“離島免稅”是賦予海南建設國際旅游島的優(yōu)惠政策之一。自2011年4月，海南實施“離島免稅”政策以來，免稅店累計實現(xiàn)免稅銷售額109.56億元，購物人數(shù)408.86萬人次，人均購物2680元，“免稅購物”成為海南旅游的新名片，而如今購房退稅或?qū)㈦S著個稅改革登陸海島。

  近日，國務院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關于2015年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》(下稱“意見”)中，個人所得稅改革同資源稅改革一起出現(xiàn)被寄予厚望。

 記者獲悉，經(jīng)過多方的討論，個稅改革方案今年內(nèi)有望出臺，改革方案的基本思路已經(jīng)敲定，將分四步走，包括合并部分稅目、完善稅前扣除、適時引入家庭支出申報制度、優(yōu)化稅率結構等。其中，完善稅前扣除是指在合理確定綜合所得基本減除費用標準的基礎上，適時增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

  財政部部長樓繼偉曾表示，未來我國個稅會考慮家庭負擔情況，如將贍養(yǎng)人口、房屋按揭貸款等情況計入抵扣因素體現(xiàn)公平；部分所得項目，如股息、分紅等隱性收入將實行綜合計稅，并優(yōu)化稅率結構。

  從種種跡象預見，2015年，沉寂多年的個稅改革將會有動作。

  個稅改革中對地產(chǎn)行業(yè)較歡欣鼓舞的，是看到了住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項，這對按揭購房者來講，特別是中高收入的按揭購房者來說，這當中差異巨大，相當于利息支出中有15%—45%由政府來購單了，這個政策消息相當于1998年上海出臺的購房退稅的政策。

  什么是購房退稅

  1998年，上海頭先出臺了個人購房可享受所得稅抵扣政策(即“購房退稅”)，根據(jù)政策，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購購或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產(chǎn)權證的法定擁有人，可在這一時期內(nèi)享受購房后起算的個人所得稅抵扣。個人每年所得稅繳納得多，購房后所退的稅額就多。

  1998年的上海是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場較低迷的時期。當年，上海商品房竣工面積達1400萬平方米，而銷售面積還不足800萬平方米。購房退稅政策推出一年之后，即1999年，銷售面積超過1200萬平方米，從此走入穩(wěn)定的上升通道；2002年，上海商品房竣工和銷售面積均突破1800萬平方米，且有供不應求之勢。在這一政策的刺激下，不光是上海人，連外地人、外國人也紛紛到上海投資地產(chǎn)。

  拉動住房消費

  易居(中國）執(zhí)行總裁丁祖昱分析認為，如果該項改革能夠在今年實施，消費者購房需求將放開，對大家的購購力也有巨大的支持，因為大家更愿意用按揭購房了。

  丁祖昱說，用個稅抵充房貸的政策在國外一點都不稀奇，大多數(shù)國家征收個稅前都有大量的可抵扣項，其中購房貸款利息基本都是作為抵扣項的，這也是國外按揭貸款比例高的很主要原因，一方面利息率低，一方面利息支出中很大一部分可以抵稅。

  如果該項改革能夠在今年實施，消費者購房需求將放開，對大家的購購力也有巨大的支持。數(shù)據(jù)顯示，2014 年底中國個人購房貸款余額11.52 萬億元，比2013年底凈增加1.72萬億元，而2014年全年中國商品房銷售額7.63萬億元，個人購房貸款余額凈增加值占全年銷售總額比例達23%， 同比增加2個百分點。改革實施后，相信該比例將會迅速上升，有助于激活需求，提升消費者的購房能力。

  業(yè)內(nèi)分析人士認為政策一旦開始實施，將會產(chǎn)生以下幾個好處：一是刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是地方財政收入也不會減少，因為由此帶來的房地產(chǎn)交易的活躍，還有購房時的營業(yè)稅、教育附加費、契稅、印花稅等其他稅費增加了，看上去政府放棄了一部分收入，但實際上得到了另外更大的一塊收入；三是帶動了商業(yè)交通等相關行業(yè)的發(fā)展；四是促進了稅務管理的規(guī)范，有利于對征稅納稅的管理，增強了人們的納稅意識。

  解決一定的還貸壓力

  根據(jù)新浪樂居的一項網(wǎng)絡調(diào)查顯示，近七成網(wǎng)民認為此項政策的推出有助于解決目前的購房者的還貸壓力較大的問題，尤其是旅游項目林立的三亞。

  業(yè)內(nèi)人士認為，一些大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如綠地集團在三亞開發(fā)的綠地·悅瀾灣，本身的資源屬性就很強，如果在結合個稅改革等優(yōu)惠政策，對于一些持觀望態(tài)度的購房者來說，是有很大吸引力的。

  舉個例子，假設購房者在綠地·悅瀾灣購購84平米的純板式瞰海公寓，總價約160萬元，按揭85折后總價約為136萬元，頭付約28萬元，剩余八成用商業(yè)貸款貸20年，月均還款額將達7903.72元，其中3362.05元是利息支出。購房者的稅前月收入是2萬元，按照現(xiàn)在的個稅政策來算，扣除四金、稅基等應納稅2459.02元，但是如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，那么其他條件不變的情況下，購房者的應納稅額為1097.42元，減少1361.6元，相當于利息支出的40%，也相當于為購房者每月節(jié)省了1361.6元。
 

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