雖然3月份的數(shù)據(jù)還未出臺(tái)，但從今年前兩月來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速維持了去年以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)，并且隨著新開(kāi)工負(fù)增長(zhǎng)和土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)仍將繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商集體仍在去庫(kù)存，無(wú)錢(qián)、無(wú)暇拿地。

  包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士、專(zhuān)家學(xué)者預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速或?qū)⒔抵?%－7%。而這會(huì)進(jìn)一步地拖累GDP的增長(zhǎng)。

  蹣跚的房地產(chǎn)

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1~2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8786億元，同比增長(zhǎng)10.4%，增速比去年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5922億元，增長(zhǎng)9.1%，回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  自去年1月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)14個(gè)月下滑。2013年末房地產(chǎn)投資增速為19.8%，2014全年降至10.5%，跌幅近五成。而到今年2月份，這一數(shù)值進(jìn)一步下跌至10.4%。

  與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積仍然是負(fù)增長(zhǎng)，地方供地不足或房企拿地意愿不高。從一季度的一線城市土地成交情況看，總成交建筑面積是近三年的較低點(diǎn)，僅為1132萬(wàn)平米。

  不少開(kāi)發(fā)商人士反映，去年9·30新政和降息降準(zhǔn)雖然一定程度上刺激了樓市，但到了今年一季度尤其是春節(jié)期間效應(yīng)已經(jīng)遞減，感覺(jué)房子“賣(mài)不動(dòng)了”。

  銀行業(yè)人士指出，一季度，盡管降息之后房貸利率明顯下行，但在利率市場(chǎng)化、股市瘋狂和負(fù)債來(lái)源愈發(fā)不穩(wěn)定的背景下，銀行配置信貸的意愿依然不高，信貸的“量”依然偏緊。

  此外，房地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)創(chuàng)出新高。截至2015年2月，商品房待售面積6.4億平方米。按2014年商品房銷(xiāo)售面積12.1億平方米計(jì)算，在不考慮新竣工面積的情況下，全國(guó)商品房存銷(xiāo)比為6個(gè)月，而2012年7月降息帶動(dòng)投資反轉(zhuǎn)時(shí)這個(gè)數(shù)字僅為3.5個(gè)月。

  除了高企的待售庫(kù)存，巨大的在建面積存量也是阻礙房地產(chǎn)開(kāi)工的障礙。截至2015年2月，在建房屋施工面積48.3億平米，待售住房與在建住房需54個(gè)月才能賣(mài)掉。民生證券宏觀研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，過(guò)去幾年的投資實(shí)際上已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分未來(lái)的居住需求。

  持續(xù)低迷的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資疊加其他因素，導(dǎo)致一季度GDP下行。管清友預(yù)計(jì)，一季度經(jīng)濟(jì)增速大概率低于預(yù)期。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)增長(zhǎng)引擎如房地產(chǎn)繼續(xù)失速，而新增長(zhǎng)點(diǎn)又青黃不接。

  3月30日開(kāi)始，各部委密集推出一系列政策“組合拳”提振樓市，包括央行等三部委降低購(gòu)房貸款門(mén)檻，財(cái)政部出臺(tái)二手房交易稅收優(yōu)惠，國(guó)土資源部調(diào)整土地供應(yīng)機(jī)制等。

  中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌認(rèn)為，這些政策對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)將起到一定積極作用，并將適當(dāng)改善投資預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。

  政策可能進(jìn)一步放松

  任志強(qiáng)指出，3·30新政出臺(tái)后，已經(jīng)看到有房?jī)r(jià)在上漲，尤其是二手房。但二手房交易是個(gè)人行為，對(duì)于GDP沒(méi)有影響。只有一手房快速消化才能增加房地產(chǎn)投資，拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)。

  “當(dāng)然，政府不希望房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，否則頭套房頭付比例為什么是30%，二套房頭付是40%，而沒(méi)有降至20%或10%，現(xiàn)在較主要的任務(wù)仍然是去庫(kù)存。”任志強(qiáng)說(shuō)。

  因此，3·30新政并不足以讓房地產(chǎn)投資增速重回高位。余斌預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)投資同比增速將下降到7%左右，降幅比去年收窄。

  管清友也認(rèn)為，在樓市的天量庫(kù)存未消化前，地產(chǎn)投資回暖概率不大。任志強(qiáng)預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落至5%－7%。

  從房企的角度來(lái)看，CRIC研究房玲指出，2015年1季度土地市場(chǎng)較為冷清，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，其中房企拿地力度整體下滑且企業(yè)間分化明顯。

  據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1季度20家房企拿地總投入897億元，同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑，尤其是世茂和綠城，1季度均沒(méi)有拿地動(dòng)作；此外，20家房企中，超過(guò)半數(shù)拿地銷(xiāo)售比低于平均水平。

  企業(yè)拿地投入的收緊一方面是因?yàn)?季度房企銷(xiāo)售情況普遍不佳，在“現(xiàn)金為王”的壓力下，房企拿地積極性不高。另一方面經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的存貨積壓，多數(shù)房企將去庫(kù)存作為2015年的頭要目標(biāo)，拿地節(jié)奏均放緩。

  萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，雖然萬(wàn)科手握重金，凈負(fù)債率降至十年來(lái)低位，但仍會(huì)傾向于考慮在存量市場(chǎng)拿地，因?yàn)橥恋卣信膾靸r(jià)格太高了，尤其是一線城市。

  此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者綜合3月份以來(lái)萬(wàn)科、保利、中海外、碧桂園等房企的2015年新開(kāi)工和竣工計(jì)劃，發(fā)現(xiàn)絕大部分房企今年新開(kāi)工都是持平或小幅下滑，各家房企均把消化存貨放在重要位置，也針對(duì)各自的存貨制定了分類(lèi)處理措施。

  不過(guò)，房玲預(yù)計(jì)，隨著頭套房貸較低兩成、二套房頭付降至四成等利好政策的落地，預(yù)計(jì)5、6月份市場(chǎng)銷(xiāo)售情況將有明顯好轉(zhuǎn)，而隨著銷(xiāo)售情況的回暖，房企拿地積極性有望回升，但對(duì)此繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

  四月土地市場(chǎng)已開(kāi)始有回暖的苗頭，北京、石家莊等城市開(kāi)始掛牌出讓土地。“四月份一二線土地市場(chǎng)將可能出現(xiàn)集中土地出讓。一線城市可能出現(xiàn)更多激烈爭(zhēng)奪的現(xiàn)象。”張大偉說(shuō)。與此同時(shí)，城市劇烈分化，三四線城市將更難出讓土地。

  管清友分析，總體來(lái)看，一季度經(jīng)濟(jì)環(huán)比增速可能至多與去年持平(1.6%)，對(duì)應(yīng)的GDP增速在7%左右。

  在此背景下，他預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步放松。不穩(wěn)地產(chǎn)不足以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，尤其是在當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)多重承壓的情況下，應(yīng)該會(huì)繼續(xù)通過(guò)政策調(diào)整托底地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)下一步的措施可能包括調(diào)整個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn)、繼續(xù)調(diào)整公積金貸款額度、加快籌建國(guó)家住房銀行。

  張大偉認(rèn)為，后續(xù)二線城市地方政府將因?yàn)闇p少的土地出讓金，而推出多項(xiàng)刺激房地產(chǎn)政策。
 

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