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說(shuō)說(shuō)五證的因果關(guān)聯(lián)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 525 次
不是隨便個(gè)人就能賣房,也不是隨便個(gè)人就能購(gòu)房
前面已經(jīng)說(shuō)了,北京市絕大多數(shù)在銷項(xiàng)目都是期房,而內(nèi)銷和外銷除了購(gòu)方的身份要求不同之外,兩種契約的內(nèi)容大體相同(不同之處在以后的文章中專門論述)。同時(shí),考慮到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已由集團(tuán)購(gòu)購(gòu)轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)居民個(gè)人購(gòu)購(gòu)。因此,筆者以《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》為藍(lán)本,以城鎮(zhèn)居民個(gè)人購(gòu)購(gòu)為基本形式向讀者做些簡(jiǎn)單的解釋和說(shuō)明。
附:北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約
?。ǜ郊穑?
賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)
購(gòu)方(以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲方根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定,已依法取得北京市 區(qū)(縣) 地塊的國(guó)有土地使用權(quán),土地使用面積為 平方米,土地使用年限 年,自 年 月日起至 年 月 日止,國(guó)有土地使用證號(hào)為 。甲方在上述地塊上建設(shè)的 ,現(xiàn)已具備規(guī)定的預(yù)售條件,經(jīng)北京市國(guó)土資源和房屋管理局批準(zhǔn),準(zhǔn)予上市預(yù)售,商品房銷售許可證號(hào)為京房?jī)?nèi)證字第 號(hào)。
乙方自愿購(gòu)購(gòu)甲方的 房屋,房屋用途為 。乙方預(yù)購(gòu)房屋的定金為人民幣 元。雙方經(jīng)協(xié)商,就該房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)訂立本契約。
?。ǜ郊梗?
通過(guò)契約頭部,我們可以清楚在銷商品房的以下情況:
1.合同雙方當(dāng)事人:
賣方即預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),購(gòu)方即購(gòu)房者。雙方應(yīng)具備出賣人或購(gòu)受人的法律資格。作為賣方,應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(看一下?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照就能了解)。作為購(gòu)方,應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的公民。限制民事行為能力的公民(指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人)以及無(wú)民事行為能力人(不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人)若以自己的名義購(gòu)房必須由他的法定代理人(監(jiān)護(hù)人)代理。比如兒童可以購(gòu)房,在購(gòu)方的一欄中簽上自己的名字,但簽約行為必須由他的監(jiān)護(hù)人(一般為其父母)代理。
在此著重說(shuō)一下,目前個(gè)人購(gòu)購(gòu)商品房只限于城鎮(zhèn)居民,農(nóng)業(yè)戶口的居民不能購(gòu)購(gòu)商品房。在京部隊(duì)的現(xiàn)役軍人(包括文職軍官)可以購(gòu)房,但其配偶或成年子女必須具有北京市非農(nóng)業(yè)戶口。如果購(gòu)賣雙方的任一方不具備主體資格,將導(dǎo)致合同無(wú)效。
2.甲方在契約頭部應(yīng)標(biāo)明商品房所在行政區(qū)域;經(jīng)北京市規(guī)劃部門核準(zhǔn)的正式、準(zhǔn)確的地理位置和名稱;項(xiàng)目名稱;房屋用途等該商品房的基本狀況。關(guān)于定金,問(wèn)題比較復(fù)雜,可專門討論,在此不做論述。
3.關(guān)于“五證”
房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》,簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā),《開(kāi)工證》由市建委核發(fā),《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。
一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān),其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的,未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《開(kāi)工證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn),就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。
根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定,開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者,簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi),提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。 煒衡律師事務(wù)所 劉文
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