在政策利好的支撐下,去年末房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一波翹尾行情,但是進(jìn)入新年后,市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季節(jié)點(diǎn)。特別是2月份因春節(jié)長(zhǎng)假,外來人口支撐比較大的一線城市,在春節(jié)期間幾乎成為空城,成交量大幅下跌。大量人口回歸的三四線城市“返鄉(xiāng)置業(yè)”多年來一直是市場(chǎng)關(guān)注的亮點(diǎn)。有分析指出,今年這部分市場(chǎng)行情也因?yàn)槿ツ暾w市場(chǎng)行情不好受挫,和往年相比出現(xiàn)萎縮。

  三四線城市庫(kù)存高市場(chǎng)分化大

  近幾年,整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來發(fā)展高峰,三四線城市也不例外,尤其是品牌發(fā)展商的加入,幾乎都是大盤模式,給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大沖擊。一方面帶動(dòng)了成交,促使市場(chǎng)形成兩極分化的局面,但是整體而言,也加速了城市的庫(kù)存量。

  作為粵北山城的梅州市民小陳感觸很深,兩年前,梅州的樓市基本是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的天下,直到2013年,碧桂園在梅州的榜樓盤梅江碧桂園開盤,方能見到全國(guó)知名開發(fā)商的身影。但是今時(shí)今日的梅州,除了碧桂園外,還增加了富力、奧園、萬達(dá),樓市一下熱鬧了起來。

  梅州雖然近兩年房?jī)r(jià)飛漲,但是產(chǎn)品的成熟度還相對(duì)落后。為了壓縮成本,比較多的樓盤仍然停留在小盤、無社區(qū)園林的現(xiàn)狀,除了個(gè)別中高端社區(qū)以及度假型社區(qū)。

  在廣州從事過房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作的小陳介紹,這些品牌開發(fā)商進(jìn)入梅州市場(chǎng)后,將大城市的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)帶到了這里,花園式的園林,在普通的洋房也有“高端”的會(huì)所,都令當(dāng)?shù)厥忻裱矍耙涣?并因此帶動(dòng)了當(dāng)?shù)夭簧俪山?。其?占地千畝,建筑面積約200萬平方米,總規(guī)劃15000套的富力城對(duì)梅州市場(chǎng)的沖擊相當(dāng)驚人。

  梅州市住建局公布的官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,2014年上半年,梅州全市商品房的網(wǎng)簽量?jī)H為3357套,而2014年7月,在梅州富力城開盤后,當(dāng)月城區(qū)的網(wǎng)簽量為1475套,幾乎占到了上半年全市成交的一半。據(jù)梅州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,2014年梅州全年的商品房成交量為9582套,成交均價(jià)4979元/m2,同比前年均有一定程度上漲。成交量的拉升,大盤貢獻(xiàn)功不可沒。

  實(shí)際上從去年開始,隨著梅州城區(qū)的擴(kuò)容,城市化建設(shè)加快,更多的樓盤如雨后春筍般冒出,加上大盤推貨量集中,當(dāng)?shù)氐臉鞘袔?kù)存壓力十分大。并且,因?yàn)檫@些大盤的進(jìn)入,當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商無形中形成了較大的出貨壓力。

  河源也不例外,城區(qū)的樓市也形成了以雅居樂、恒大、碧桂園三大巨頭主導(dǎo)市場(chǎng)風(fēng)向的局面。因?yàn)閹?kù)存壓力大,去年的樓價(jià)出現(xiàn)小幅調(diào)整。當(dāng)?shù)夭簧贅I(yè)內(nèi)人士表示,2015年的庫(kù)存情況將比2014年更為嚴(yán)峻,恐怕難以避免掀起一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。

  春節(jié)期間看客多 成交普遍不如去年

  在春節(jié)期間,面對(duì)大批從珠三角等城市返鄉(xiāng)的務(wù)工人員,當(dāng)然不能放棄這個(gè)宣傳返鄉(xiāng)置業(yè)的大好時(shí)機(jī)。不少大開發(fā)商都表示,春節(jié)期間的人氣絲毫不比平時(shí)差。

  大年初一,記者在梅州富力城看到,幾乎所有的宣傳廣告都針對(duì)性地指向了返鄉(xiāng)一族,春節(jié)期間還有一部分特價(jià)單位推出,銷售和樣板房處都是熙熙攘攘的人群。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人李國(guó)樑則表示,春節(jié)期間,項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額已經(jīng)過億元,至少銷售了100多套。同時(shí)他介紹,今年因?yàn)閹状箝_發(fā)商的造勢(shì),市場(chǎng)氛圍要好過去年。

  碧桂園河源項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出,今年春節(jié),集團(tuán)也特別針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)加大了營(yíng)銷力度,在河源5個(gè)縣都跟分銷商合作,同時(shí)推出多重置業(yè)優(yōu)惠,因此,今年的人流量比往年有明顯的上漲。但是成交方面,較去年略有下降,盡管下跌的幅度不明顯。

  據(jù)韶關(guān)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)顯示,2015年2月韶關(guān)市住宅總成交量為647套,住宅成交均價(jià)為4908元/m2。而2014年2月份成交758套,住宅成交均價(jià)為5726元/m2。因此2015年韶關(guān)樓市成交量整體較上年是降低了。但碧桂園在韶關(guān)兩個(gè)項(xiàng)目韶關(guān)碧桂園和碧桂園太陽(yáng)城均有不俗的人氣和成交。

  克而瑞研究相關(guān)分析人士指出,從春節(jié)期間三四線城市的成交情況來看,在部分經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人口吸附能力較強(qiáng)的省會(huì)城市或區(qū)域城市,“返鄉(xiāng)置業(yè)”對(duì)市場(chǎng)成交有一定的助推作用,而多數(shù)三四線城市,經(jīng)濟(jì)、人口支撐不足,“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求相對(duì)于突出的供求矛盾顯得十分乏力。整體來看,“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求對(duì)市場(chǎng)的作用有限,有負(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

  業(yè)內(nèi)分析

  不動(dòng)產(chǎn)登記影響大 購(gòu)購(gòu)力萎縮

  春節(jié)期間,受到人口遷移的影響,一線城市的成交比三四線城市下跌的幅度來得更大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,四個(gè)一線城市成交環(huán)比跌幅都超過了50%,二三線城市除個(gè)別城市成交環(huán)比上漲外,也出現(xiàn)不同程度下跌,但跌幅總體小于一線城市。

  據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,2015年2月廣州樓市共成交3398套,環(huán)比下跌50%,同比去年2月下跌32%。其中,六區(qū)共成交1083套,環(huán)比下跌45%,天河逆勢(shì)上漲3%。而以外來剛需為主要支撐的外圍五區(qū)共成交2315套,環(huán)比下跌53%?？硕鸱治鋈耸勘硎?在市場(chǎng)顯性拐點(diǎn)到來之前,市場(chǎng)供大于求的基本面未實(shí)質(zhì)改變的前提下,去庫(kù)存仍是下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。

  央行密集調(diào)整貨幣政策,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的利好刺激作用,對(duì)于今年市場(chǎng)走勢(shì)的判斷,預(yù)計(jì)3月份將成為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士表示,一線城市外來人口支撐大,房?jī)r(jià)能得到有力的支撐,但是對(duì)于人口外流嚴(yán)重的三四線城市,要保持相當(dāng)程度的警惕。

  梅州一位發(fā)展商人士就對(duì)記者表示,實(shí)際上政策對(duì)三四線城市影響甚微,反而是不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)市場(chǎng)影響頗大,造成購(gòu)購(gòu)力出現(xiàn)萎縮,因此,對(duì)今年當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)走勢(shì)持觀望的態(tài)度。

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