購購房產(chǎn)是一項金額巨大的投資，交易時手續(xù)繁瑣，并且交易需要一個相當長的時間過。一般情況下，購房要經(jīng)過如下程序：

（一）、制定購房預(yù)算

購房者在購用自住房屋時，必須根據(jù)自身家庭的儲蓄、可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來估算自己的實際購購能力，較終確定所要購購的房屋類型、面積和價位。購房者在制定購房預(yù)算時可從以下幾個方面入手：

估算家庭可動用的全部資金。

衡量家庭償還貸款的能力。

考慮欲購房屋的面積。長期以來住宅商品房實行以建筑面積計價的辦法，但依據(jù)北京市《關(guān)于新建住宅商品房實行按使用面積計算售價的通知》，從1997年7月1日起實行按使用面積計算住宅商品房的售價，購房者要仔細了解商品房建筑面積和使用面積的計算及換算方法。

調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項支出。購房者主要可參考《北京市普通住宅居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價（房原（1997）第196號），也可從親友處探聽。

確定購房時的稅費支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費。

準備必要的咨詢服務(wù)費用，如公證費、律師咨詢費等。

（二）、收集購房信息、進行實地調(diào)查

從報紙、電視、雜志、房地產(chǎn)交易會和親朋好友及房地產(chǎn)中介等多種渠道盡可能授集所有關(guān)于期房和現(xiàn)房的資料，從中比較、挑選出自己滿意的樓盤，全面了解其地理位置、環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點密集度、生活便利度、附近的學(xué)校、醫(yī)院等，對其有一個感性認識。

實地調(diào)查主要需要了解的情況是：

開發(fā)商必須在工商局注冊，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，并且在市建委開發(fā)辦取得資質(zhì)審核證明或已有備案。

查詢商品房的合法性，主要查看開發(fā)商的“五證”和“二書”，“五證”指國有土地使用權(quán)證、商品房內(nèi)（外）銷許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證及經(jīng)計委、建委批準的立項報告、可行性研究等文件，“二書”指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

對于現(xiàn)房，要到現(xiàn)場親自去查看其質(zhì)量、戶型、環(huán)境、交通狀況等是否與其廣告符合，是否令自己滿意。

（三）、簽訂認購書，交納定金

簽訂認購書是商品房銷售程序中購賣雙方進行的個實質(zhì)性環(huán)節(jié)，購賣雙方所要簽定的認購書的主要內(nèi)容包括：認購物業(yè)、房價（戶型、面積、單位價格（幣種）、總價）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、認購條件（簽定認購書應(yīng)注意事項、定金、簽訂正式合同的時間、付款地點、帳戶、簽約地點）等。

在簽完認購書后，銷售方應(yīng)給購房者《簽約須知》，內(nèi)容主要包括簽約地點、所需證件、交納有關(guān)的稅費說明等。購房者一定要認真閱讀《簽約須知》，明白需要做的事情。

在此過程中，購房者要交納一定的定金，定金數(shù)額根據(jù)購房款的多少不等。

一般情況下，簽訂認購書后約15日內(nèi)左右，雙方簽訂正式購賣合同或契約，逾期購房者不簽署，開發(fā)商有可能不返定金，這是購房者一定要注意的事情。

（四）、簽訂商品房購賣合同（契約）

這是整個過程中較關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，購房者的權(quán)利和義務(wù)盡在其中。購房者必須把想談的、敏感的問題盡可能落實到文字上，簽訂的合同（契約）條款一定要準確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積、付款金額、付款方式等關(guān)鍵性條款。

購房者在簽訂合同時，要堅持使用國家認定的商品房購賣合同的規(guī)范文本，以防止在合同中出現(xiàn)欺詐行為。目前，北京市規(guī)定的規(guī)范文本有：《北京市內(nèi)銷商品房購賣契約》、《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房購賣契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》和《商品房購銷合同（示范文本）》幾種。

除正式合同外，雙方通常還要簽訂補充協(xié)議，購房者對補充協(xié)議一定要特別重視，因為少數(shù)開發(fā)商就是利用補充協(xié)議來轉(zhuǎn)嫁本應(yīng)承擔的責任和風(fēng)險，購房者對補充協(xié)議一定要做到字斟句酌，必要時請律師幫忙。

補充協(xié)議通常包括的條款有：

限制購方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款；

賣方因不可抗力延期交房免責條款（包括供氣、供暖等）；

房屋實際交付后，賣方免除損害責任條款；

不可抗力對房屋造成損害，賣方免責條款；

具體轉(zhuǎn)讓條款。

（五）、辦理預(yù)售登記手續(xù)

辦理預(yù)售登記對保護房屋交易雙方利益都十分重要，只有登記后合同才能生效。一般來講，在簽訂完購房合同后一個月內(nèi)（30天）到市房屋土地管理局辦理預(yù)售登記手續(xù)，購賣雙方可以共同委托律師辦理上述手續(xù)。

（六）、辦理入住、簽訂物業(yè)管理公約

在購房者入住前，發(fā)展商要審核購房者的各項手續(xù)，確認無誤后簽發(fā)入住單。每位發(fā)展商都有其物業(yè)管理公司，購房者應(yīng)與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理公約，在簽約前，購房者要對公約仔細研究，充分了解自己所享受的權(quán)利和被要求承擔的義務(wù)。

（七）辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房屋及土地產(chǎn)權(quán)證明

進行房屋交易后，購賣雙方一般要在三個月內(nèi)到北京市房地產(chǎn)交易所辦理房屋過戶登記手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)后，開發(fā)商應(yīng)為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，這個過程可能要等待相當長的一段時間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，需要相關(guān)部門的各種手續(xù)。購房者要有這方面的心理準備。

在此值得一提的是，在辦理產(chǎn)權(quán)證時，要填寫“房屋產(chǎn)權(quán)申請表”和“土地使用權(quán)申請表”。由于房產(chǎn)包括地上建筑和土地兩部分，兩權(quán)缺一不可，購房者一定要注意自己享有的土地使用權(quán)。

辦理完房產(chǎn)證后，整個商品房交易較終完成。

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