“十一”黃金周前夕發(fā)布的房貸新政并未立竿見影。較新數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，大部分城市樓市成交量尚未回暖。全國(guó)主要城市住宅價(jià)格在經(jīng)歷8月降幅收窄后，9月再次擴(kuò)大跌幅，市場(chǎng)下行趨勢(shì)未改。

低迷態(tài)勢(shì)已經(jīng)從樓市傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，9月多個(gè)城市土地成交量?jī)r(jià)雙降?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，隨著土地市場(chǎng)逐漸形成短期內(nèi)的價(jià)格洼地，北京、廣州、南京等城市大型房企開始加大抄底力度，針對(duì)一些高性價(jià)比地塊展開“搶地大戰(zhàn)”。

低迷

土地市場(chǎng)下行明顯

近日發(fā)布的9月北上廣深等10大城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，土地市場(chǎng)延續(xù)了8月降溫趨勢(shì)，且降溫速度加快。數(shù)據(jù)顯示，9月，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積1001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69.3%。5月以來(lái)，土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)。且9月環(huán)比、同比跌幅分別較8月大幅增加67.8和41.5個(gè)百分點(diǎn)。

9月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入358億元，環(huán)比下降32.7%，同比下降79.4%。當(dāng)月土地出讓金收入環(huán)比、同比降幅同樣明顯增加。業(yè)內(nèi)人士稱，商品房市場(chǎng)成交低迷，在土地市場(chǎng)上的體現(xiàn)更加明顯，土地成交總量大幅下降，出讓金收入自然難有提升。

綜合來(lái)看，2014年1至9月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為6149億元，與2013年同期相比下降15.4%，較2012年同期增長(zhǎng)88.8%。

值得注意的是，9月，一線城市土地成交建筑面積為363萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22%，同比下降64%；成交均價(jià)為6381元/平方米，環(huán)比上升5.9%，同比下降18.5%。“9月一線城市土地成交面積仍然大大弱于去年同期，成交均價(jià)也出現(xiàn)下降。市場(chǎng)持續(xù)降溫，‘金九’不再。”亢亞娟說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，9月，上海、北京、廣州、深圳土地成交建筑面積同比增幅分別為-39.2%、-42.9%、-97.9%、-80%。其中廣州、深圳降幅較上月明顯擴(kuò)大，北京變化較小，上海降幅有所收窄。

與一線城市類似，10大城市中其他6個(gè)二線城市土地成交建筑面積637.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降61.8%，同比下降71.5%；成交均價(jià)1976元/平方米，環(huán)比上升32.7%，同比下降52.7%。二線城市土地成交建筑面積已連續(xù)三個(gè)月同比下降，且降幅擴(kuò)大。

機(jī)會(huì)

土地市場(chǎng)下行與樓市低迷息息相關(guān)。亢亞娟說(shuō)：“總體來(lái)看，9月10個(gè)典型城市土地交易量和出讓金收入降幅均明顯擴(kuò)大，主要是因?yàn)榻衲?月商品房市場(chǎng)并無(wú)太大起色，所以土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫。”

中國(guó)指數(shù)研究院1日發(fā)布的《2014年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，9月，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第5個(gè)月環(huán)比下跌且本月跌幅擴(kuò)大。整體來(lái)看，全國(guó)主要城市住宅價(jià)格在經(jīng)歷8月降幅收窄后再次擴(kuò)大跌幅，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯。

盡管“十一”黃金周前夕發(fā)布的房貸新政引發(fā)市場(chǎng)熱議，但從較新的黃金周樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)尚未對(duì)新政的利好立即作出明顯反應(yīng)。

根據(jù)中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金周七天商品住宅成交表現(xiàn)并不理想，處于2010年以來(lái)較低位，環(huán)比降幅為35%，較發(fā)布“限購(gòu)令”的2011年也下降了4%。且各線城市均降幅明顯，一線、二線及三四線城市環(huán)比降幅分別為27%、47%、26%。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，銷售受壓，土地市場(chǎng)亦由熱轉(zhuǎn)冷。持續(xù)接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)也相應(yīng)迎來(lái)價(jià)格洼地。

成交價(jià)格也顯示土地市場(chǎng)正在進(jìn)入價(jià)格洼地。9月，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為3575元/平方米，環(huán)比增加43.8%。

“9月的環(huán)比大增與出讓地塊的起拍價(jià)較高有關(guān)。不過(guò)，成交均價(jià)同比下降33%，土地成交均價(jià)已連續(xù)四個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，且降幅有所擴(kuò)大。”亢亞娟說(shuō)。

張大偉認(rèn)為：“部分城市的土地價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)下調(diào)跡象，預(yù)計(jì)一二線城市的土地價(jià)格后續(xù)也有望出現(xiàn)調(diào)整。”

價(jià)格洼地逐漸顯現(xiàn)

抄底

房企上演“搶地”大戰(zhàn)

在張大偉看來(lái)，土地市場(chǎng)進(jìn)入低谷，為房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備創(chuàng)造機(jī)會(huì)。“從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看，土地市場(chǎng)依然將低位運(yùn)行，但抄底的企業(yè)將會(huì)增多”。

9月28日，北京市曾出讓海淀中關(guān)村環(huán)?？萍际痉秷@、石景山劉娘府和朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)等三宗經(jīng)營(yíng)性土地。其中，海淀和石景山地塊分別由北京威凱建設(shè)發(fā)展有限公司和北京德俊、奧宸聯(lián)合體競(jìng)得，兩宗地塊合計(jì)規(guī)劃建筑面積為17.4萬(wàn)平方米，成交總價(jià)為51.7億元。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，當(dāng)日成交的地塊中，石景山劉娘府地塊吸引了京投銀泰、城建和方興聯(lián)合體、世茂、保利和頭開、龍湖、融創(chuàng)和綠城聯(lián)合體、萬(wàn)科和金地以及中水電聯(lián)合體、遠(yuǎn)洋和奧宸聯(lián)合體共8家出價(jià)單位前來(lái)競(jìng)拍，較終遠(yuǎn)洋和奧宸以49.17億元的合理價(jià)格上限，異地建設(shè)1000平方米保障房的代價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到49%。

9月29日下午，廣州集中出讓位于荔灣、天河、番禺和花都四區(qū)的13宗地，總出讓起始價(jià)達(dá)146.02億元。其中，廣鋼新城批推出的6宗地塊是此次拍地的重頭戲。該6宗地塊總起拍價(jià)為111.21億元，各宗地塊起始樓面地價(jià)約14000元/平方米。

據(jù)悉，當(dāng)天競(jìng)拍環(huán)節(jié)共吸引了萬(wàn)科、越秀、方興、深振業(yè)、北大資源、保利等21家房企參拍，其中還有個(gè)別企業(yè)甚至持有兩個(gè)號(hào)碼牌。

較終，共有10宗土地成功出讓，總成交價(jià)達(dá)155億元，其中廣鋼新城6宗地塊占了122億元。另有三宗地塊流拍。在廣鋼新城地塊掛牌之初，曾有廣州市場(chǎng)人士認(rèn)為，繼花地灣地塊、龍溪附近的高爾夫地塊之后，該地塊將引發(fā)房企間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人士趙卓文認(rèn)為，廣鋼新城地塊的出讓已成為今年下半年廣州樓市風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.3%，廣東下降11.3%，廣州下降逾30%，土地市場(chǎng)也隨之變冷。但趙卓文認(rèn)為，廣州市場(chǎng)在下半年已經(jīng)發(fā)生了明顯的改變。“廣鋼新城土地出讓的結(jié)果，可以讓業(yè)內(nèi)把握當(dāng)前市場(chǎng)的溫度”。

“十一”黃金周前夕，南京土地市場(chǎng)也迎來(lái)了今年難得一見的“搶地之戰(zhàn)”。9月28日，備受矚目的南京南站G51地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。較終，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)拍以總價(jià)15億元拿下，樓面地價(jià)高達(dá)10273元/平方米。據(jù)悉，這是南站板塊地價(jià)頭次突破萬(wàn)元，同時(shí)也是萬(wàn)科自2012年頭次進(jìn)入該區(qū)域以來(lái)的第四次拿地。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，在新建商品住宅成交疲軟，房企銷售業(yè)績(jī)不佳的大背景下，提高周轉(zhuǎn)率，加快庫(kù)存消化速度是開發(fā)商現(xiàn)階段主要的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。“很多房企在淡市拿地的也主要是針對(duì)一些高性價(jià)比的地塊”。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、龍湖、世貿(mào)等20大標(biāo)桿房企拿地總額173億元，成為較近半年來(lái)單月額度之較。張大偉認(rèn)為，拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。較近部分城市土地價(jià)格的下調(diào)，加上各地救市政策的疊加，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)在降溫半年后，部分企業(yè)可能會(huì)加大抄底拿地力度。他認(rèn)為，一二線城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。

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