美國彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)稱，縱使房價(jià)下跌50%，中國商業(yè)銀行仍能像21世紀(jì)前十年那樣持續(xù)相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營。

　　彼得森研究所的結(jié)論主要有兩個(gè)依據(jù)，頭先是此前交通銀行一份結(jié)論為縱使房價(jià)下跌30%，其對(duì)銀行業(yè)不良貸款率不會(huì)產(chǎn)生太大影響的研報(bào)。交行報(bào)告說，縱使房價(jià)下跌40%至50%，不良貸款率將僅增長3.8至5.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，目前中國商業(yè)銀行不良貸款率為1%。所以縱使房價(jià)下跌50%，不良貸款率不過將達(dá)到6.6%。

　　事實(shí)上，早在2011年，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就曾表示，根據(jù)壓力測試的結(jié)果，即使房價(jià)下跌5成，銀行業(yè)也能夠承受。

　　可惜這個(gè)觀點(diǎn)只是被媒體用來博了眼球，沒有對(duì)政府調(diào)控、銀行和開發(fā)商甚至購房者產(chǎn)生什么影響。全國房價(jià)甚至迎來新一輪上漲。

　　如今的樓市已經(jīng)處在風(fēng)聲鶴唳的邊緣，不同于之前只在三四線城市出現(xiàn)降價(jià)、放松限購的現(xiàn)象，廣州、上海、杭州這樣的一二線城市也紛紛加入降價(jià)行列，杭州、天津有關(guān)放松限購的傳聞也不絕于耳。

　　據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，北京4月份樓市成交面積甚至出現(xiàn)52%的大幅下降。那么房價(jià)能否真的出現(xiàn)50%的降幅呢？這個(gè)恐怕得問問地方政府、銀行和開發(fā)商答應(yīng)與否。

　　危及命門地方政府圖窮匕頭見

　　一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)放緩，頭先感受到寒意的是地方政府。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，31個(gè)省市自治區(qū)中，有30個(gè)地方政府公告稱一季度未能達(dá)成經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)。海通證券分析師姜超預(yù)測，地產(chǎn)下行將直接拖累固定資產(chǎn)投資增速0.9個(gè)百分點(diǎn)，并將直接拖累GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　而且繼浙江興潤置業(yè)債務(wù)違約之后，中小房企倒閉潮有山雨欲來之勢。

　　在穩(wěn)增長保就業(yè)的大政策背景下，地方政府對(duì)樓市的態(tài)度恐怕已是圖窮匕頭見——救，一定得救！

　　除杭州外，3月以來，長沙、常州、無錫、鄭州、福建等多地均曝光出擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市，涉及限購松綁、購房入戶等多個(gè)方面。

　　而天津、福州、杭州等地則召集房企研討通過松綁限購等，刺激樓市銷售；無錫、河南是借助新型城鎮(zhèn)化的戶籍制度改革，刺激樓市消費(fèi)。但僅此落實(shí)的卻是4月22日無錫出臺(tái)戶籍新政。

　　不過在28日晚間，南寧市房管局發(fā)文稱：廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房，正式發(fā)文松綁限購。這被視為地方政府打響救市榜首槍。

　　市場還預(yù)計(jì)杭州將在五一后松綁限購。姜超直言，地產(chǎn)是地方政府的命門，預(yù)計(jì)部分城市放開限購或更進(jìn)一步地下調(diào)二套房頭付成數(shù)。高華證券宋宇也認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域可能是政府下一步采取放松措施的領(lǐng)域。

　　如果房價(jià)持續(xù)走低，勢必影響房企開發(fā)熱情，購房者也會(huì)持幣待購，地方政府的收入將受到極大影響。房價(jià)下跌50%？地方政府頭先不答應(yīng)。

　　銀行面臨大考 不敢坐視房價(jià)大跌

　　另一個(gè)不允許房價(jià)下降50%的主角是銀行。由于流動(dòng)性緊縮，銀行早已經(jīng)取消了對(duì)頭套房的貸款利率優(yōu)惠，同時(shí)部分地區(qū)還需要綁定保險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品?？梢娿y行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的冷淡。

　　而且這種冷淡恐怕要持續(xù)一段時(shí)間。人民幣持續(xù)貶值、套利資金流出，流動(dòng)性再度趨緊。浮動(dòng)幅度擴(kuò)大后人民幣貶值加速，4月25日人民幣兌美元匯率一度升至6.2583，套利資金流出增多，二季度流動(dòng)性將逐步趨緊。

　　中期來看，中國銀行業(yè)今年面臨較大風(fēng)險(xiǎn)就是不良貸款激增。據(jù)一季報(bào)顯示，銀行利潤增速繼續(xù)下降，而不良貸款則出現(xiàn)反彈。

　　房價(jià)若下跌50%，對(duì)于3.78萬億房產(chǎn)開發(fā)貸款和1.12萬億地產(chǎn)開發(fā)貸款共計(jì)4.9萬億元貸款，將帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　除去這假設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行今年將直面4200億美元信托產(chǎn)品到期考驗(yàn)，而兌付高峰將在5月份馬上來臨。據(jù)報(bào)道，一系列投向包括房地產(chǎn)以及煤礦等銀行被要求避免的行業(yè)的信托產(chǎn)品將從5月進(jìn)入兌付高峰。

　　據(jù)悉，目前信托基金是中國社會(huì)融資和影子銀行體系中一條增長相當(dāng)快的渠道，至9月屆時(shí)到期的信托產(chǎn)品將從一季度的6940億飆升至1萬億人民幣。

　　因此一旦信托產(chǎn)品違約將對(duì)銀行業(yè)甚至整個(gè)金融體系產(chǎn)生連鎖反映，由此那些債臺(tái)高筑的公司能否如期還本付息的擔(dān)憂將與日俱增。

　　不管是否真的能夠承受房價(jià)下跌50%，銀行恐怕不會(huì)坐以待斃。

　　萬科“感冒”能否集體傳染開發(fā)商？

　　萬科12年來頭次出現(xiàn)單季度凈利潤下滑的情況，王石講了多年的“樓市寒冬”終于讓萬科“感冒”了。

　　而這種“感冒”能否成為流行性病毒？房價(jià)下跌50%較后的希望能否在開發(fā)商身上實(shí)現(xiàn)？

　　綜合媒體報(bào)道，廣州、上海、杭州等一、二線城市都出現(xiàn)了開發(fā)商降價(jià)促銷的案例。莫尼塔地產(chǎn)調(diào)研也顯示4月全國房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)進(jìn)一步下滑，對(duì)于5月份的銷售，開發(fā)商和中介預(yù)期不高。開發(fā)商一季度普遍未完成銷售目標(biāo)，差距在20%~30%，目前銷售目標(biāo)將以量為主，所以會(huì)適當(dāng)推出一些優(yōu)惠。

　　而4月中國房企海外融資總額僅14.74億美元，幾乎創(chuàng)下較近一年來新低。房企海外融資明顯回落，或?qū)⒋偈归_發(fā)商加速降價(jià)賣樓。

　　不過也有好消息，上海證券分析師應(yīng)楠殊指出，目前市場資金成本由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求的下降而出現(xiàn)下行。利率的下行能夠緩解部分岌岌可危的信用風(fēng)險(xiǎn)的暴露，也對(duì)開發(fā)商緩解資金鏈大有裨益。

　　但不要高興過早。在地方政府、銀行為了維持資產(chǎn)質(zhì)量，開發(fā)商的苦日子可能快到頭了。在地方政府放松限購的大背景下，已經(jīng)有杭州房企表示將在五一限購放松之后漲價(jià)。房價(jià)下降50%的較后一條路能行得通嗎？

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