國慶期間,有20個左右的城市都對房地產(chǎn)政策進行了調(diào)整。顯然,要讓房地產(chǎn)市場回歸到理性健康的發(fā)展軌道當(dāng)中,不僅需要事前的政策制定,還需要運行過程中的嚴(yán)格監(jiān)管。

  就在昨天,上海市住建委、規(guī)土局表示,上海市各相關(guān)部門正在依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為,進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

  目前,上海市已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展立案調(diào)查工作,并已暫停涉案項目網(wǎng)簽資格;對存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規(guī)行為的7家房地產(chǎn)中介企業(yè)作出行政處罰。

  隨著前一段時間房價的走高,捂盤惜售、擅自提價銷售、虛簽合同、虛假交易,上海市因此在之前的“滬九條”的基礎(chǔ)上,又出臺了“滬六條”,進一步強化市場監(jiān)管,加大執(zhí)法力度,規(guī)范市場秩序。

  浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛分析,虛簽合同、虛假宣傳等違法違規(guī)行為近期有所抬頭,和市場的供需情況有關(guān),而要消除這些現(xiàn)象,治本之策,就是要穩(wěn)定大家的預(yù)期。

  十一期間,二十個左右的省市都出臺了或者是加碼了調(diào)控政策,住建部出臺了“九不準(zhǔn)”。之所以出現(xiàn)這些違法違規(guī)的行為,背景還是市場嚴(yán)重的供不應(yīng)求,才使這樣一些行為有機可乘。所我認(rèn)為未來一段時間會比較嚴(yán)厲地執(zhí)法;治本的角度來說,還是應(yīng)該解決整個市場的預(yù)期和市場的供求關(guān)系問題,實際上供求關(guān)系也取決于預(yù)期。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長　楊紅旭認(rèn)為,整頓市場秩序,穩(wěn)定市場對房價走勢的預(yù)期,對于行業(yè)的健康發(fā)展有積極意義。

  整頓市場秩序是整個房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分。這輪調(diào)控除了限購限貸直接遏制房地產(chǎn)不合理需求之外,市場整頓也是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之一。其實不僅是上海,住建部也處罰了全國的45家企業(yè),這都反映出,管理部門在進行房地產(chǎn)市場的整頓。

  房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,除了抑制不合理需求之外,對不合法不合規(guī)的做法進行整頓,有助于人們緩和對市場的預(yù)期。比方說一些開發(fā)商捂盤惜售,提價提得很快,一些開發(fā)商因為信息不對稱,進行造假造謠,這都會引起購房者的緊張情緒。因此,整頓市場秩序有助于緩購房者對市場走勢預(yù)期的情緒。這有助于樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。

  從今年前三季度來看,房企的銷售數(shù)據(jù)非常亮眼。截至目前,已有30家房地產(chǎn)企業(yè)公布了前九個月的銷售數(shù)據(jù),銷售金額合計達到1.8萬億元,同比上漲76.3%,刷新了歷史*高銷售紀(jì)錄,年度目標(biāo)的平均完成率達95.1%。

  其中,中國恒大前三季度銷售額,達到2805億元;萬科排名,銷售額為2629億元;碧桂園名列第三,銷售額為2255億元。

  隨著十一長假期間多個城市出臺了樓市調(diào)控措施,房地產(chǎn)目前面臨著很多不確定性。從銷售數(shù)據(jù)來看,各地新政出臺后,此前銷售**的北京、南京、合肥、濟南等城市10月上旬的新建商品住宅成交面積甚至出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下跌,但是三線城市的新房成交面積卻出現(xiàn)了大漲,福建莆田的新建房屋銷售面積增長了94%。

  留給人們的疑問是,在經(jīng)理了三個季度的業(yè)績大漲之后,房地產(chǎn)企業(yè)在眼下是否會感到絲絲涼意?浙報傳媒地產(chǎn)研究院　院長　丁建剛認(rèn)為,前三季度的高速發(fā)展給房企今年的業(yè)績奠定了良好的基礎(chǔ),不過,銷售數(shù)據(jù)的下滑,則是不可避免的事情,甚至三線城市也無法避免。

  未來幾個月的時間,銷量會大幅度地下降,這主要是涉及到調(diào)控的一二線城市,當(dāng)然,這種情緒也會蔓延到三線城市。從報表來看,多數(shù)城市的價格會回到環(huán)比零增長的紅線。

  房企今年年初預(yù)計的目標(biāo),目前絕大部分都已經(jīng)完成,甚至是超額完成,有些房企自己還加碼了。即便如此,今年創(chuàng)下新高的大房企,今年還會比比皆是。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長　楊紅旭則認(rèn)為,前三季度銷售良好,大多數(shù)房企已經(jīng)完成了今年的銷售任務(wù),這使得房企在近期不會明顯改變銷售策略。

  今年全國商品房的銷售面積,同比增長是百分之二十幾,銷售金額同比增長百分之三十幾,甚至百分之四十幾。從目前來看,這兩項指標(biāo)今年都會創(chuàng)新高,而大中型房企的業(yè)績增長會超過全國平均水平。對多數(shù)房企來說今年前三季度都已經(jīng)完成了全年指標(biāo),四季度暫時沒有降價促銷的動力。所以9月底開始調(diào)控之后,他們在熱點城市的項目可能會減少漲價的幅度,可能策略會趨于謹(jǐn)慎,但是暫時還不會降價。因為只有市場需求面萎縮半年到一年之后,等他們業(yè)績壓力特別大的時候,他們才會有一個降價促銷的動作。

  不過,楊紅旭認(rèn)為,在接下來的一段時間,三線城市和部分二線城市的房價有可能有一定程度的復(fù)蘇。

  到目前為止,雖然部分城市有打壓,但是全國的政策依然保持平穩(wěn)和寬松。目前,國家依然把部分城市或者多數(shù)地區(qū)的去庫存依然作為一個主導(dǎo)方針,同時對少數(shù)資產(chǎn)過熱的地區(qū)進行防范泡沫的治理。這兩類政策是因地制宜,一城一策。

  在目前全國政策面比較寬松的情況下,對于過熱城市需求的抑制確實會擠出一些需求,這些需求會流向三四線城市。一些弱二線城市和三線城市,它的房價經(jīng)過五六年的盤整,客觀上也有上漲的需求。

  價格不應(yīng)該暴漲,但是價格和GDP和人均收入增速保持一個匹配度這是合理的。所以,在未來一個季度甚至半年,二線城市和三線城市,政策沒有收緊的情況下,它們的市場應(yīng)該會有所活躍,這是有利于它們?nèi)齑娴摹?/p>

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