隨著各地限購(gòu)政策的逐步退出以及央行“930”信貸新政的出臺(tái)，10月份全國(guó)樓市呈現(xiàn)回暖跡象。不過(guò)，同比來(lái)看全國(guó)主要城市的住宅成交量仍不及去年，且10月份中國(guó)百城房?jī)r(jià)出現(xiàn)近兩年來(lái)的頭次同比下跌。同時(shí)，今年前10個(gè)月全國(guó)土地出讓金整體水平也較去年同期下滑，在土地財(cái)政仍是各地方政府主要資金來(lái)源的當(dāng)下，不少城市也出臺(tái)了新一輪的救市政策。

尤其是在以往調(diào)控政策較為嚴(yán)格的京滬，近期也開(kāi)始加大力度松綁樓市，而這無(wú)疑將刺激各地進(jìn)一步加大樓市調(diào)整的力度。

此外，近日江西省住建廳也發(fā)文通知稱(chēng)，除了對(duì)購(gòu)房基本上解除全部限制以外，對(duì)房地產(chǎn)將提供更多的金融支持，并對(duì)部分住房契稅進(jìn)行減半和對(duì)二手房交易進(jìn)行補(bǔ)貼。

上海放寬公積金貸款門(mén)檻

11月7日，上海公積金發(fā)布《貫徹國(guó)家部委有關(guān)文件精神本市住房公積金個(gè)人貸款政策相應(yīng)調(diào)整》文件，對(duì)住房公積金貸款政策作出調(diào)整。

而新規(guī)中較引人關(guān)注的當(dāng)屬對(duì)“結(jié)清頭套房貸再貸算頭套”的規(guī)定。即對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房的，參照頭套房貸款政策執(zhí)行。即貸款頭付款比例為30%，貸款利率為五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每戶(hù)家庭住房公積金較高貸款限額為60萬(wàn)元(每人較高貸款限額為30萬(wàn)元)，有補(bǔ)充住房公積金的家庭較高貸款限額為80萬(wàn)元(每人較高貸款限額為40萬(wàn)元)。

此外，新規(guī)還規(guī)定，除了要求對(duì)無(wú)住房公積金貸款記錄或已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，購(gòu)購(gòu)頭套自住房，執(zhí)行頭套房貸款政策;并繼續(xù)停止向購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的家庭發(fā)放公積金貸款;住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保以所購(gòu)住房抵押為主，取消住房公積金個(gè)人住房貸款強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保收費(fèi)項(xiàng)目。

而早在10月9日,住建部、財(cái)政部和人民銀行就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，10月29日，國(guó)務(wù)院再?gòu)?qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi),放松公積金支付房租條件。

實(shí)際上，在央行“930”信貸新政以及“認(rèn)貸不認(rèn)房”新規(guī)的刺激下，上海10月份的樓市表現(xiàn)頗為不錯(cuò)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在供應(yīng)量不及9月份的情況下，10月份上海新建商品住宅成交面積達(dá)109.1萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲42.4%，一舉創(chuàng)下年內(nèi)月度成交新高。

不過(guò)，另一方面，上海目前商品住宅存量仍保持在1260萬(wàn)平方米左右高位，且銀行利率優(yōu)惠力度不及預(yù)期。同時(shí)，上海是全國(guó)住房公積金個(gè)貸率較高的城市，上半年其住房公積金平均個(gè)貸率為85%，遠(yuǎn)高于全國(guó)50%的平均水平。1月份—10月份，上海發(fā)放住房公積金個(gè)貸金額399.46億元，其中發(fā)放共有產(chǎn)權(quán)保障住房(經(jīng)適房)個(gè)貸39.05億元。截至10月底，累計(jì)發(fā)放公積金個(gè)貸4022.68億元，公積金個(gè)貸余額1978.29億元，支持購(gòu)房建筑面積1.73億平方米。

因此，上海方面顯然是希望在平均個(gè)貸率較高的基礎(chǔ)上，通過(guò)松綁公積金貸款門(mén)檻，進(jìn)一步刺激樓市，消化庫(kù)存。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也認(rèn)為，“公積金是地方政府可以直接用政策動(dòng)用的信貸額度，不但可以直接給市場(chǎng)帶來(lái)大量需求，對(duì)購(gòu)房者的心理影響也非常大，所以每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場(chǎng)也是地方政府較習(xí)慣的舉措。同時(shí)，雖然‘930’政策松綁了信貸認(rèn)定口徑，但信貸折扣仍沒(méi)有明顯變化，部分購(gòu)房者還是難以承受目前的貸款利率，這種情況下，相當(dāng)于商業(yè)貸款7折利率的公積金政策松綁，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大”。

不過(guò)，張大偉也指出，上海松綁公積金政策有利于改善需求入市，但上海公積金的較高貸款限額只有80萬(wàn)元，實(shí)際能夠選擇公積金貸款的購(gòu)房者數(shù)量有限，更多的還是心理影響。預(yù)期未來(lái)各地都將發(fā)布同類(lèi)型松綁政策。

此外，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，由于上海商品房庫(kù)存仍處高位，盡管在各項(xiàng)新政刺激下成交量仍會(huì)上升，但價(jià)格還將維持現(xiàn)有水平，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。

多地調(diào)整公積金貸款

據(jù)悉，自11月份以來(lái)，已經(jīng)有多地對(duì)公積金政策進(jìn)行了調(diào)整。

自11月1日起，山東煙臺(tái)調(diào)整公積金政策，包括未婚子女購(gòu)房可提取父母公積金，職工連續(xù)繳存半年即可申請(qǐng)“公積金貸款”，二手房“公積金貸款”較高額度提至30萬(wàn)元等多項(xiàng)住房公積金惠民新政;而從11月份開(kāi)始，甘肅省各地購(gòu)房者只要符合按時(shí)、足額、連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月，就可以利用公積金貸款，此前，甘肅省各地的貸款條件是需要連續(xù)繳存住房公積金1年以上;同時(shí)，湖南省直單位住房公積金管理近日發(fā)布通知稱(chēng)，自11月份對(duì)個(gè)人住房公積金貸款的有關(guān)政策作出調(diào)整，其中包括降低頭套房公積金貸款頭付比例至20%，恢復(fù)省內(nèi)異地互貸，取消公積金貸款時(shí)間間隔等。

而11月4日，更是有三地同時(shí)宣布調(diào)整公積金政策。先是南京住房公積金管理發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善住房公積金使用政策的通知》，宣布落地三部門(mén)公積金新政，南京公積金貸款二套房頭付比例，由原先的不低于60%，降低到不低于30%;隨后《石家莊住房公積金歸集管理實(shí)施細(xì)則》印發(fā)實(shí)施，《細(xì)則》就公積金繳存內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定繳存基數(shù)較低不低于所在市、縣(市)的上年度在崗職工平均工資的60%，提高了繳存基數(shù)較低標(biāo)準(zhǔn);此外，濟(jì)南發(fā)布的新政策規(guī)定，外省繳存公積金自11月4日起可回濟(jì)貸款，5日起只要借款人連續(xù)繳存公積金6個(gè)月就能申請(qǐng)公積金貸款，比此前規(guī)定縮短了6個(gè)月，此外，異地貸款也由此前的全省推至全國(guó)范圍。

實(shí)際上，目前已有濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都等超過(guò)30個(gè)城市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行不同程度調(diào)整。其中，南京、武漢放寬套房公積金貸款門(mén)檻，較低頭付款比例從之前的70%調(diào)整為30%。揚(yáng)州、杭州、成都、無(wú)錫等地，則對(duì)已有一套住房并結(jié)清貸款余額的家庭，再購(gòu)房執(zhí)行頭套房貸款政策。

對(duì)此，張大偉表示，30多個(gè)城市的公積金新政大部分屬于公積金政策的自我完善，對(duì)購(gòu)房者心理層面的影響將會(huì)大于實(shí)際效應(yīng)，其與之前央行放寬信貸、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、各地財(cái)稅減免等形成的政策疊加效應(yīng)，將在一定程度上提振購(gòu)房者入市信心，促進(jìn)年內(nèi)樓市成交的復(fù)蘇回暖。

江西救市升級(jí)

此外，各地除了對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整外，不少省份還打出了救市組合拳。日前，江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》制定18條舉措，要求按照分類(lèi)調(diào)控要求，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》指出，在江西省范圍內(nèi)購(gòu)購(gòu)住房時(shí)，不限定購(gòu)購(gòu)套數(shù)，不需要提供家庭住房情況查詢(xún)結(jié)果，不需要提供一定年限內(nèi)納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房且屬于家庭僅此住房的，減半征收契稅;個(gè)人購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房且屬于家庭僅此住房的，契稅按1%稅率征收。釋放住房公積金存量資金并降低公積金貸款門(mén)檻，提高貸款額度。此外，對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房不再實(shí)行限制性規(guī)定。并要求全省銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極支持住房自住性需求和改善性需求，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資支持，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款合理增長(zhǎng)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，頻繁出臺(tái)的救市政策對(duì)市場(chǎng)信心提振明顯，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度依然要看后續(xù)信貸釋放的情況，如果再出現(xiàn)一次至兩次的定向或者全面降準(zhǔn)，樓市的將會(huì)很快反彈。

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