2014年，一線城市交易量下降、價格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后，又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息，“狼來了”的預警似乎正在變現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33家房企資產(chǎn)負債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業(yè)績預告的47家上市房企中，12家業(yè)績虧損，10家業(yè)績預減。

    2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產(chǎn)市場2015年能否觸底反彈？政府手里還有多少籌碼？《每日經(jīng)濟新聞(微博)》記者就此展開了調(diào)查。

    隨著2014年中國經(jīng)濟增速下滑至7.4%，作為較重要的經(jīng)濟引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè)，政策暖風頻頻吹起。

    日前，國務院總理 與達沃斯世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話時指出，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內(nèi)相關行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。

    與此同時，包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥更是表示，要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。

    福州市下發(fā)的《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》提出，開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。

    房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟增長

    國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經(jīng)濟增速較前一年下滑0.3個百分點，同時也是1990年以來較低的數(shù)據(jù)。

    中國銀行頭席經(jīng)濟學家曹遠征在網(wǎng)易房產(chǎn)舉辦的中國地產(chǎn)創(chuàng)新峰會上表示，中國經(jīng)濟增速放緩的背后，固定資產(chǎn)投資增速下滑是主要原因，房地產(chǎn)投資增速下滑則是較主要的拖累因素。由于中國的人口結(jié)構發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場從1998年以來的單邊上漲時代已經(jīng)終結(jié)，庫存壓力的加大導致房企新開工的意愿不強，房地產(chǎn)投資在2015年仍有進一步下行的壓力。

    摩根大通中國頭席經(jīng)濟學家朱海斌認為，經(jīng)濟增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速，在供應過剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計，由于房地產(chǎn)投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右(包括對房地產(chǎn)相關行業(yè)的間接影響)，預計2015年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整。

    “房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強，房地產(chǎn)投資增速下滑會拖累建筑業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長，引發(fā)連鎖反應。”新城控股副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，要穩(wěn)住經(jīng)濟下行的勢頭，房地產(chǎn)投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當“火車頭”，也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。

    供求關系依舊嚴峻

    盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)探底回升的勢頭，并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”，但供大于求的基本面并未得到實質(zhì)改變，進入2015年1月份以來，市場成交再度下滑。

    克而瑞的監(jiān)測顯示，2015年1月上半月，61個城市商品住宅成交954.9萬平方米，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進一步加?。阂痪€城市商品住宅成交環(huán)比雖下降，但同比大漲近32%，表現(xiàn)依然搶眼；18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降，與2014年12月的高點基本持平；三四線城市上半月整體市場成交環(huán)比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。

    克而瑞研究分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一般而言，臨近年關都是成交淡季，但眼下離年關尚早，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是因為供過于求的市場格局并沒有發(fā)生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應遞減，信貸政策又止步不前，加之市場對經(jīng)濟發(fā)展信心不足，使得購房者信心下降，觀望情緒上升。

    世聯(lián)行的研究報告顯示，盡管房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內(nèi)大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數(shù)城市的庫存量仍處于2010年來的高點，像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月。

    相對于在售住宅存量，潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調(diào)查更發(fā)現(xiàn)，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時間。

    然而，與巨大的供應量相比，需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢頭。歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進一步改善的空間十分有限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時，受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的影響，農(nóng)村勞動力進城的速度也在放緩，導致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應減少。

    對樓市一向樂觀的原華遠地產(chǎn)董事長任志強(微博)也坦言，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入底部徘徊周期，但由于商品房庫存量巨大，房價大幅反彈的可能性微乎其微，較快也要到2015年末才會出現(xiàn)回升的勢頭。

    多重刺激手段救市

    面對不利的市場形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動。

    四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱，將對省內(nèi)地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。廈門也宣布從1月16日起全面取消島內(nèi)限購。此外，紹興日前出臺的《關于促進越城區(qū)行政區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，將于2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。

    興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實開始復蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由于三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動相對緩慢，區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補充，預計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。

    然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來大規(guī)模的購購力釋放。除了一線城市，絕大多數(shù)城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。

    相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據(jù)《經(jīng)濟參考報(微博)》報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用于保障性住房的指導意見。隨后，福州市下發(fā)《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》，開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購購主體，回購安置協(xié)議可以由原征遷實施單位負責。

    中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購購力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權，并要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費和地價。這樣一來，地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r適當流入與民生保障適當流出，同時未實際增加地方政府凈開支，較終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

    相對于各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場重拾動力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點名單，在全國共選取了50多個試點城市，如果真的能解決農(nóng)村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。
 

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