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經(jīng)適房糾紛案兩成多因借名購房：“出名人”反悔

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：文昌房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 709 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　上世紀90年代末，北京市規(guī)劃了兩大經(jīng)適房社區(qū)，即回龍觀和天通苑[較新消息價格戶型點評]。很多購房者至今記得當時上千人徹夜排隊搶號的場景。

　　然而，隨著近年來房價不斷攀升，一家人輪流排隊的情景已不再，取而代之的是因購房糾紛對簿公堂。

　　記者在昌平法院收集到的2010年至2013年審結(jié)的203件經(jīng)適房案件中，其中48件屬于“借名購房”，即不具備購房條件的人借他人指標購房的情況。在天通苑、回龍觀地區(qū)的經(jīng)適房糾紛中，這種糾紛雖然比例非常小，但對個人影響大，值得關注。

　　統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)

　　經(jīng)適房糾紛

　　超兩成因“借名購房”

　　在統(tǒng)計的203件判決中，有48起案件為“借名購房”的情況，即不具備經(jīng)適房購房條件的人借用他人指標購房，這部分占24%。

　　48起糾紛中，登記的所有權人起訴的案件31起，占65%，訴訟請求多為騰退房屋，但敗訴比例超過八成。

　　實際出資人起訴的案件17起，占35%，訴訟請求多為確認房屋所有權，其中敗訴11起，占六成半。

　　“借名購房”惹糾紛

　　多因“出名人”反悔

　　昌平法院回龍觀法庭王磊法官介紹，在“借名購房”的案件中，大多“借名人”和登記的所有權人即“出名人”間都簽有協(xié)議。“借名人”由于實際占有、使用房屋，一般不會主動提起訴訟，但隨著北京房價不斷攀升，一些“出名人”希望通過訴訟拿回自己的房子。

　　“還有一種是限購政策的影響，我名下已經(jīng)有了一套經(jīng)濟適用房，想再購房，會受到一定限制。”王磊法官介紹，由于北京市限購政策的實施，市民購房受到嚴格限制，“出名人”由于限購政策的限制無法另行購房，因此在這種背景下“出名人”只好向法院提起訴訟要求“借名人”騰退房屋。

　　在法院審理當中，房屋產(chǎn)權雖然登記在“出名人”名下，但是產(chǎn)權證并不是認定房屋權屬的僅此憑證，“出名人”有可能不是房屋的真正產(chǎn)權人，因此，在“借名購房”的情況下，起訴要求騰退房屋的，一般不會得到支持。

　　旁系親屬、朋友間糾紛更多

　　48起借名購房糾紛中，原被告為朋友關系的8起，親戚關系的16起，占三分之一。

　　管轄天通苑地區(qū)的昌平東小口法庭的邵敏法官介紹，直系血親由于親屬關系較能得到實際出資人的信任，因此該類糾紛較少。

　　而旁系血親和朋友，往往在巨大的經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，“違背”了當初借名購房的約定。“其實在審理當中，很多直系血親的當事人在訴訟之初便選擇了私下進行和解，原告一方選擇了撤訴。”

　　出資人討所有權全被駁

　　實際出資人提起的17次訴訟中，關于確認所有權的訴求均被法院駁回，有關返還購房款和賠償損失的訴求均勝訴。

　　訴求騰退房屋

　　超八成敗訴

　　所有權登記人提起的31次訴訟中。其中，17起原告要求被告騰退房屋，但14起被法院駁回，占比82%。

　　法官解讀經(jīng)適房出售時間受限糾紛“潛伏”

　　邵敏法官介紹，經(jīng)濟適用房未滿5年不得出售的規(guī)定，本身就從時間上限制了糾紛的發(fā)生。

　　邵敏法官稱，隨著經(jīng)濟適用房從2003年前后落戶天通苑和回龍觀地區(qū)，案件糾紛量也在近5年后逐漸顯現(xiàn)，“之后的2008年，北京市出臺了新的經(jīng)濟適用房出售政策，從制度上完善了經(jīng)適房的上市交易，因此經(jīng)適房糾紛將在實施新政策5年后，逐年減少。”

　　判決合同無效

　　要考慮“借名人”損失

　　邵敏法官介紹，經(jīng)濟適用房是政府提供政策優(yōu)惠、面向城市低收入困難家庭供應、具有保障性質(zhì)的政策性住房。

　　在審理該類案件當中，法庭同時還會考慮到涉案房屋相較于購購之初已獲得較大幅度的升值，因此在借名購房關系被確認無效后，被借名一方因房屋升值實際獲得了較大利益，而借名一方因房屋差價產(chǎn)生了較大損失。

　　因此，法院在判決上往往會尋求雙方的利益平衡，即判決雙方借名購房合同無效的同時，要求出名人對實際出資人予以適當?shù)慕?jīng)濟賠償。

　　早開盤小區(qū)制度上留了縫

　　記者梳理回龍觀和天通苑地區(qū)的經(jīng)適房案件后發(fā)現(xiàn)，天通西苑和天通北苑的此類糾紛較多，其次是龍錦苑以及和諧家園。

　　邵敏法官解釋稱，天通西苑和天通北苑本身人口眾多，且開盤較早，當時的經(jīng)適房準入制度尚不完善，給“借名購房”提供了制度上的縫隙。

　　劉明法官認為，在回龍觀地區(qū)，龍錦苑和和諧家園有部分房屋為當?shù)夭疬w的回遷房，而這些小區(qū)規(guī)模又比較龐大，居住人口比較多，由于拆遷或政策因素，很多具有親屬關系的居民居住在一起，增加了“借名購房”的可能性。

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