“2015年以來,全國已經(jīng)有超過100個城市發(fā)布了不同力度的住房公積金松綁政策,包括北京、上海等超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉向記者表示,從全國整體市場來看,住房公積金的刺激性政策對市場的影響正逐漸增加。

　　有多位房企營銷負責(zé)人也向《證券日報》記者表示,2015年,多數(shù)城市房價將有小幅上行,但不至于大幅漲價,因為多數(shù)開發(fā)商將消化2014年未消化的存貨或者原本計劃在2014年入市,較終卻并未入市的項目,等這批庫存消化到一定幅度,房價將進入上行通道。

　　而房價能夠進入上行通道的判斷依據(jù)則來自于四輪救市政策的落地,其中包括調(diào)整住房公積金政策,這也將對購房者入市產(chǎn)生很大吸引力。

　　多城5月集中松綁公積金政策

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,5月份至今,已有多城調(diào)整住房公積金政策。

　　5月11日起,廣東省江門市公積金新政的細則正式實施,頭套房和二套房的公積金貸款頭付比例分別降至兩成和三成,同時提高公積金貸款額度;5月10日,江蘇省蘇州市稱,住房公積金貸款新政將于15日實施,今后家庭、個人較高貸款額度分別可達70萬元和45萬元。此次調(diào)整還涉及降低頭付款比例,職工頭次使用公積金貸款購購自住型住房的,頭付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于住房總價的20%。

　　四川省德陽市則連續(xù)出臺松綁“新政”,調(diào)整了貸款額度、頭付比例和異地貸款等政策,新政執(zhí)行后,德陽公積金貸款較高額度提升至50萬元;海南省將調(diào)整公積金貸款較高額度,在海南?？?、三亞、瓊海、陵水等四市縣購房,職工較高可申請公積金貸款70萬元;河北省秦皇島市調(diào)整個人住房公積金貸款政策,較高額度提高20萬元;而北京、上海作為全國較重要的兩大一線核心城市,均在較近對公積金政策做出較大幅度調(diào)整。

　　事實上,2014年下半年以來,就不斷有城市加入調(diào)整住房公積金政策的大軍中。

　　對此,張大偉表示,目前已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策,明顯可以分為四輪。這四輪依次為:各地松綁限購政策;央行降息;各地發(fā)布購房補貼及央行再次降準;“兩會”前后,鼓勵自住及改善需求政策,主要在公積金政策,回購庫存商品房做保障房等方面做文章,而“330”政策則全面松綁二套房貸款。

　　目前來看,這些政策起到的作用越來越大。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月上旬,全國54個城市合計住宅簽約套數(shù)為71485套,環(huán)比上漲幅度達到了11.6%,整體市場的漲幅在明顯加大。

　　公積金貸款利率跌至歷史較低

　　據(jù)張大偉向記者表示,按照目前的基準利率,商業(yè)貸款購房利率為5.65%,住房公積金利率貸款利率為3.75%,從較近的20次房貸利率變化看,已經(jīng)雙雙跌破2009年歷史較寬松時期執(zhí)行的5.94%與3.87%的較低歷史記錄。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供給《證券日報》的數(shù)據(jù)顯示,自2007年7月份以來,住房公積金貸款購房較高利率曾高達5.22%,而商業(yè)貸款購房較高利率較高曾高達7.83%。

　　值得一提的是,張大偉稱,住房公積金貸款利率大幅降低后,以頭套房貸款100萬元、貸款期限30年、采用等額均還方式(每月還款額相同)為例,此次公積金利率調(diào)整后,月供額將從之前的4774元減少到4631元,減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計,每月一共減少還款288元左右。

　　實際上,此次降息要求其它各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率做相應(yīng)調(diào)整,進一步體現(xiàn)了支持居民合理住房需求的目的。

　　易居研究院研究員朱光認為,從本次降息的幅度看,五年期以上貸款基準利率從5.9%下降到5.65%,已經(jīng)達到2001年以來的較低水平。此次降息之后,購房成本進一步降低,對于購房者而言,把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機,將成為關(guān)鍵。

　　無疑,調(diào)整公積金政策能夠刺激房地產(chǎn)市場的成交量提升,但因各地市場目前庫存壓力不同,而從人口流入看,刺激政策對一、二線相對影響較大,而三、四線整體降溫的趨勢依然難以改變。
 

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