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經(jīng)適房糾紛案兩成多因借名購(gòu)房：“出名人”反悔

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來(lái)源：文昌房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 702 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　上世紀(jì)90年代末，北京市規(guī)劃了兩大經(jīng)適房社區(qū)，即回龍觀和天通苑[較新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]。很多購(gòu)房者至今記得當(dāng)時(shí)上千人徹夜排隊(duì)搶號(hào)的場(chǎng)景。

　　然而，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀升，一家人輪流排隊(duì)的情景已不再，取而代之的是因購(gòu)房糾紛對(duì)簿公堂。

　　記者在昌平法院收集到的2010年至2013年審結(jié)的203件經(jīng)適房案件中，其中48件屬于“借名購(gòu)房”，即不具備購(gòu)房條件的人借他人指標(biāo)購(gòu)房的情況。在天通苑、回龍觀地區(qū)的經(jīng)適房糾紛中，這種糾紛雖然比例非常小，但對(duì)個(gè)人影響大，值得關(guān)注。

　　統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)

　　經(jīng)適房糾紛

　　超兩成因“借名購(gòu)房”

　　在統(tǒng)計(jì)的203件判決中，有48起案件為“借名購(gòu)房”的情況，即不具備經(jīng)適房購(gòu)房條件的人借用他人指標(biāo)購(gòu)房，這部分占24%。

　　48起糾紛中，登記的所有權(quán)人起訴的案件31起，占65%，訴訟請(qǐng)求多為騰退房屋，但敗訴比例超過(guò)八成。

　　實(shí)際出資人起訴的案件17起，占35%，訴訟請(qǐng)求多為確認(rèn)房屋所有權(quán)，其中敗訴11起，占六成半。

　　“借名購(gòu)房”惹糾紛

　　多因“出名人”反悔

　　昌平法院回龍觀法庭王磊法官介紹，在“借名購(gòu)房”的案件中，大多“借名人”和登記的所有權(quán)人即“出名人”間都簽有協(xié)議。“借名人”由于實(shí)際占有、使用房屋，一般不會(huì)主動(dòng)提起訴訟，但隨著北京房?jī)r(jià)不斷攀升，一些“出名人”希望通過(guò)訴訟拿回自己的房子。

　　“還有一種是限購(gòu)政策的影響，我名下已經(jīng)有了一套經(jīng)濟(jì)適用房，想再購(gòu)房，會(huì)受到一定限制。”王磊法官介紹，由于北京市限購(gòu)政策的實(shí)施，市民購(gòu)房受到嚴(yán)格限制，“出名人”由于限購(gòu)政策的限制無(wú)法另行購(gòu)房，因此在這種背景下“出名人”只好向法院提起訴訟要求“借名人”騰退房屋。

　　在法院審理當(dāng)中，房屋產(chǎn)權(quán)雖然登記在“出名人”名下，但是產(chǎn)權(quán)證并不是認(rèn)定房屋權(quán)屬的僅此憑證，“出名人”有可能不是房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，因此，在“借名購(gòu)房”的情況下，起訴要求騰退房屋的，一般不會(huì)得到支持。

　　旁系親屬、朋友間糾紛更多

　　48起借名購(gòu)房糾紛中，原被告為朋友關(guān)系的8起，親戚關(guān)系的16起，占三分之一。

　　管轄天通苑地區(qū)的昌平東小口法庭的邵敏法官介紹，直系血親由于親屬關(guān)系較能得到實(shí)際出資人的信任，因此該類糾紛較少。

　　而旁系血親和朋友，往往在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，“違背”了當(dāng)初借名購(gòu)房的約定。“其實(shí)在審理當(dāng)中，很多直系血親的當(dāng)事人在訴訟之初便選擇了私下進(jìn)行和解，原告一方選擇了撤訴。”

　　出資人討所有權(quán)全被駁

　　實(shí)際出資人提起的17次訴訟中，關(guān)于確認(rèn)所有權(quán)的訴求均被法院駁回，有關(guān)返還購(gòu)房款和賠償損失的訴求均勝訴。

　　訴求騰退房屋

　　超八成敗訴

　　所有權(quán)登記人提起的31次訴訟中。其中，17起原告要求被告騰退房屋，但14起被法院駁回，占比82%。

　　法官解讀經(jīng)適房出售時(shí)間受限糾紛“潛伏”

　　邵敏法官介紹，經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年不得出售的規(guī)定，本身就從時(shí)間上限制了糾紛的發(fā)生。

　　邵敏法官稱，隨著經(jīng)濟(jì)適用房從2003年前后落戶天通苑和回龍觀地區(qū)，案件糾紛量也在近5年后逐漸顯現(xiàn)，“之后的2008年，北京市出臺(tái)了新的經(jīng)濟(jì)適用房出售政策，從制度上完善了經(jīng)適房的上市交易，因此經(jīng)適房糾紛將在實(shí)施新政策5年后，逐年減少。”

　　判決合同無(wú)效

　　要考慮“借名人”損失

　　邵敏法官介紹，經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠、面向城市低收入困難家庭供應(yīng)、具有保障性質(zhì)的政策性住房。

　　在審理該類案件當(dāng)中，法庭同時(shí)還會(huì)考慮到涉案房屋相較于購(gòu)購(gòu)之初已獲得較大幅度的升值，因此在借名購(gòu)房關(guān)系被確認(rèn)無(wú)效后，被借名一方因房屋升值實(shí)際獲得了較大利益，而借名一方因房屋差價(jià)產(chǎn)生了較大損失。

　　因此，法院在判決上往往會(huì)尋求雙方的利益平衡，即判決雙方借名購(gòu)房合同無(wú)效的同時(shí)，要求出名人對(duì)實(shí)際出資人予以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)賠償。

　　早開盤小區(qū)制度上留了縫

　　記者梳理回龍觀和天通苑地區(qū)的經(jīng)適房案件后發(fā)現(xiàn)，天通西苑和天通北苑的此類糾紛較多，其次是龍錦苑以及和諧家園。

　　邵敏法官解釋稱，天通西苑和天通北苑本身人口眾多，且開盤較早，當(dāng)時(shí)的經(jīng)適房準(zhǔn)入制度尚不完善，給“借名購(gòu)房”提供了制度上的縫隙。

　　劉明法官認(rèn)為，在回龍觀地區(qū)，龍錦苑和和諧家園有部分房屋為當(dāng)?shù)夭疬w的回遷房，而這些小區(qū)規(guī)模又比較龐大，居住人口比較多，由于拆遷或政策因素，很多具有親屬關(guān)系的居民居住在一起，增加了“借名購(gòu)房”的可能性。

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