二手房購(gòu)賣過(guò)程復(fù)雜，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。交易過(guò)程哪些環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)糾紛？購(gòu)賣雙方該如何防范？記者請(qǐng)行家支招，希望對(duì)您的置業(yè)有幫助

　　合同環(huán)節(jié)：購(gòu)賣合同無(wú)效誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

　　去年底，南寧市民袁女士經(jīng)人介紹購(gòu)購(gòu)南寧望州路某單位宿舍一房產(chǎn)，成交價(jià)為45萬(wàn)元。賣方是姐妹兩人，簽訂合同后，袁女士支付定金1萬(wàn)元，對(duì)方答應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)過(guò)戶。但是沒(méi)過(guò)幾天，對(duì)方就表示說(shuō)，房子賣不了，要取消合同，理由是房屋產(chǎn)權(quán)人是父親所有，無(wú)法過(guò)戶。糾紛從去年拖延至今還未解決，賣方答應(yīng)退還袁女士1萬(wàn)元定金，而拒絕了袁女士的違約賠償要求。

　　點(diǎn)評(píng)：桂人房產(chǎn)園湖分行羅漢介紹，因合同引起糾紛的常見(jiàn)情況有：房屋未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋已被列入改造范圍，產(chǎn)權(quán)人卻私自出售等。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無(wú)效、被撤銷或者終止的，并不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款效力。所以，袁女士可以根據(jù)合同約定，要求對(duì)方支付違約金。

　　定金環(huán)節(jié)：定金糾紛如何處理？

　　今年初，南寧市民張小姐在振寧現(xiàn)代魯班看中一套房產(chǎn)，業(yè)主剛交房就放盤(pán)出讓了，售價(jià)是6000元/平方米。張小姐和賣方蔣先生簽訂了定金協(xié)議，雙方約定定金為6萬(wàn)元，總價(jià)60萬(wàn)元，辦理過(guò)戶時(shí)先支付頭付款，余款待購(gòu)方張小姐辦理過(guò)戶，并取得房產(chǎn)證后辦理銀行按揭，由銀行直接劃入蔣先生的賬戶。過(guò)后，張小姐支付了三成房款。但是，蔣先生看到房?jī)r(jià)上漲，后悔了，不想賣房子。他覺(jué)得，雙方尚未簽訂購(gòu)賣合同，簽訂協(xié)議時(shí)房子尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。

　　張小姐卻認(rèn)為，賣方因房?jī)r(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是違約行為。當(dāng)初雙方簽訂的協(xié)議，內(nèi)容包括了物業(yè)地址、面積等物業(yè)基本狀況、以及成交價(jià)格、付款時(shí)間及方式等，與房屋購(gòu)賣合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款相當(dāng)。與合同同樣具備法律效力。

　　點(diǎn)評(píng)：輝煌置業(yè)新民分行梁政認(rèn)為，當(dāng)初雙方簽訂的協(xié)議，是購(gòu)賣雙方的真實(shí)意圖，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以協(xié)議之名。購(gòu)方除了支付定金外，還支付了部分購(gòu)房款，賣方單方中斷交易，是違約行為。購(gòu)方可以通過(guò)法律訴訟，要求賣方按照協(xié)議的賠償條款約定，支付違約款。

　　解押環(huán)節(jié)：墊資服務(wù)費(fèi)由誰(shuí)出？

　　今年2月份，羅先生欲將香榭里花園一套房子出售。由于該房子還處于按揭中，為了出售房產(chǎn)，羅先生與南寧市一家擔(dān)保公司簽訂了協(xié)議，由擔(dān)保公司先出資幫他墊資解押房產(chǎn)，等房子出售后，他再還清擔(dān)保公司的墊資款。但是，羅先生事先得支付解押服務(wù)費(fèi)用給擔(dān)保公司。

　　之后，羅先生和購(gòu)家簽定了購(gòu)房合同。由于政策調(diào)整，購(gòu)家的購(gòu)房貸款未能獲批，因此想解除購(gòu)房合同。羅先生認(rèn)為，自己已經(jīng)支付了解押服務(wù)費(fèi)，如果購(gòu)家解除合同，自己就白白損失墊資服務(wù)費(fèi)了，因此不同意解除購(gòu)房合同。倘若解除合同，墊資服務(wù)費(fèi)購(gòu)家要承擔(dān)一部分。

　　點(diǎn)評(píng)：輝煌置業(yè)廣運(yùn)分行龐強(qiáng)介紹，由于房地產(chǎn)新政調(diào)整造成合同無(wú)法履行的，合同可以解除，購(gòu)家無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。此外，由于是羅先生和擔(dān)保公司簽訂的協(xié)議，服務(wù)費(fèi)他是要支付的。賣房者在與擔(dān)保公司簽訂協(xié)議時(shí)，可協(xié)商附加相關(guān)免責(zé)或延期履行條款，以降低風(fēng)險(xiǎn)。{$page$}

　　過(guò)戶環(huán)節(jié)：購(gòu)方原因遲遲不能過(guò)戶

　　今年2月份，方先生將自己位于南寧市望園路一套房產(chǎn)出售給莫小姐，購(gòu)賣雙方約定，交易手續(xù)交給中介 。簽訂購(gòu)賣合同時(shí)，方先生已經(jīng)收到莫小姐定金兩萬(wàn)元整，頭付款30萬(wàn)元在辦理過(guò)戶時(shí)支付，其余經(jīng)銀行按揭辦理。但是，交易后方先生遲遲未收到款。原來(lái)，購(gòu)方征信記錄有污點(diǎn)，房貸政策嚴(yán)緊后，貸款不容易辦理了。結(jié)果，中介跑了多家銀行，貸款審批都沒(méi)有辦理下來(lái)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)貸款審批，過(guò)戶手續(xù)擱淺。方先生說(shuō)，他是為小孩出國(guó)留學(xué)籌錢才賣房的，購(gòu)家未能通過(guò)貸款審批，給他造成影響，應(yīng)當(dāng)算違約行為。

　　點(diǎn)評(píng)：桂人房產(chǎn)棕櫚灣分行楊宏肖介紹，因購(gòu)方征信記錄緣故，導(dǎo)致交易擱淺，這并非不抗拒因素，因此購(gòu)方客觀上存在違約的事實(shí)，構(gòu)成違約。房屋購(gòu)賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，屬于有效合同。方先生可以按照合同條款的約定，要求購(gòu)家支付違約金。

　　中介環(huán)節(jié)：交易中斷傭金誰(shuí)承擔(dān)？

　　置業(yè)顧問(wèn)涂小姐告訴記者，限購(gòu)令出臺(tái)后，她售出南寧市金桂花園一套房產(chǎn)，并與購(gòu)方、賣方簽訂了三方合同。房子成交價(jià)58萬(wàn)元，購(gòu)賣雙方中介服務(wù)費(fèi)各為5800元，購(gòu)方購(gòu)房定金3萬(wàn)元由涂小姐所在公司代收。由于房產(chǎn)新政出臺(tái)市場(chǎng)低迷，購(gòu)方周先生認(rèn)定自己購(gòu)的房子貴了，不想要了，賣方也同意解除購(gòu)房合同。因此，周先生將這個(gè)情況告知涂小姐，但公司方面表示，既然簽訂了購(gòu)房合同，說(shuō)明中介公司為周先生付出了勞動(dòng)，雙方交易未完成是周先生的責(zé)任，即便購(gòu)賣雙方同意解除合同，還是應(yīng)該支付中介費(fèi)，不同意返還購(gòu)房定金。

　　點(diǎn)評(píng)：新域美林園湖分行經(jīng)理黃聰說(shuō)，二手房交易中有兩個(gè)合同，一是房屋購(gòu)賣合同，二是居間服務(wù)合同。購(gòu)賣雙方簽訂的購(gòu)房合同可由雙方協(xié)商解除，中介方無(wú)權(quán)干預(yù)。居間合同因合同已經(jīng)成立，是否解除應(yīng)由購(gòu)賣雙方與中介方協(xié)商，若中介方不同意，則不能解除，購(gòu)賣雙方只能要中介方返還除居間服務(wù)費(fèi)以外的費(fèi)用。涂小姐所在公司可向購(gòu)賣雙方收取一定的服務(wù)費(fèi)用，但必須退還購(gòu)方的購(gòu)房定金。

　　房貸環(huán)節(jié)：利率調(diào)整易出現(xiàn)違約

　　6月份，市民陳女士看中了嶺南家園一套三房?jī)蓮d，很快與賣方簽訂了購(gòu)賣合同，并交1萬(wàn)元的定金。但是，在辦理銀行房貸款過(guò)程中，頭套房貸款利率出現(xiàn)變化，銀行不同意打折，要在基準(zhǔn)利率上浮1.1倍。由于難以承受高利息，陳女士想解除合同，但是賣方拒絕退還定金。

　　點(diǎn)評(píng)：輝煌置業(yè)新民分行梁政介紹，近年來(lái)房貸政策一直都在調(diào)整變化，頭付、利率等調(diào)整都屬于可遇見(jiàn)的，因此不能以“不可抗力”為由要求解除合同并免責(zé)。但同時(shí)，此項(xiàng)違約并非出于購(gòu)方的惡意不履行，而是由于不能如約采用原定的銀行貸款支付，而不得已違約。因此，陳女士在提出解除購(gòu)房合同的時(shí)候，賣方要退還定金，但陳女士也要根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。如果合同沒(méi)有約定相關(guān)條約，則購(gòu)賣雙方協(xié)商，適當(dāng)減輕購(gòu)方違約責(zé)任，支付造成賣方直接損失的賠償金。

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