“2015年以來(lái),全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的住房公積金松綁政策,包括北京、上海等超過(guò)30個(gè)城市還提及了增加公積金貸款額度。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉向記者表示,從全國(guó)整體市場(chǎng)來(lái)看,住房公積金的刺激性政策對(duì)市場(chǎng)的影響正逐漸增加。

　　有多位房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,2015年,多數(shù)城市房?jī)r(jià)將有小幅上行,但不至于大幅漲價(jià),因?yàn)槎鄶?shù)開(kāi)發(fā)商將消化2014年未消化的存貨或者原本計(jì)劃在2014年入市,較終卻并未入市的項(xiàng)目,等這批庫(kù)存消化到一定幅度,房?jī)r(jià)將進(jìn)入上行通道。

　　而房?jī)r(jià)能夠進(jìn)入上行通道的判斷依據(jù)則來(lái)自于四輪救市政策的落地,其中包括調(diào)整住房公積金政策,這也將對(duì)購(gòu)房者入市產(chǎn)生很大吸引力。

　　多城5月集中松綁公積金政策

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),5月份至今,已有多城調(diào)整住房公積金政策。

　　5月11日起,廣東省江門(mén)市公積金新政的細(xì)則正式實(shí)施,頭套房和二套房的公積金貸款頭付比例分別降至兩成和三成,同時(shí)提高公積金貸款額度;5月10日,江蘇省蘇州市稱(chēng),住房公積金貸款新政將于15日實(shí)施,今后家庭、個(gè)人較高貸款額度分別可達(dá)70萬(wàn)元和45萬(wàn)元。此次調(diào)整還涉及降低頭付款比例,職工頭次使用公積金貸款購(gòu)購(gòu)自住型住房的,頭付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于住房總價(jià)的20%。

　　四川省德陽(yáng)市則連續(xù)出臺(tái)松綁“新政”,調(diào)整了貸款額度、頭付比例和異地貸款等政策,新政執(zhí)行后,德陽(yáng)公積金貸款較高額度提升至50萬(wàn)元;海南省將調(diào)整公積金貸款較高額度,在海南海口、三亞、瓊海、陵水等四市縣購(gòu)房,職工較高可申請(qǐng)公積金貸款70萬(wàn)元;河北省秦皇島市調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款政策,較高額度提高20萬(wàn)元;而北京、上海作為全國(guó)較重要的兩大一線核心城市,均在較近對(duì)公積金政策做出較大幅度調(diào)整。

　　事實(shí)上,2014年下半年以來(lái),就不斷有城市加入調(diào)整住房公積金政策的大軍中。

　　對(duì)此,張大偉表示,目前已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策,明顯可以分為四輪。這四輪依次為:各地松綁限購(gòu)政策;央行降息;各地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼及央行再次降準(zhǔn);“兩會(huì)”前后,鼓勵(lì)自住及改善需求政策,主要在公積金政策,回購(gòu)庫(kù)存商品房做保障房等方面做文章,而“330”政策則全面松綁二套房貸款。

　　目前來(lái)看,這些政策起到的作用越來(lái)越大。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月上旬,全國(guó)54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為71485套,環(huán)比上漲幅度達(dá)到了11.6%,整體市場(chǎng)的漲幅在明顯加大。

　　公積金貸款利率跌至歷史較低

　　據(jù)張大偉向記者表示,按照目前的基準(zhǔn)利率,商業(yè)貸款購(gòu)房利率為5.65%,住房公積金利率貸款利率為3.75%,從較近的20次房貸利率變化看,已經(jīng)雙雙跌破2009年歷史較寬松時(shí)期執(zhí)行的5.94%與3.87%的較低歷史記錄。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供給《證券日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示,自2007年7月份以來(lái),住房公積金貸款購(gòu)房較高利率曾高達(dá)5.22%,而商業(yè)貸款購(gòu)房較高利率較高曾高達(dá)7.83%。

　　值得一提的是,張大偉稱(chēng),住房公積金貸款利率大幅降低后,以頭套房貸款100萬(wàn)元、貸款期限30年、采用等額均還方式(每月還款額相同)為例,此次公積金利率調(diào)整后,月供額將從之前的4774元減少到4631元,減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計(jì),每月一共減少還款288元左右。

　　實(shí)際上,此次降息要求其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率做相應(yīng)調(diào)整,進(jìn)一步體現(xiàn)了支持居民合理住房需求的目的。

　　易居研究院研究員朱光認(rèn)為,從本次降息的幅度看,五年期以上貸款基準(zhǔn)利率從5.9%下降到5.65%,已經(jīng)達(dá)到2001年以來(lái)的較低水平。此次降息之后,購(gòu)房成本進(jìn)一步降低,對(duì)于購(gòu)房者而言,把握好市場(chǎng)節(jié)奏變化過(guò)程中的購(gòu)房時(shí)機(jī),將成為關(guān)鍵。

　　無(wú)疑,調(diào)整公積金政策能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量提升,但因各地市場(chǎng)目前庫(kù)存壓力不同,而從人口流入看,刺激政策對(duì)一、二線相對(duì)影響較大,而三、四線整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。
 

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