2015年樓市走向多空“掐架”  

王石任志強看多潘石屹看空王健林“曖昧”  

2014 年的滬深兩市上漲52.87%，位列全球股指漲幅位，并創(chuàng)出2010年以來較大年漲幅。而相比于股市高歌猛進的表現(xiàn)，國內(nèi)樓市的狀況卻是大相徑庭，全年商品房銷售、投資增速、新開工面積等關鍵數(shù)據(jù)一改往年的節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，開始掉頭向下。不少業(yè)內(nèi)專家也紛紛表示，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結束，行業(yè)開始進入調(diào)整期。  

而進入2015年，股市表現(xiàn)仍舊搶眼，新年開盤榜首天滬指便創(chuàng)下5年來的新高。雖然從去年四季度開始，相關部門便密集的調(diào)整了樓市政策，部分緩解了房地產(chǎn)市場下滑的走勢，但樓市卻仍未迎來明確的走向，房地產(chǎn)大佬們對樓市未來的發(fā)展也是各持己見。為此《證券日報》整理了近期部分業(yè)內(nèi)大佬對未來一段時間樓市走向的預測，供讀者參考。  

樂觀派：  

2014年初，萬科董事局主席王石便預言“2014年樓市不妙”，隨后的發(fā)展也印證了王石所言非虛。不過，對于未來房地產(chǎn)的發(fā)展前景，王石仍是堅定的看多。  

王石表示，2014年房地產(chǎn)行業(yè)與2008年很相似。但他認為，這樣的大規(guī)模調(diào)整，應該是較后一次，以后不會再有。如果再出現(xiàn)，整個行業(yè)將會有很大的危機。他認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”已經(jīng)結束，“白銀時代”到來。而近一段時間，房地產(chǎn)形勢正在發(fā)生微妙變化，但他依然對市場保持謹慎樂觀。同時王石稱，“隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，房地產(chǎn)會有很好的前景，但‘購了就能賺錢’的階段已經(jīng)過去了。2015年，萬科真正穩(wěn)定持續(xù)、有效率、有質(zhì)量的增長才開始。也就是說，實現(xiàn)我的抱負和理想，2015年才剛開始”。  

雖然已經(jīng)離開的房地產(chǎn)榜首線，但任志強的觀點仍是人們較為重視的。這位地產(chǎn)大佬雖然屢屢說出了讓很多人不舒服的話，但卻幾乎次次言中。而對于今年的樓市，任志強認為，隨著房企穩(wěn)定去庫存，房地產(chǎn)市場或?qū)⒃?015年四季度回暖。而對于需求，任志強也表現(xiàn)出格外的信心，“9.30新政和調(diào)息以后可以看到成交迅速增長。11月份是今年銷售增長率較高的，說明我們的消費需求是在的”。  

任志強還表示，通過5個條件可以判斷房地產(chǎn)市場下一個高峰何時到來，這5個條件是：庫存消化的速度、限制消費條件的改變、個人消費信貸的支持、貨幣政策的變動、長效機制的建立。  

不過，任志強雖然不看衰中國房地產(chǎn)市場，但承認庫存量巨大是事實，并預計2015年房地產(chǎn)投資增速會繼續(xù)下滑。但在任志強看來，房地產(chǎn)市場庫存增加時減少供給是市場調(diào)節(jié)的合理手段，“投資增速下滑是一個很聰明的調(diào)整辦法，需求縮減了，房子賣不出去，庫存多了，我們就減少生產(chǎn)，運用這段時間把庫存消化。”任志強表示，人口上漲的空間以及城鎮(zhèn)化的推進，將拉動房地產(chǎn)市場回暖。  

同時他認為，城鎮(zhèn)化推進的過程中要解決的問題之一是，要解決3億人的住房問題，因此房地產(chǎn)仍然是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，  

此外，任志強還對北京地價走勢進行了預測。在2015年北京土地頭拍完成之后，任志強在微博中感嘆道，“北京土地市場開門大吉，土地樓面價5萬多似乎將是常態(tài)，溢價50%以上也是常態(tài)”。  

中間派：  

萬達集團董事長王健林近日公開表示，不要對房地產(chǎn)抱有再次高潮的幻想，中國房地產(chǎn)行業(yè)在接下來的10年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。  

“可能房地產(chǎn)從業(yè)人員還在幻想，經(jīng)過一兩年的調(diào)整和貨幣刺激，或許2015年下半年再呈現(xiàn)高潮，然后就可以套現(xiàn)，這種想法是不切實際的。不要再對房地產(chǎn)行業(yè)抱有任何幻想，除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過剩局面。”王健林稱。  

但他同時認為，唱空的不要幻想中國房地產(chǎn)會崩盤，城鎮(zhèn)化發(fā)展是較大利好因素。“我們杠桿率沒有那么高，而且中國有強有力的政府，也會適度調(diào)控。再加上一個較大利好——中國城鎮(zhèn)化率還比較低，約為52%，剔除農(nóng)民工等并未享受到城鎮(zhèn)化人群，我估計真實的城鎮(zhèn)化率在40%左右，所以我們還有一段時間的轉(zhuǎn)型期，這個時間是8年至10年”。  

綠地集團董事長張玉良表示，從2014年四季度以來，我們能看到政策層面更加注重市場機制的作用，正在根據(jù)市場狀況進行相應的預調(diào)微調(diào)，“去庫存”成為樓市主基調(diào)，信貸政策、限購政策逐漸松綁，我相信這會對行業(yè)恢復市場化調(diào)節(jié)能力和良性發(fā)展起到一定積極作用。  

同時，他認為對企業(yè)來說，外部發(fā)展環(huán)境變了，房地產(chǎn)行業(yè)在去年高位高速增長的基礎上，出現(xiàn)了深度調(diào)整和分化，并逐漸從結構性分化轉(zhuǎn)變?yōu)槿中韵禄?，一批企業(yè)經(jīng)營困難加大，房地產(chǎn)行業(yè)“洗牌”在所難免。房地產(chǎn)的激烈競爭也成為常態(tài)，行業(yè)正從“規(guī)模”向“利潤”換擋，房企競爭力從重“產(chǎn)品力”向“產(chǎn)品力+服務” 過渡，以移動互聯(lián)網(wǎng)為代表的新技術、新渠道、新模式改變了商業(yè)形態(tài)和市場預期，這些都要求企業(yè)要進一步創(chuàng)新商業(yè)模式、優(yōu)化業(yè)務結構、升級產(chǎn)品服務，更多依靠內(nèi)生型的價值增值來實現(xiàn)增長和盈利，系統(tǒng)提升運營管理水平是房地產(chǎn)業(yè)的根本出路。  

在去年末舉行的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會上，恒大地產(chǎn)集團總裁夏海鈞稱，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從高峰逐漸進入下行通道的大趨勢，2015年房價將維持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，但是銷量會有上升，房企去庫存、增加銷量會成為2015年的一個主旋律。  

夏海鈞表示，去庫存增銷量，以價換量，中國的房地產(chǎn)行業(yè)才能度過現(xiàn)在的寒冬。從2014年到2015年，他對市場的判斷是，房地產(chǎn)的價格應該是維持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，但量會有上升。“2014年恒大地產(chǎn)就是以價換量，2015年還會堅持這個大的方向。只有這樣，我們才能夠度過現(xiàn)在這個寒冬。”夏海鈞稱。  

此外，夏海鈞認為房地產(chǎn)的集中度會進一步提高。“今年甚至到明年，很多中小房企會面臨著一個更加困難的境地。對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)低谷來說，會成為大發(fā)展商的并購機會。也就是說房企兩極分化會進一步加劇，大企業(yè)可能更大更強，小企業(yè)可能面臨著一些并購的機遇或風險”。  

悲觀派：  

近日，SOHO中國董事長潘石屹在接受媒體采訪時稱，中國的房地產(chǎn)不可能再像5年、10年前那樣發(fā)展了。如今中國的人均住房面積已經(jīng)達到30平方米以上，可是現(xiàn)在中國每年竣工的房子是十幾億平方米?，F(xiàn)在，地產(chǎn)商應該思考的，是如何把已經(jīng)建好的房子充分利用起來。  

而此前，潘石屹更是直言，“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風險，更大的是金融行業(yè)的風險”。  

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一在去年末舉行的三亞財經(jīng)國際論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)進入新常態(tài)，將從以往的支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎性產(chǎn)業(yè)。“隨著經(jīng)濟增速由高速向中高速轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)也進入了一個換擋期，面臨著結構的調(diào)整期，未來對房地產(chǎn)的投資很可能降低，更多的是尊重房地產(chǎn)自身的規(guī)律。”朱中一稱。  

同時，城鎮(zhèn)化發(fā)展必然涉及房地產(chǎn)，朱中一認為，二者必須相協(xié)調(diào)，既不能滯后，但又不能超前，超前就成了造城運動，造成了資源、能源的浪費，甚至造成了風險的加大，建議政府尊重房地產(chǎn)的規(guī)律和地區(qū)差異性的特點，進一步實施好分類調(diào)控的體系  

去年12月12日，中國人民銀行發(fā)布較新一期央行工作論文。在這一論文中中國人民銀行研究局頭席經(jīng)濟學家馬駿指出，央行對今年的經(jīng)濟增長預估是7.4%，是 1990年來較慢的一年；受房地產(chǎn)投資繼續(xù)放緩等因素的影響，2015年的經(jīng)濟增長率可能將進一步降低至7.1%。馬駿還預計，房地產(chǎn)開發(fā)投資由于前期商品房銷售疲軟而會繼續(xù)減速。經(jīng)濟增長基準預測面臨的下行風險中則包括：中國房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大幅度下降，導致房地產(chǎn)銷售、投資超預期減速。

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