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地產(chǎn)商欲借央五條去庫(kù)存 房?jī)r(jià)或?qū)⒍唐谔降?/h2>
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:??诜慨a(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 550 次
即便央行已經(jīng)做出了“合理支持個(gè)人住房信貸”(下稱“央五條”)的表態(tài),并向商業(yè)銀行“吹風(fēng)”,此舉也一度被外界解讀為“救市的開始”。然而,現(xiàn)實(shí)之中樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)卻可能還十分遙遠(yuǎn)——面對(duì)央五條,中國(guó)大部分一線開發(fā)商的榜首反應(yīng)是抓緊時(shí)機(jī)去化庫(kù)存。
包括萬(wàn)科、保利、中海等在內(nèi)的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),都已經(jīng)在內(nèi)部做出了加快向市場(chǎng)投放房源,加快去化速度的策略和部署。飽受存貨增加和去化速度趨緩的中國(guó)地產(chǎn)商,正把央五條可能發(fā)揮的市場(chǎng)影響,當(dāng)做去化庫(kù)存回收資金的絕好時(shí)機(jī)。
如果商業(yè)銀行對(duì)央五條“落實(shí)到位”,為刺激購(gòu)房者盡快做出購(gòu)購(gòu)決策,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始考慮“一次降價(jià)到位”的定價(jià)策略。在這樣的背景下,“央五條”之后的中國(guó)樓市并非會(huì)立刻出現(xiàn)“惜售漲價(jià)”局面,而短期內(nèi)的房?jī)r(jià)探底則成為大概率事件。
銀行尚在“消化期”
“除非降低存款準(zhǔn)備金率,或者放松存貸比管制,否則,我不是十分看好這次‘央五條’之后各商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。”中原地產(chǎn)華北區(qū)頭席分析師張大偉表示,從去年的年底開始的這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,主要原因就是住房按揭貸款的緊縮。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從萬(wàn)科、保利等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下的多個(gè)在售的項(xiàng)目獲知,截至發(fā)稿時(shí),大部分住宅項(xiàng)目辦理按揭貸款的銀行審批時(shí)間并沒有縮短,仍維持在15~20天的時(shí)間,同時(shí)也沒有出現(xiàn)銀行為頭套、頭次改善購(gòu)房客戶提供利率優(yōu)惠的情況。
商業(yè)銀行對(duì)“央五條”顯然還處在“消化吸收”階段。5月12日,人民銀行召開“住房金融服務(wù)座談會(huì)”,人民銀行副行長(zhǎng)劉士余主持會(huì)議,會(huì)議提出五條意見,涉及商業(yè)銀行應(yīng)提高按揭貸款發(fā)放效率并合理定價(jià)等內(nèi)容。
“我們?cè)?jīng)多次與銀行溝通,并且分析了這輪住房貸款緊縮原因。”5月15日清晨,某全國(guó)性房企副總裁向記者表示,此輪房貸緊縮是銀行根據(jù)自身商業(yè)利益做出的選擇,而不是由監(jiān)管層的統(tǒng)一布置而來(lái),相反,從2013年年末以來(lái),國(guó)務(wù)院的多份文件中,都曾提出要支持居民頭套購(gòu)房。
目前,監(jiān)管層對(duì)于銀行信貸規(guī)模實(shí)施“貸存比”管控,即貸款總額和銀行存款之比,不得突破75%的紅線。2014年5月,人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2014年4月,居民的存款總額同比2013年同期減少約1.23萬(wàn)億元人民幣。這實(shí)際上直接壓縮了銀行貸款的總規(guī)模指標(biāo)。
張大偉表示,由于住房貸款還款的周期長(zhǎng),利率水平、收益相比小微企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)明顯偏低。因此,在貸款規(guī)模受到壓縮的情況下,銀行更樂于選擇那些收益率較高的業(yè)務(wù),從而壓縮房貸的比例。而目前,除非央行降低準(zhǔn)備金率,或者放松貸存比約束,否則銀行很難違背商業(yè)利益做出大規(guī)模支持住房貸款的實(shí)質(zhì)舉動(dòng)。
欲借“窗口”去庫(kù)存
5月13日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前4月的房產(chǎn)開發(fā)銷售情況顯示,4月末,商品房待售面積52652萬(wàn)平方米,比3月末增加489萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積增加213萬(wàn)平方米。在此之前,截至4月底,監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24891萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.6%,同比增長(zhǎng)19.5%,創(chuàng)5年來(lái)新高。
習(xí)慣了自2009年以來(lái)輕松的實(shí)現(xiàn)“快速去化”的開發(fā)商,一時(shí)間不得不面對(duì)“庫(kù)存壓頂”的難局。而央五條則被開發(fā)企業(yè)視作去化庫(kù)存的機(jī)會(huì)所在。
“我們和合作銀行詢問了相關(guān)的事宜,得到的答復(fù)是頭先可能會(huì)加快個(gè)人住房貸款的審批進(jìn)度,尤其可能會(huì)加強(qiáng)頭套個(gè)人住房貸款的審批進(jìn)度,同時(shí),根據(jù)購(gòu)房者的具體資質(zhì)、資信狀況,再看有沒有優(yōu)惠的利率,但是后者的難度比較大,比較現(xiàn)實(shí)的是加快審批進(jìn)度一項(xiàng)。”保利地產(chǎn)的一位銷售負(fù)責(zé)人表示。
他透露,目前,銀行審批住宅個(gè)人按揭貸款的工作時(shí)長(zhǎng)通常在15~20天左右。而在銀行較為支持個(gè)人購(gòu)房信貸的時(shí)期,個(gè)人住房按揭貸款通常只需7個(gè)工作日就能辦理完成。而這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回款速度,十分重要。
萬(wàn)科業(yè)績(jī)簡(jiǎn)訊顯示,2014年4月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積109.3萬(wàn)平方米,同比下降1.26%,環(huán)比下降9.74%;中國(guó)海外發(fā)展有限公司披露業(yè)績(jī)數(shù)據(jù),4月份實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約為104.37億港元,同比下降12.51%。住房信貸發(fā)放的速度與標(biāo)桿房企的銷售速度趨勢(shì)基本重合。
“我們已經(jīng)做出了相關(guān)布置,要增加推盤量,借著央五條措施的這個(gè)窗口,提高去化的速度,回籠資金,接下來(lái)我們?nèi)胧械姆吭戳浚灰〗ㄎ芘鷾?zhǔn),我們的推盤速度會(huì)加快。”5月15日,前述某房企副總裁告訴記者。
價(jià)格或短期“探底”
一邊是謀劃加快去化庫(kù)存,開發(fā)企業(yè)的另一邊盯準(zhǔn)的則是土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。按照此前歷次市場(chǎng)調(diào)整的慣例,土地市場(chǎng)的下行趨勢(shì)通常會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)的3~4個(gè)月之后出現(xiàn),“低價(jià)拿地,高價(jià)賣房”向來(lái)是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的理想狀態(tài)所在。
中海主席郝建民在參加德銀舉行的會(huì)議上透露,因見到有較多發(fā)展商的現(xiàn)金回籠速度減慢,及較難取得融資,將會(huì)導(dǎo)致今年土地市場(chǎng)活動(dòng)減慢。但中海外及中海宏洋并未出現(xiàn)此困難,因此,目前的市況可為集團(tuán)提供更多以低價(jià)收購(gòu)?fù)恋氐臋C(jī)會(huì)。
“低點(diǎn)購(gòu)地需要足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備,不加快回款是做不到的,而這可能誘發(fā)開發(fā)商通過一次降價(jià)到位,刺激購(gòu)購(gòu),再配合上住房信貸支持的窗口期,把需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)購(gòu)力,回籠資金的可能性。”中國(guó)房地產(chǎn)研究發(fā)展研究員徐同則向記者表示。
2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí),萬(wàn)科曾率先降價(jià)回籠資金,一度遭受同業(yè)普遍質(zhì)疑。但此后,在土地市場(chǎng)普遍遇冷的情況下,萬(wàn)科多次以底價(jià)在各城市獲得土地,“踩準(zhǔn)”完整的市場(chǎng)理想周期。
對(duì)于定價(jià)問題,多位受訪開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人多表示涉及敏感,均表示要繼續(xù)看商業(yè)銀行落實(shí)央五條的實(shí)質(zhì)動(dòng)作。但“順應(yīng)市場(chǎng)定價(jià)”已經(jīng)基本成為開發(fā)企業(yè)定價(jià)的共識(shí)。
“在短期價(jià)格筑底之后,開發(fā)商的資金鏈條得以平衡,促銷回款的沖動(dòng)將有所減弱,因?yàn)橐坏﹥r(jià)格筑底出現(xiàn),在銀行加快審批剛需頭改住房貸款的東風(fēng)之下,多半會(huì)伴隨著成交量的快速放大,而成交量向來(lái)是改變市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵因素。”徐同則說。
徐同則表示,在這個(gè)時(shí)期,市場(chǎng)預(yù)期可能會(huì)逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變,在轉(zhuǎn)變的初期階段,價(jià)格可能呈現(xiàn)出一定程度的回升,但是,如果央行不放水,銀行出于利潤(rùn)的考慮,也難以大規(guī)模繼續(xù)加大對(duì)住房貸款的支持,而沒有銀行的支持,市場(chǎng)需求則無(wú)法轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)力,這將促使在一定時(shí)間的“長(zhǎng)期”內(nèi),樓市價(jià)格處于相對(duì)穩(wěn)定的階段。
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