2014年一線城市交易量下降、價(jià)格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后，又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息，“狼來了”的預(yù)警似乎正在變現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，144家上市房企2014年前三季度總負(fù)債達(dá)到26692.12億元，33家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業(yè)績預(yù)告的47家上市房企中，12家業(yè)績虧損，10家業(yè)績預(yù)減。

　　2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產(chǎn)市場2015年能否觸底反彈？政府手里還有多少籌碼？記者就此展開了調(diào)查。

　　2014年中國經(jīng)濟(jì)增速下滑至7.4%，作為較重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè)，政策暖風(fēng)頻頻吹起。

　　目前，國務(wù)院總理 與達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇國際工商理事會(huì)代表對話時(shí)指出，中國房地產(chǎn)市場剛性需求是長期的，并將帶動(dòng)國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。

　　同時(shí)，包括杭州、紹興等多地出臺(tái)松綁限購、鼓勵(lì)購房的政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥更是表示，要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

　　房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經(jīng)濟(jì)增速較前一年下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是1990年以來較低的數(shù)據(jù)。

　　中國銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征在中國地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)上表示稱，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩背后，固定資產(chǎn)投資增速的下滑是主要原因，房地產(chǎn)投資增速下滑則是較主要的拖累因素。由于中國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場從1998年以來的單邊上漲時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，庫存壓力加大導(dǎo)致房企新開工意愿不強(qiáng)，房地產(chǎn)投資在2015年仍有進(jìn)一步下行壓力。

　　摩根大通中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速放緩主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速，在供應(yīng)過剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計(jì)，由于房地產(chǎn)投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)左右預(yù)計(jì)2015年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整。

　　“房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強(qiáng)，房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)拖累建筑業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長，引發(fā)連鎖反應(yīng)。”新城控股高端副總裁歐陽捷向記者表示，要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下行勢頭，房地產(chǎn)投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當(dāng) “火車頭”，也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言，房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。

　　供求關(guān)系依舊嚴(yán)峻

　　盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)探底回升的勢頭，并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”，但是供大于求的基本面并未得到實(shí)質(zhì)改變，進(jìn)入2015年1月份以來，市場成交再度下滑。

　　世聯(lián)行研究報(bào)告稱，盡管房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2014年四季度成交反彈，但截至2014年12月末，國內(nèi)大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過15個(gè)月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時(shí)間均超過15個(gè)月。二線城市中多數(shù)城市的庫存量仍處于2010年來的高點(diǎn)，像杭州與福州的去化時(shí)間分別達(dá)到17.3與18.4個(gè)月。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達(dá)26.3與22.1個(gè)月，錦州的去化時(shí)間更是高達(dá)89個(gè)月。

　　歐陽捷和他的研究團(tuán)隊(duì)調(diào)查更發(fā)現(xiàn)，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲(chǔ)備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計(jì)算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時(shí)間。

　　然與巨大供應(yīng)量相比，需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行勢頭。歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進(jìn)一步改善的空間十分有限，三四線城市人均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時(shí)，受到傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的影響，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也在放緩，導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應(yīng)減少。

　　多重刺激手段救市

　　面對不利的市場形勢，不僅各級政府出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)。

　　興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘表示，雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實(shí)開始復(fù)蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由于三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對于三四線城市基本面的推動(dòng)相對緩慢，區(qū)域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補(bǔ)充，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多三四線城市效仿推出救市措施。

　　然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費(fèi)補(bǔ)貼對購房者資助力度很有限，難以帶來大規(guī)模購購力釋放。除了一線城市，絕大多數(shù)城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。

　　相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進(jìn)棚改和收購商品房用于保障性住房的指導(dǎo)意見。隨后，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》，開發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購購主體，回購安置協(xié)議可以由原征遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)。

　　中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購購力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權(quán)，并要求購房人在二次銷售房屋時(shí)償還地方政府出資，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費(fèi)和地價(jià)。這樣一來，地價(jià)低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r(jià)適當(dāng)流入與民生保障適當(dāng)流出，同時(shí)未實(shí)際增加地方政府凈開支，較終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

　　相對于各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮(zhèn)化才是房地產(chǎn)市場重拾動(dòng)力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單，在全國共選取了50多個(gè)試點(diǎn)城市，如果真的能解決農(nóng)村人口進(jìn)城所面臨的落戶、社會(huì)保障、土地改革等難題，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。 
 

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