【央五條】

　　5月12日，央行要求各大商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求；科學(xué)合理定價，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素，合理確定頭套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款；有效防范信貸風(fēng)險，嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析；建立信息溝通機制，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應(yīng)。

　　在全國樓市下行敏感期，央行力挺頭套房貸的消息，激起了全國樓市輿論千層浪。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商解讀，此舉是央行在對當(dāng)前不景氣的房地產(chǎn)市場進行“救市”，房價仍會堅挺。但經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，“央五條”被開發(fā)商過度解讀，此發(fā)聲對于海南樓市的影響更是有限。

　　被過度解讀的“央五條”

　　救市？保剛需堅定調(diào)控

　　在樓市終于進入去泡沫化階段的敏感期，“央五條”一出，眾人喧嘩。有市場人士解讀，此舉昭示著國家救市已成定局，是為后面連環(huán)救市政策出爐而釋放的信號。而海南大學(xué)金融系副教授雷俊博士則表示，此舉不能解讀為救市。目前央行只針對頭套房貸提出放松要求，房地產(chǎn)稅征收及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作進程仍在正常進行中，同時其后續(xù)也沒有相應(yīng)的政策進一步確認救市信號。
　　“此次發(fā)聲重在保護剛需購房者，穩(wěn)定剛需樓市房價。同時，在樓市敏感期重申該態(tài)度，也側(cè)面表明了央行仍會繼續(xù)堅定房地產(chǎn)調(diào)控，故發(fā)聲表態(tài)保剛需樓市，避免在樓市調(diào)整期誤傷剛需。”雷俊博士指出。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，“央五條”被公眾過度消費。央行僅僅是支持頭套房貸，并沒聲明放開房貸。此舉表明國家采取分類調(diào)控手段，調(diào)整供需，促進民生，在一定程度上緩解頭套剛需群體的購房壓力。

　　房價不會跌？開發(fā)商夸大宣傳

　　全國樓市不斷降溫，“央五條”的出臺，似乎讓各大開發(fā)商看到了救市的希望，紛紛聲稱房價還會繼續(xù)上漲。

　但經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商也深知“央五條”對房地產(chǎn)影響有限，其反應(yīng)如此激烈，是想給低沉的樓市找一個炒作的理由。“業(yè)內(nèi)對‘央五條’如此振奮，是夸大了央行此次發(fā)聲，只是想給樓市助興。”一業(yè)內(nèi)人士稱。

　　海口一重大建設(shè)項目總經(jīng)理表示，即使是對剛需樓市市場，“央五條”也難以起到振市作用。在商言商，各大銀行不一定購賬。

　　目前銀行存款壓力加大，市場資金成本整體較高，加上地產(chǎn)風(fēng)險累積，在資金有限的背景下，各大銀行漸漸收緊房貸政策，頭套房房貸利率幾乎都維持基準利率或上浮10%。繼“央五條”發(fā)布后，經(jīng)全國各地媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了工商銀行（601398）公開發(fā)表聲明會及時發(fā)放個人貸款，其他銀行都沒對房貸政策進行“松扣”。

　　對海南樓市影響如何

　　業(yè)內(nèi)反饋：影響甚微

　　被過度解讀的“央五條”，實際上對樓市影響甚微。同時，經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，“央五條”對海南樓市同樣影響甚微。主要有三個原因，一是旅游地產(chǎn)的特殊性；二是很多開發(fā)商并不接受貸款購房這一付款方式；三是海南各大商業(yè)銀行的個貸政策并無松綁。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，海南房地產(chǎn)是旅游地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)在地產(chǎn)產(chǎn)品中就是 品。所以購購旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的客群，大部分具有足夠的經(jīng)濟能力進行現(xiàn)金支付，無需通過貸款形式。同時，海南很多開發(fā)商并不接受貸款購房這一付款方式，多采用一次性付款以及分期付款方式。

　　“海南的置業(yè)客群，多為外來投資及度假型購房者。這些客戶大多非頭套房置業(yè)者，也多以一次性付款為主。同時，開發(fā)商的經(jīng)營策略為快速回籠資金，貸款回款慢，很多項目不接受貸款甚至分期付款方式。所以，個貸回款對海南項目的銷售回款影響不大，對開發(fā)商的現(xiàn)金流更是無足輕重。”某上市房企高層告訴記者。

　　“央五條”對旅游地產(chǎn)影響甚微，那么在有剛需市場支撐的?？?，是否會有較大影響？記者以客戶的身份走訪發(fā)現(xiàn)，海南各大商業(yè)銀行均表示目前并無針對“央五條”，做出任何調(diào)整房貸政策舉動。“我們現(xiàn)在的個貸優(yōu)惠就是基準利率，即使是優(yōu)質(zhì)客戶也不會在基準利率上有任何優(yōu)惠。自‘央五條’出臺，也未接到總行欲對個貸進行松綁的通知。”某國有銀行個貸部經(jīng)理表示?？上攵?ldquo;央五條”對存在剛需市場的?？跇鞘幸彩怯绊懮跷?。

　　海南各方如何應(yīng)對

　　購房者：該購房還是要購房

　　樓市跌漲走勢不定，在迷霧籠罩的樓市中，看好房子的購房者到底該不該購房？“該購房還是要購房，購房者看準機會就下手。因為剛需市場的房價不會很敏感。”雷俊博士稱。

　　“?？诜績r本身不是很高，同時基礎(chǔ)設(shè)施完善且地理位置優(yōu)越的小區(qū)價格不會有太大的下浮空間。但對于二手房市場來說，近期有可能會出現(xiàn)大量的優(yōu)質(zhì)二手房源，價格相對會更優(yōu)惠些。”?？谝恢薪楣镜匿N售經(jīng)理表示。

　　開發(fā)商：認清形勢盡快調(diào)整

　　樓市迷局引多方論戰(zhàn)，有人看空樓市，有人堅信樓市還會繼續(xù)上行。房地產(chǎn)開發(fā)商該何去何從？

　　雷俊博士認為，開發(fā)商應(yīng)認清國家調(diào)控房地產(chǎn)的決心，承認樓市下行是必然趨勢，盡快調(diào)整經(jīng)營策略，以價換量穩(wěn)定資金鏈。同時，看看能否利用政府的市場策略尋找新商機。但在調(diào)整的過程中，單靠政府指導(dǎo)難以度過樓市調(diào)整期，需企業(yè)發(fā)揮自身更大的才能去應(yīng)對。

　　“每個行業(yè)都有自己的發(fā)展周期，目前中國房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)過去。開發(fā)商應(yīng)盡快適應(yīng)樓市調(diào)整期，明確戰(zhàn)略方向，理性看待房地產(chǎn)行業(yè)，順利將樓市推向下一個發(fā)展階段。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　當(dāng)?shù)卣鹤プ鞘姓{(diào)整期

　　2010年海南國際旅游島規(guī)劃審批通過，使得房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷海南，將海南房價推向制高點。如今全國樓市處于調(diào)整期已確立，海南當(dāng)?shù)卣撟龀鲈鯓拥膽?yīng)對？

　　“我認為在此次樓市調(diào)整期中，海南應(yīng)注重兩個方面。一是土地政策的改革。清理土地，規(guī)范土地市場，這也可以讓政府獲取相對較高的土地收益；二是基礎(chǔ)設(shè)施和旅游配套的建設(shè)。土地資源越來越少，再僅從房地產(chǎn)角度促進經(jīng)濟發(fā)展，不可能再給政府帶來多大的收益。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　同時，雷俊博士認為，在如何進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，全國無樣板，大家都在觀望，政府也在觀望。但海南應(yīng)積極把握住此次樓市調(diào)整期，盡快轉(zhuǎn)變以前“以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱”的投資思路并積極尋找旅游地產(chǎn)外的個經(jīng)濟增長點。

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