《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，樓市下滑，庫存激增已引起關注。日前，住建部多個調(diào)研組分赴南京、廣州、深圳、福州等地實地調(diào)研樓市真實情況，以研判樓市趨勢。另外，有消息稱，除北京、上海、廣州、深圳之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑，庫存飆升的背景下，更多城市有可能松綁已實施三年有余的限購措施。但值得注意的是，現(xiàn)階段供需關系已轉(zhuǎn)向，在房貸未有明顯放開的情況下，放松限購難以產(chǎn)生較大影響。

　　調(diào)研

　　住建部緊急摸底地方樓市

　　5月20日，住建部相關工作人員飛抵南京進行市場調(diào)研。南京住建部門相關人員表示，此次調(diào)研較為突然，雖然行程僅，但從調(diào)研方向來看，主要是為掌握真實情況，以正確研判樓市趨勢。

　　據(jù)了解，此次調(diào)研主要針對供需、成交量、銀行信貸、穩(wěn)定市場措施等情況，并未對分類調(diào)控、差異化信貸描述更多。

　　據(jù)知情人介紹，此次選取的調(diào)研具有代表性，包括調(diào)控政策已進行調(diào)整的部分城市，例如珠三角、長三角區(qū)域，此外，對于浙江、江蘇等庫存嚴重地區(qū)也進行調(diào)查。

　　5月22日，住建部相關人員再度到珠三角區(qū)域進行摸底，5月23日，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳。有媒體稱，早在今年4月底、5月初的時候，住建部的司局級官員就去個別城市了解過情況，近期由于市場變化較快，輿論壓力也相對較大，因此住建部再度趕赴各地調(diào)研，摸底市場情況。

　　住建部調(diào)研結(jié)果顯示，部分城市表現(xiàn)仍不錯，目前對經(jīng)濟沖擊并不大，但市場開始出現(xiàn)新的分化。原本認為三四線城市會更糟一些，但調(diào)研結(jié)果出來后，部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、沈陽等二線城市。

　　上述知情人士表示“此次方面決心較大，并不是想出手行政干預，而是排除輿論干擾，徹底了解樓市真實情況。”

　　“這次更希望市場能自我調(diào)整。”上述人士透露，此前我國多輪調(diào)控均因保增長而中斷，因此，此次要避免重走老路，將泡沫再次放大，引發(fā)更大風險。

　　對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，對于地方政府而言，不是不能承受房價下降，而是擔心降幅過大，給經(jīng)濟帶來較大的震動，因此，此輪調(diào)研也是為摸底現(xiàn)階段樓市的真實情況。

　　現(xiàn)狀

　　庫存急升供應過剩成難題

　　據(jù)參與調(diào)研人士透露，政府目前重視成交量能不能提升。有了成交量，開發(fā)商資金可回籠，投資不受太大影響，經(jīng)濟就不會出現(xiàn)嚴重問題。如今令政府頭疼的是，如何消化供應過剩問題。

　　日前某研究機構(gòu)發(fā)布的《2014年度35城商品房供求關系專題研究》報告顯示，監(jiān)測的35個城市中，2008年至2013年，29個城市商品住宅呈現(xiàn)供大于求的關系。這意味著，監(jiān)測的城市中，住宅供大于求的城市超過8成。

　　由于多年供應過剩的積累，城市庫存急劇上升。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)五年來新高。其中，有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。

　　值得注意的是，報告顯示，庫存高企不再局限于二三線城市，一線城市也逐步深陷其中。以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京庫存期房住宅37747套，現(xiàn)房住宅庫存33091套，合計庫存70838套。時隔一年多時間，再次回歸到7萬套以上，達近13個月新高。較年初庫存低點5.5萬套，大幅上漲1.5萬套。

　　而在此背景下，銷售下滑帶來存銷比大幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示，4月35個城市新建商品住宅存銷比為15.2個月，而在3月，該存銷比的數(shù)值僅為13.9個月。其中，溫州存銷比高達42.4個月，茂名33個月，丹東32個月，濟寧29個月，西安也高達24個月。

　　張大偉分析認為，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　上海某研究機構(gòu)研究員嚴躍進也認為，除房企看跌情緒較重，使得部分未消化的新增供應轉(zhuǎn)化為庫存外，近年來樓市的火爆更是促使開發(fā)商投資力度一再增加，城市新增供應力量強勁。因此，未來兩年部分中西部城市面臨較大去庫存壓力，今年反彈力度偏弱，市場后市不宜過度樂觀，房地產(chǎn)市場的下行風險劇增。

　　預期

　　放松限購短期難扭頹勢

　　值得注意的是，在庫存高企的壓力下，地方政府放松意愿明顯。近日，杭州就被曝實施“限降令”，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術手段限制網(wǎng)簽。

　　雖然杭州市相關部門否認此次收緊備案是為限制價格下調(diào)幅度以托市，但業(yè)內(nèi)人士認為，“限降令”的實施是政府釋放明確救市信號。張大偉表示，杭州政策意在防止出現(xiàn)跳崖式下滑。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認為，此次調(diào)整并不是地方政府的救市之舉，而是源于對房企降價情況以及風險的一種掌握和預判需要，以便及時穩(wěn)定預期。

　　與此同時，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從二季度初開始，截至目前，地方政府出臺寬松調(diào)控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州等近10個城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調(diào)控松動的傳聞。

　　但住建部政策研究研究員趙路興認為，對于地方來說，允許其自行調(diào)整，但也必須認識到，由于此次市場調(diào)整的自發(fā)性，不能因房地產(chǎn)調(diào)整影響地方財政便急于救市，進行強行干預。

　　趙路興表示“限購松綁的深意在于，它有可能導致市場預期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購松綁很難對市場有本質(zhì)性的影響。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關注的風向標。”

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭也認為，短期內(nèi)，限購政策不會全面取消，信貸環(huán)境較難有明顯改善，在這兩項關鍵政策的制約下，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。

　　從現(xiàn)階段來看，選擇“放松調(diào)控”的城市僅有個別市場有所好轉(zhuǎn)，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。CRIC研究數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象。其中，天津新政策引發(fā)當?shù)氐臉鞘谐?，短時間內(nèi)成交量暴增。

　　不過，除天津外，其他調(diào)控松綁的城市樓市成交量仍在大幅下滑。例如，常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧方面5月上半月成交量也同比下降80%。

　　在張旭看來，今年房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢，將著重于房地產(chǎn)稅費改革等系列長效機制上面。但是，稅費改革的過程相對復雜，短期內(nèi)不會對市場形成影響。另外，從部分城市“適度松綁”的信貸政策來看，由于當前流動性整體吃緊，因此市場成交量也不會大幅回升。

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