核心提示:目前,全國(guó)大部分城市為樓市庫(kù)存所累,其中一線城市尤為嚴(yán)重,數(shù)據(jù)顯示北上廣深四大城市已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月供大于求,整體庫(kù)存一再達(dá)到歷史高點(diǎn)。

　　近日,珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局在官網(wǎng)發(fā)布文件,取消樓市限購(gòu)政策。至此,全國(guó)已有41個(gè)城市陸續(xù)取消樓市限購(gòu),原來(lái)46個(gè)限購(gòu)城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅(jiān)持限購(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,未來(lái)樓市傾向于“去行政化”的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。在絕大部分限購(gòu)城市已經(jīng)取消、放松限購(gòu)政策的前提下,一線城市限購(gòu)政策短期內(nèi)雖然不會(huì)取消,但是退出只是時(shí)間問(wèn)題。

　　一線城市限購(gòu)短期難取消

　　珠海市住建局26日晚在官方網(wǎng)站發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見(jiàn)》,支持合理自住購(gòu)房需求,對(duì)原有的限購(gòu)、限價(jià)政策作出調(diào)整。

　　該文件提出,自印發(fā)日起,本地居民在城區(qū)購(gòu)購(gòu)144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社?；蚣{稅證明;新城新區(qū)范圍內(nèi),購(gòu)購(gòu)商品房不再需要提供社?；蚣{稅證明。

　　此外,放寬外地居民的購(gòu)房條件。在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非本市戶籍居民,符合人才目錄的,可以憑投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)等相關(guān)憑證,在城區(qū)購(gòu)購(gòu)1套商品房。同時(shí),放寬對(duì)在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非當(dāng)?shù)貞艏?gòu)房人在珠海新購(gòu)購(gòu)商品住房的房貸限制。

　　據(jù)了解,珠海自2011年10月開(kāi)始對(duì)部分城區(qū)實(shí)行限購(gòu)政策。此次宣布取消“限購(gòu)、限貸”措施,是廣東省繼佛山之后個(gè)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的城市。

　　放松限購(gòu)已是大趨勢(shì)。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說(shuō),從榜放松限購(gòu)的呼和浩特市,到目前為止,全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市已有41個(gè)退出限購(gòu)舞臺(tái)。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈只有上海、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈只剩下北京還未松綁。

　　陸騎麟認(rèn)為,上?？赡軙?huì)是較后一個(gè)放松限購(gòu)的一線城市。“因上海人口是一線城市里較多的,從影響面和控制面來(lái)講也應(yīng)該是較大的?，F(xiàn)在上海市場(chǎng)偏穩(wěn)定,年內(nèi)上海解除限購(gòu)的可能性不大,有可能會(huì)在明年。”

　　和上海類似,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為北京、廣州、深圳等一線城市短期內(nèi)不會(huì)取消、松綁限購(gòu)政策。9月初,北京市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新確定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”的總體思路,要求建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,但是對(duì)限購(gòu)政策口徑未變。從官方口徑來(lái)看,北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉也同樣認(rèn)為,從目前市場(chǎng)情況看,一線城市年內(nèi)取消限購(gòu)的可能性非常小。“雖然上半年成交量下滑明顯,但一線城市上半年的土地出讓情況良好,對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的影響不大”。

　　庫(kù)存連續(xù)7個(gè)月供大于求

　　上海某研究院數(shù)據(jù)顯示,截至8月份,一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為328萬(wàn)平方米,成交面積為243萬(wàn)平方米。自2月份以來(lái),一線城市住宅市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)供大于求的特征,并進(jìn)一步加劇了庫(kù)存積壓的矛盾。

　　價(jià)格方面,8月份,一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為21690元/平方米,環(huán)比減少3.3%,同比增長(zhǎng)3.2%。8月份成交均價(jià)比7月份下跌了738元/平方米。分城市來(lái)看,北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為22621、26335、15200和22996元/平方米。環(huán)比增幅分別為-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%,同比增幅分別為-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅較為明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,8月份在“去庫(kù)存”的導(dǎo)向下,房企降價(jià)讓利的力度加大。目前已出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌現(xiàn)象。觀察今年成交均價(jià)同比增幅,可以看出總體上呈現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì)。

　　庫(kù)存方面,8月份,北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量分別為1027、1192、903和365萬(wàn)平方米。環(huán)比增幅分別為0.2%、2.9%、5.3%和0.8%,同比增幅分別為28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。綜合來(lái)看,一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3486萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.5%,同比增長(zhǎng)31.2%。繼7月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后,8月庫(kù)存繼續(xù)攀升。

　　8月份,從庫(kù)存和庫(kù)存去化周期等指標(biāo)來(lái)看,一線城市依然面臨市場(chǎng)降溫的壓力。相比二三線城市的救市和刺激做法,一線城市在限購(gòu)限貸政策上依然從嚴(yán),這使得去化壓力總體偏大。

　　他進(jìn)一步表示,在限購(gòu)松綁的大趨勢(shì)下,一線城市堅(jiān)守限購(gòu)限貸政策,儼然成為孤島。無(wú)論是商品住宅、辦公物業(yè)還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房,其庫(kù)存都面臨較大的去化壓力。考慮到近期整個(gè)市場(chǎng)大幅反彈的可能性微乎其微,那么四季度房企必然會(huì)加大降價(jià)促銷的力度。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下,一線城市放松限購(gòu)的概率幾乎為零。一方面,今年以來(lái)一線城市幾乎全部公開(kāi)表態(tài)過(guò),不允許今年放松;其次,一線城市若要救市,實(shí)際上難度并不大,比如放松戶籍等政策,所以目前仍有觀望空間;第三,需要等二三四線城市救市后進(jìn)行新的評(píng)估才能確定未來(lái)一線城市的樓市政策和動(dòng)態(tài)。

　　去行政化是未來(lái)大方向

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹近日表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展之后,增長(zhǎng)幅度開(kāi)始放緩,未來(lái)市場(chǎng)的復(fù)雜程度會(huì)大幅度提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題已經(jīng)從過(guò)去的總量問(wèn)題演變到當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。市場(chǎng)分化已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn),有可能要維持幾年的低迷甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

　　秦虹認(rèn)為,房地產(chǎn)的供求關(guān)系也進(jìn)入一個(gè)新階段,局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了供過(guò)于求的格局。因此,未來(lái)將會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律出臺(tái)調(diào)整措施,去行政化將是大方向。

　　張大偉表示,土地財(cái)政的存在使得各地在樓市降溫情況下,救市政策出臺(tái)愈加頻繁,力度越來(lái)越大,底線越來(lái)越低。在經(jīng)濟(jì)降速的情況下,房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的較容易的救市辦法。
　
　　鑒于46個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中目前已經(jīng)有41個(gè)城市正式取消或變相放松限購(gòu),同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,樓市已經(jīng)進(jìn)入“后限購(gòu)時(shí)代”。就當(dāng)前政策表現(xiàn)來(lái)看,除一線城市和三亞繼續(xù)堅(jiān)守以外,部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武漢等均有大尺度政策出臺(tái),開(kāi)始輪“救市”。

　　當(dāng)前大部分省市已經(jīng)出盡“救市”招數(shù),失去“救市”方向,樓市是否好轉(zhuǎn)關(guān)鍵還是取決于信貸政策是否松動(dòng)。在信貸政策尚未明確松動(dòng)的市場(chǎng)背景下,只有選擇以價(jià)換量制勝。

　　從2014年1月至8月全國(guó)城市住宅市場(chǎng)同比變化來(lái)看,一線城市量跌價(jià)挺,成交量普遍下滑,京滬成交量分別下滑40.9%和29.8%,但均價(jià)依然堅(jiān)挺;二線城市內(nèi)部分化,成交量普跌,大多數(shù)城市成交量下滑2至3成,成交均價(jià)分化,近半城市出現(xiàn)均價(jià)停漲或下降的趨勢(shì)。

　　張宏偉表示,在“后限購(gòu)時(shí)代”,盡管下半年貨幣政策定向?qū)捤?但開(kāi)發(fā)貸及房貸利率仍然難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng),樓市仍然要堅(jiān)持“跑得快”的去化策略,樓市年底將進(jìn)入深入調(diào)整階段。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為,各地取消限購(gòu)的行為是為了增加消費(fèi)者。但是,本地居民在本地購(gòu)房如果屬于剛性需求,原本就不在限購(gòu)之列;如果屬于投資性需求,進(jìn)入市場(chǎng)與否則取決于投資性收益。

　　在她看來(lái),如果房地產(chǎn)收益預(yù)期上升,即使有限購(gòu)措施,投資者也會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入市場(chǎng);如果房地產(chǎn)預(yù)期收益下降或者風(fēng)險(xiǎn)不明朗,即使放開(kāi)限購(gòu),也不會(huì)引來(lái)購(gòu)房者。

　　葉檀因此認(rèn)為,一線城市應(yīng)該全面退出限購(gòu)。樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大,同時(shí)限購(gòu)的做法也不夠市場(chǎng)化。雖然短期內(nèi)一線城市可能不會(huì)退出限購(gòu),隨著房?jī)r(jià)下跌與庫(kù)存增加,以及一線城市樓市格局的改變,限購(gòu)政策的退出較終將只是時(shí)間問(wèn)題。

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