初，商品房概念從香港傳入北京，香港賣房按 “建筑面積”計(jì)價(jià)也被國(guó)內(nèi)廣泛采用，由于“實(shí)用率”（實(shí)用率 ＝ 使用面積 ／ 建筑面積）可大可小，往往引起爭(zhēng)議，香港經(jīng)常說(shuō)的“縮水樓”，指的其實(shí)并不是“建筑面積”縮水，而是“實(shí)用率”縮水，因?yàn)椤敖ㄖ娣e”縮水有“法”管，而“實(shí)用率”縮水無(wú)“法”管。對(duì)此，香港政府已開(kāi)始采取一些措施進(jìn)行管理。

　　新的《示范文本》中沒(méi)有“使用面積”、“實(shí)用面積”、“實(shí)用率”等老百姓常用的詞，也許是專家們認(rèn)為這些用詞不嚴(yán)謹(jǐn)，而用了一個(gè)新詞“套內(nèi)建筑面積”。雖然“套內(nèi)建筑面積” 不和我們老百姓理解的“使用面積”或“實(shí)用面積”完全一致，但至少這些“建筑”是建在您購(gòu)的房子里，而不受公共建筑面積（諸如大堂、電梯、樓道、會(huì)所所占面積）的影響。因此，我認(rèn)為購(gòu)房人選擇“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)較有保障，當(dāng)然，如果您能將房地產(chǎn)商在“售樓書(shū)”或“廣告”上寫(xiě)的“實(shí)用率”補(bǔ)充到合同里更好。否則，您選了“按建筑面積計(jì)價(jià)” 或“按套計(jì)價(jià)”，而沒(méi)有約定“實(shí)用率”，如果收摟時(shí)趕上“實(shí)用率”縮水，您只能是欲哭無(wú)淚。

　　第六條：賠償利率要確定具體數(shù)字

　　《示范文本》有幾處提到房地產(chǎn)商如果違約“按利率”付給購(gòu)房人利息。過(guò)去《契約》文本上是“按XX銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算”，我建議購(gòu)房人不要這樣選。因?yàn)橘J款利率不是老百姓能查得清的，不同銀行、不同貨幣、不同時(shí)期、不同對(duì)象、不同科目，五花八門(mén)，較難的是沒(méi)有一個(gè)銀行接受老百姓查詢，法院也不會(huì)幫您查。因此，您和房地產(chǎn)商簽合同時(shí)較好規(guī)定一個(gè)明確的數(shù)字（如：年息8％）?！”本┙鸲脊ⅰ⒑暾\(chéng)

　　（本文精彩下篇將在下周二D4版繼續(xù)刊出，有關(guān)近期建設(shè)部印發(fā)的《商品房購(gòu)賣合同示范文本》，將在本周五物業(yè)D5版全文刊登，敬請(qǐng)關(guān)注。）

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