放松的國(guó)慶假期,卻迎來(lái)了收緊的樓市調(diào)控。北京、天津率先鳴槍,濟(jì)南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。短短9天,先后有21個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。這一出驚心動(dòng)魄的集體調(diào)控大戲之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)中的你發(fā)生了什么變化?在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái),房?jī)r(jià)大跌不是政策層希望的場(chǎng)景,調(diào)控是為了剎住房?jī)r(jià)這輛超速的列車(chē)。

兩至三成客戶(hù)取消或延緩換房

“剛辦完網(wǎng)簽,擔(dān)心貸款批不下來(lái)?！笔忻駝⑴孔蛉障虮本┏繄?bào)記者表示出擔(dān)心。

9月30日,北京調(diào)整了購(gòu)房首付款比例,購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付比例不低于35%,購(gòu)買(mǎi)首套非普通自住房的首付比例不低于40%,對(duì)擁有1套住房的居民家庭,首付比例均不低于50%。同日,天津規(guī)定在本市擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭,暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購(gòu)房。

限購(gòu)限貸政策的出臺(tái),直接影響到了樓市成交量。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),10月1日至6日,北京新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量?jī)H為204套,與9月同期相比大跌73.7%,比去年同期下跌42.2%;二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為152套,與9月同期相比大跌96.5%。國(guó)慶期間通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線(xiàn)回落,市場(chǎng)明顯降溫。受信貸收緊影響,預(yù)計(jì)將有兩至三成的客戶(hù)取消或延緩換房計(jì)劃。在天津,從我愛(ài)我家國(guó)慶假期期間二手住宅的實(shí)際交易量看,與9月同期相比減少了50%。

21城成交量實(shí)際跌幅達(dá)40%

在北京、天津之后,各地的樓市調(diào)控政策也密集出臺(tái),截至10月8日,已有21個(gè)城市出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策?？傮w來(lái)看,一線(xiàn)城市限購(gòu)限貸*為嚴(yán)格;二線(xiàn)城市重啟限購(gòu)限貸,但在社保年限要求、首付比例等方面較一線(xiàn)城市稍弱;三四線(xiàn)城市的調(diào)控政策更多聚焦在市場(chǎng)規(guī)范以及對(duì)普通住宅的限購(gòu)。調(diào)控政策出臺(tái)之后,有的城市樓市一夜變天,成交量速降;有的城市抓住的末班車(chē),進(jìn)一步推高了成交。

以南京為例,在相繼出臺(tái)了限購(gòu)、“寧十三條”、限貸等調(diào)控政策之后,南京樓市成交量“速凍”,國(guó)慶7天只認(rèn)購(gòu)了1307套新房,與去年同期相比下滑超過(guò)50%,創(chuàng)下了近5年來(lái)的新低。蘇州從10月5日開(kāi)始五大區(qū)每日成交量不足百套,而在限購(gòu)、限貸政策前,蘇州樓市日成交量均過(guò)千套。

但是,總體來(lái)看,限購(gòu)末班車(chē)推高了國(guó)慶期間網(wǎng)簽成交量,如濟(jì)南、東莞、佛山等地出現(xiàn)限購(gòu)前的集中簽約,簽約量同比上漲超2倍。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶7天,全國(guó)54個(gè)主要城市商品房住宅網(wǎng)簽41801套,遠(yuǎn)高于前兩年的2.1萬(wàn)套與2.33萬(wàn)套?！熬W(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)下的市場(chǎng)情況,從實(shí)際簽約看,受到新政影響的21個(gè)城市,成交量實(shí)際跌幅達(dá)到了40%左右?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示。

在一些尚未限購(gòu)的城市中,國(guó)慶期間迎來(lái)了購(gòu)房熱,據(jù)重慶一家房地產(chǎn)公司簽約的工作人員透露,國(guó)慶期間購(gòu)房者人數(shù)達(dá)到平時(shí)3倍左右的水平,并且出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)給朋友寫(xiě)借條借錢(qián)買(mǎi)房的情形。

釋放明確信號(hào):為市場(chǎng)緊急降溫

為什么21城選擇此時(shí)密集調(diào)控房地產(chǎn)?經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今年下半年,投資和投機(jī)需求成了主流,大量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋,土地市場(chǎng)高燒不退,房子已經(jīng)失去真正的居住功能,成了資本玩家的傳遞游戲。按照政策周期與市場(chǎng)周期,本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道,如果市場(chǎng)泡沫過(guò)大,下跌引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必危及實(shí)體經(jīng)濟(jì),“各地連夜出臺(tái)調(diào)控措施,是向市場(chǎng)釋放明確信號(hào):高層不允許房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂之火危及中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體,通過(guò)限購(gòu)限貸,為市場(chǎng)緊急降溫?！?/p>

對(duì)于限購(gòu)之后的房?jī)r(jià)走勢(shì),大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,出臺(tái)調(diào)控政策,目的不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng),而是為了穩(wěn)定過(guò)快上漲的局面?！拔磥?lái)市場(chǎng)預(yù)期是盡快遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,努力回歸到合理區(qū)間?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示。

■六問(wèn)

1、還會(huì)有多少城市加入調(diào)控行列?

中原地產(chǎn)分析師張大偉:預(yù)期達(dá)到20至30個(gè),主要包括兩類(lèi):房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲的一二線(xiàn)城市包括周?chē)椛鋮^(qū);房?jī)r(jià)可能上漲的城市也會(huì)跟風(fēng)出臺(tái)部分政策表態(tài)。

2、未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎?

中原地產(chǎn)分析師張大偉:政策的目的不是降房?jī)r(jià),而是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但市場(chǎng)并不理性,很快會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的個(gè)案,如果一旦年末央行額度吃緊,房?jī)r(jià)下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。

3、哪類(lèi)城市更有危險(xiǎn)?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn):一類(lèi)是本身沒(méi)有太多概念但經(jīng)歷暴漲和爆炒的城市,比如合肥,過(guò)去有點(diǎn)低估,現(xiàn)在則是嚴(yán)重高估;一類(lèi)是未來(lái)的供應(yīng)仍然很大但經(jīng)歷了大漲的城市,如鄭州。

4、三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎?

中原地產(chǎn)分析師張大偉:可能性不大,三四線(xiàn)城市當(dāng)下改善需求飽和、剛需不旺盛,所以投資需求不太可能轉(zhuǎn)移。

5、未來(lái)樓市會(huì)有什么變化?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn):本輪房地產(chǎn)牛市結(jié)束之后,恐怕很難見(jiàn)到萬(wàn)眾搶房的瘋狂局面,房子的漲跌將成為市場(chǎng)的常態(tài)。

6、在調(diào)控下,買(mǎi)房應(yīng)該如何選擇?

中原地產(chǎn)分析師張大偉:購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)有價(jià)值的區(qū)域資產(chǎn),購(gòu)買(mǎi)改善型優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)物業(yè),選擇現(xiàn)房比期房好。

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