樓市觀察

　　一方面全國房價(jià)基本無泡沫，所以不會大跌；而部分城市庫存量高，所以房價(jià)不會大漲。一線城市房價(jià)繼續(xù)逞強(qiáng)，三四線城市正在去庫存，預(yù)計(jì)明年將接近合理水平。

　　國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布了4月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)城市中，房價(jià)同比上漲的只有一個(gè)深圳，這是否意味著全國樓市仍然非常低迷，房價(jià)下跌趨勢還在加劇？

　　房價(jià)指標(biāo)相比銷售指標(biāo)滯后，但領(lǐng)跑于購地量、開工量、開發(fā)投資等指標(biāo)。而房價(jià)指標(biāo)當(dāng)中，又分為環(huán)比指標(biāo)與同比指標(biāo)，環(huán)比屬短期指標(biāo)，而同比屬于中期指標(biāo)。

　　雖然4月只有深圳一個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲，但環(huán)比上漲城市數(shù)量已由3月的12個(gè)增至4月的18個(gè)，5月上漲城市應(yīng)該會繼續(xù)增多。其結(jié)果是：未來一年，房價(jià)同比上漲的城市數(shù)量會越來越多。因此，相比同比，我們應(yīng)重視環(huán)比變化。

　從新房價(jià)格環(huán)比上漲數(shù)量看，去年9月和10月70個(gè)城市中無一上漲，69個(gè)下跌。其后，上漲城市逐漸增多。如果把70個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比增幅進(jìn)行算術(shù)平均，則去年8月跌幅較大。其后，環(huán)比跌幅逐漸收窄，預(yù)計(jì)5月份將會迎來翻紅，逆轉(zhuǎn)為正增長，也即出現(xiàn)短周期中的房價(jià)上漲“拐點(diǎn)”。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局初步測算，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均上漲0.3%。這一計(jì)算方式，主要是對不同城市進(jìn)行權(quán)重設(shè)置，由于一線城市房價(jià)漲幅大權(quán)重也大，于是70個(gè)城市房價(jià)總體已經(jīng)出現(xiàn)“上拐”。

　　更值得關(guān)注的是浙江板塊表現(xiàn)強(qiáng)勢。溫州房價(jià)環(huán)比上漲0.7%，與上海并列第三。70個(gè)城市當(dāng)中，浙江的四個(gè)城市全部上漲。

　　2011年全國樓市降溫，浙江板塊大幅下滑，其中溫州連續(xù)多個(gè)月份領(lǐng)跌全國，差點(diǎn)面臨房價(jià)崩盤。即便其后在2012年下半年和2013年，多數(shù)一二線城市回暖的過程中，浙江板塊也仍然較為低迷。去年下半年，杭州、溫州等城市住宅成交量大幅增長，當(dāng)前房價(jià)也逆轉(zhuǎn)為上漲，很可能預(yù)示著這一板塊經(jīng)過長達(dá)四年的調(diào)整和沉淪之后，正在步入復(fù)蘇通道。

　　 總理在兩會上已明確提出支持自住性與改善性購房需求，多部委也已經(jīng)出臺多項(xiàng)救市新政，貨幣政策也在降息降準(zhǔn)中持續(xù)放松。況且，房地產(chǎn)市場領(lǐng)跑指標(biāo)已經(jīng)發(fā)出明確信號。

　　對于未來房價(jià)的走勢，一方面全國房價(jià)基本無泡沫，所以不會大跌；而部分城市庫存量高，所以房價(jià)不會大漲。一線城市房價(jià)繼續(xù)逞強(qiáng)，三四線城市正在去庫存，預(yù)計(jì)明年將接近合理水平。

　　一線城市房價(jià)強(qiáng)勢，多數(shù)人都能理解。而當(dāng)前，連過去幾個(gè)全國樓市“重災(zāi)區(qū)”的浙江板塊，也出現(xiàn)了復(fù)蘇信號。這意味著三四線城市沒有大家想象的那么糟。

　　隨著一二線城市房價(jià)事實(shí)上的復(fù)蘇，未來一年多數(shù)三四線城市也會隨著一二線城市房價(jià)的上揚(yáng)而逐漸回暖，2016年將呈現(xiàn)全國房價(jià)普漲現(xiàn)象，只不過漲幅會低于2007年和2010年。

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