日前，廣州市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)備案宗數(shù)為12.99萬(wàn)宗，同比增加59%，達(dá)到歷史峰值；備案面積為1153.32萬(wàn)平方米，同比增加65%。2016年廣州二手住宅成交均價(jià)為15433元/m2。來(lái)自廣州鏈家的統(tǒng)計(jì)顯示，成交量大區(qū)分別是番禺及增城，其中，番禺區(qū)重登二手住宅備案量區(qū)域的首位（20678宗），同比增加68.5%，而增城區(qū)備案宗數(shù)的同比漲幅*大，達(dá)96.5%。2016年廣州二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)成交量大增現(xiàn)象，在市場(chǎng)處于“賣(mài)方”的情況下，各月客戶(hù)成功壓價(jià)空間維持在2%~3%之間，低于2015年的水平，這主要由以下四個(gè)因素所致。

一是總體信貸層面持續(xù)寬松。往年在8月之后，多數(shù)銀行給予首套房客戶(hù)的利率回歸到“基準(zhǔn)”狀態(tài)，到年底前因資金短缺甚至略微上升2~3個(gè)百分點(diǎn)。但2016年首套房客戶(hù)即使在12月申請(qǐng)，仍可享受8.5折優(yōu)惠利率，導(dǎo)致買(mǎi)家入市積極性大增。二是稅費(fèi)成本降低。2016年2月下旬針對(duì)購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型（144平方米以上）的契稅減半，及5月的“營(yíng)改增”，皆對(duì)客戶(hù)入市的稅費(fèi)成本作出一定程度的節(jié)省。三是本地政策的穩(wěn)定性。2013年11月出臺(tái)的“穗六條”，要求非廣州戶(hù)籍客戶(hù)必須有3年社?；騻€(gè)稅證明，才可獲得一個(gè)購(gòu)房名額。至2016年下半年，大部分外地客戶(hù)已連續(xù)繳存了3年的社?；騻€(gè)稅，符合入市條件。四是“賣(mài)一買(mǎi)一”個(gè)案增多。由于還清首套房的貸款，再購(gòu)房可繼續(xù)享受首套房的條件，廣州本地客戶(hù)在2016年通過(guò)“賣(mài)一再買(mǎi)一”實(shí)現(xiàn)改善居住環(huán)境的個(gè)案明顯增加，也同時(shí)加快了二手市場(chǎng)的房源流動(dòng)性。

三成買(mǎi)家年齡在30歲以下

據(jù)廣州鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年的廣州市二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，占比*大的是26~30歲的群體，達(dá)30.3%，比2015年同期增加4.7個(gè)百分點(diǎn)；套均總價(jià)為171.83萬(wàn)元/套，同比增加28.61萬(wàn)元/套，顯示年輕客戶(hù)群在自身資金儲(chǔ)備、父母積蓄及銀行信貸的支持下，可承受的物業(yè)總價(jià)水平有所提高。

購(gòu)買(mǎi)物業(yè)套均總價(jià)*高的是36~40歲的客戶(hù)群，在2016年的套均總價(jià)為224.67萬(wàn)元/套，比2015年增加44.44萬(wàn)元/套。但其成交占比只有13.9%，同比減少2.4個(gè)百分點(diǎn)，該類(lèi)客戶(hù)一般已持有兩套房產(chǎn)，在限購(gòu)的前提下只能通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”來(lái)完成再置業(yè)的計(jì)劃。

廣州鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年的廣州市二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，各個(gè)年齡段的客戶(hù)對(duì)海珠區(qū)的認(rèn)同度普遍較高，選擇在該區(qū)購(gòu)房的比例皆在19%以上。而天河、白云兩區(qū)的吸引度則平分秋色，30歲以下的買(mǎi)家會(huì)相對(duì)傾向在天河尋找合適的物業(yè)，40歲以上客戶(hù)則把白云區(qū)的居住環(huán)境作為參考的因素。

本地客買(mǎi)樓“量入為出”

2016年廣州二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，有電梯物業(yè)的比例為70.1%，比2015年增加6.6個(gè)百分點(diǎn)。以二手住宅買(mǎi)家的身份證號(hào)對(duì)應(yīng)省份來(lái)判斷，本地居民仍舊是廣州市二手住宅市場(chǎng)的主力群體，廣州本地占比為30.2%，廣東省內(nèi)不含廣州市占比27.0%。其他省份的客源中，與廣東省相距較近的湖南（8.4%）、湖北（6.0%）、江西（4.8%）占比較大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣東省內(nèi)客戶(hù)在廣州市購(gòu)房套均總價(jià)*低，其中廣州本地客戶(hù)購(gòu)房套均總價(jià)為184萬(wàn)元/套，省內(nèi)其他城市客戶(hù)購(gòu)房套均總價(jià)為186.3萬(wàn)元/套，皆遠(yuǎn)低于其他省份，客戶(hù)以“量入為出”作為大前提。而本地客戶(hù)以海珠區(qū)作為，帶有強(qiáng)烈的“老城情結(jié)”；外地客戶(hù)則先把目光放在天河區(qū)，置業(yè)比例基本上超過(guò)25%。

佛山今年或?qū)⒗^續(xù)分流買(mǎi)家

展望未來(lái)的二手樓市走向，業(yè)界認(rèn)為，這將建立在兩個(gè)因素的變化上。

一是貨幣政策是否由“寬松”轉(zhuǎn)向“中性”。目前重申限貸政策的城市，多數(shù)是提高二套房的首付比例和維持“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)，只有北京（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）等少數(shù)幾個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。廣州在市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)上，以自住和改善型客戶(hù)為主，投機(jī)性質(zhì)購(gòu)房比例相當(dāng)小。預(yù)計(jì)短期內(nèi)跟進(jìn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的可能性相對(duì)較低，但銀行給予首套房客戶(hù)的利率優(yōu)惠折扣，是否維持較長(zhǎng)時(shí)間的8.5折，則有待驗(yàn)證。二是換房族的入市行為會(huì)否持續(xù)。2016年廣州樓市成交量出現(xiàn)同比大增，換房族貢獻(xiàn)的力量不可忽視，“賣(mài)一再買(mǎi)一”行為加速了市場(chǎng)存量房源的流轉(zhuǎn)。

廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰預(yù)期，在市場(chǎng)潛在客戶(hù)和有效房源于2016年被快速消化，及政策調(diào)控面從相對(duì)寬松轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的前提下，2017年廣州樓市基調(diào)以“穩(wěn)中微調(diào)”為主，隨著兩年前市區(qū)出讓地塊陸續(xù)開(kāi)工，城區(qū)一手住宅成交比例有望輕微增加。佛山（樓盤(pán)）對(duì)廣州的客戶(hù)分流作用仍在，而本地供應(yīng)不足的樓盤(pán)物業(yè)價(jià)格仍會(huì)有窄幅上調(diào)的空間。一、二手住宅市場(chǎng)總體成交量或較2016年縮減一成，這屬于正常的調(diào)整。

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