本市出現(xiàn)房地產(chǎn)交易保證機(jī)構(gòu)

　　針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)流通，降低銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，北京開(kāi)太物業(yè)交易保證有限公司目前引進(jìn)歐美及臺(tái)灣在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，即：房地產(chǎn)交易保證制度?！?p>

　　■期房風(fēng)險(xiǎn)一般由

　　四種機(jī)構(gòu)承擔(dān)保證 　

　　在房產(chǎn)交易過(guò)程中一般有四種機(jī)構(gòu)可以依照一定的法律程序?qū)ζ鋵?shí)施公正合理的監(jiān)督與鑒證。

　　一、中介公司：其作用是在交易前聯(lián)絡(luò)購(gòu)賣(mài)雙方并將地產(chǎn)商詳細(xì)的情況經(jīng)過(guò)了解后做出評(píng)估報(bào)告交給銀行審核，之后再為購(gòu)房者的疑惑和問(wèn)題作出必要的解釋與回答，充當(dāng)咨詢顧問(wèn)。經(jīng)過(guò)中介公司的工作，地產(chǎn)商在購(gòu)房者眼中的信譽(yù)會(huì)有所提高，雙方對(duì)交易的進(jìn)度反而會(huì)更加積極。中介公司在促成交易后結(jié)束業(yè)務(wù)，所以，它只對(duì)交易雙方獲取的信息負(fù)責(zé)，并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與分配的能力。 　

　　二、擔(dān)保公司：購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中如需辦理一些按揭貸款的手續(xù)，為了使銀行或其它金融機(jī)構(gòu)對(duì)自己的信譽(yù)度感到滿意，購(gòu)房者可以委托擔(dān)保公司出面辦理該方面的事宜。擔(dān)保公司可以用委托人的成屋向貸款方做抵押并在此后對(duì)委托人的還款能力實(shí)施監(jiān)督，當(dāng)借貸的一方負(fù)擔(dān)不起時(shí)，擔(dān)保公司可以建議他將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)或?qū)嵤┢渌椒▉?lái)繼續(xù)履行合同中的償還義務(wù)。因此，擔(dān)保公司附帶有一種后置作業(yè)，但風(fēng)險(xiǎn)較低，它的主要作用是對(duì)融資的金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。　

　　三、保險(xiǎn)公司：購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)如有擔(dān)心或疑慮可以向保險(xiǎn)公司投保，以便放心地將自己的資金交與房地產(chǎn)商。保險(xiǎn)公司在對(duì)投保人投資項(xiàng)目詳細(xì)審核后與其訂立保險(xiǎn)合同。一旦發(fā)生意外，保險(xiǎn)公司依據(jù)合同對(duì)其投保人即購(gòu)房者負(fù)責(zé)，運(yùn)用大多數(shù)法則補(bǔ)償購(gòu)房者的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失，為他分擔(dān)由意外引起的風(fēng)險(xiǎn)。但應(yīng)注意的是，保險(xiǎn)公司所能做到的是賠錢(qián)了事，而非完工交屋，并不能直接解決購(gòu)房客戶在購(gòu)房過(guò)程中遇到的實(shí)際問(wèn)題?！?p>

　　四、公證處：如果在房產(chǎn)購(gòu)賣(mài)中遇到產(chǎn)權(quán)糾紛，公證處的公證無(wú)疑是較具法律效力的。與以上三個(gè)機(jī)構(gòu)不同的是，公證處屬于國(guó)家的一個(gè)部門(mén)，其在房地產(chǎn)交易中可以擔(dān)任的角色是在購(gòu)賣(mài)雙方談定款項(xiàng)時(shí)，委派公證員親自到場(chǎng)，鑒證購(gòu)賣(mài)雙方的合法有效的文件，監(jiān)督其簽訂合同的真實(shí)性，并在此之后出具一份公證聲明，使其產(chǎn)生法律效力，為委托雙方今后的其它相關(guān)交易開(kāi)出一份合法證明。 　

　　■保證公司 　

　　能干些什么？

　　上述四種方法若在房地產(chǎn)交易中要全部辦妥，未免不是一個(gè)冗長(zhǎng)復(fù)雜的過(guò)程。在經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)時(shí)間的考察與研究后，一個(gè)稱為物業(yè)交易保證的新興行業(yè)被引進(jìn)。這一在臺(tái)灣已有13年歷史的行業(yè)，在臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過(guò)程中，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易履約保證制度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房客戶、金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　保證公司有專業(yè)人員依照市場(chǎng)行銷的理念，幫助開(kāi)發(fā)商對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估，深入分析開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目獲利能力、還款來(lái)源以及償債能力，協(xié)助開(kāi)發(fā)商順利取得周轉(zhuǎn)金貸款，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降至較低。另外，它擁有建筑、工程及相關(guān)專業(yè)的工程師，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、設(shè)計(jì)方案提出可行性咨詢，辦理工程進(jìn)度查核、鑒證，發(fā)揮監(jiān)督管理功效，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，確保工程按合同順利完成。保證公司集中了市場(chǎng)行銷的專業(yè)人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)籌帷幄，對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、消費(fèi)需求等均了如指掌。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年收集市場(chǎng)資料，定期進(jìn)行研究分析，他們能夠準(zhǔn)確而深入地了解期房市場(chǎng)的產(chǎn)品定位，提出專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析?！?p>

　　保證公司在參與滲透管理、充當(dāng)房地產(chǎn)交易操作人的同時(shí)，也扮演公正與公信的第三人角色。它提供的交易鑒證為容易發(fā)生糾紛的二級(jí)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)提供一個(gè)公正第三人的鑒證，以確保交易安全、順利地進(jìn)行；以豐富的專業(yè)知識(shí)及客觀的立場(chǎng)做出的房地產(chǎn)咨詢與評(píng)估，出具具有公信力的房地產(chǎn)合理價(jià)值。

　　為了能夠切實(shí)保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益，保證公司可以隨時(shí)為顧客提供詳實(shí)、快捷、準(zhǔn)確的市場(chǎng)行情及其它相關(guān)方面的咨詢服務(wù)，并且配合開(kāi)發(fā)商做好財(cái)務(wù)稽核工作，使廣大消費(fèi)者購(gòu)得安心、住得放心。

　　■保證公司怎么收費(fèi)？ 　

　　可以看出，物業(yè)交易保證公司是一個(gè)集多種功能于一身的統(tǒng)一體。它可以保障客戶權(quán)益，免于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，為購(gòu)房客戶提供質(zhì)量達(dá)標(biāo)、面積實(shí)在、產(chǎn)權(quán)清晰、能夠如期完成的房屋，并協(xié)助購(gòu)房客戶取得按揭貸款———對(duì)購(gòu)房客戶負(fù)責(zé)；協(xié)助銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資計(jì)劃、建設(shè)計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行分析、審查，并提出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告及建議，減低銀行融資風(fēng)險(xiǎn)，確保債權(quán)———對(duì)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商評(píng)估開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、審查建設(shè)計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、銷售計(jì)劃來(lái)消除投資風(fēng)險(xiǎn)，接受開(kāi)發(fā)商委托辦理期房交易保證，以建立開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，提高房屋銷售率———對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。

　　當(dāng)然，物業(yè)交易保證機(jī)構(gòu)是不會(huì)提供無(wú)償服務(wù)的。據(jù)了解，目前設(shè)立的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是成交額的1％左右，這是一個(gè)陌生的收費(fèi)項(xiàng)目———無(wú)論是對(duì)發(fā)展商還是對(duì)購(gòu)房人，但如果它能夠保證項(xiàng)目如期完工，按時(shí)入住，那這筆投入便是有效的。 　

摘自《北京青年報(bào)》　汪浩舟

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