在的商品房消費信貸的普及，購房人的付款風(fēng)險已大大降低，開發(fā)商基本上沒太大風(fēng)險。但對購房者一方就大不一樣了……

　　購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時間差。由于購房人和開發(fā)商之間的嚴重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，購房人承受了不少風(fēng)險 ———

　　 1、開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實對外銷售期房。

　　一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房子，在合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪作他用或攜款躲避，較后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。

　　 2、開發(fā)商惡意搭售商品房。

　　在房價價位高時，一些開發(fā)商會通過在合同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度（一般為 5％）時有權(quán)解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人即無法要求以交付時的市場價補足或造成購房人根本無能力補足而無端構(gòu)成違約，更為嚴重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對于“縮水”的商品房，一個的麻煩是預(yù)計使用的面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

　　 3、無法擺脫合同。

　　商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強調(diào)要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得 20％已付款的違約金或在獲得 10 ％的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格罰則（逾期交付從低價）應(yīng)有的地位。

　　 4、發(fā)展商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。

　　這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理——— 僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。

　　 5、房屋“裂”、“漏”。

　　一般認為裂縫在 0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若 0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，整修過程也煩人，此時購房人一般只能忍受?！≈x耿亮　鄭曉東

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