“離島免稅”是賦予海南建設(shè)國(guó)際旅游島的優(yōu)惠政策之一。自2011年4月，海南實(shí)施“離島免稅”政策以來，免稅店累計(jì)實(shí)現(xiàn)免稅銷售額109.56億元，購(gòu)物人數(shù)408.86萬人次，人均購(gòu)物2680元，“免稅購(gòu)物”成為海南旅游的新名片，而如今購(gòu)房退稅或?qū)㈦S著個(gè)稅改革登陸海島。

    近日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》(下稱“意見”)中，個(gè)人所得稅改革同資源稅改革一起出現(xiàn)被寄予厚望。

個(gè)稅改革將來臨

    記者獲悉，經(jīng)過多方的討論，個(gè)稅改革方案今年內(nèi)有望出臺(tái)，改革方案的基本思路已經(jīng)敲定，將分四步走，包括合并部分稅目、完善稅前扣除、適時(shí)引入家庭支出申報(bào)制度、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)等。其中，完善稅前扣除是指在合理確定綜合所得基本減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，適時(shí)增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

    財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉曾表示，未來我國(guó)個(gè)稅會(huì)考慮家庭負(fù)擔(dān)情況，如將贍養(yǎng)人口、房屋按揭貸款等情況計(jì)入抵扣因素體現(xiàn)公平;部分所得項(xiàng)目，如股息、分紅等隱性收入將實(shí)行綜合計(jì)稅，并優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)。

    從種種跡象預(yù)見，2015年，沉寂多年的個(gè)稅改革將會(huì)有動(dòng)作。

    個(gè)稅改革中對(duì)地產(chǎn)行業(yè)較歡欣鼓舞的，是看到了住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項(xiàng)，這對(duì)按揭購(gòu)房者來講，特別是中高收入的按揭購(gòu)房者來說，這當(dāng)中差異巨大，相當(dāng)于利息支出中有15%—45%由政府來購(gòu)單了，這個(gè)政策消息相當(dāng)于1998年上海出臺(tái)的購(gòu)房退稅的政策。

    什么是購(gòu)房退稅

    1998年，上海頭先出臺(tái)了個(gè)人購(gòu)房可享受所得稅抵扣政策(即“購(gòu)房退稅”)，根據(jù)政策，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購(gòu)購(gòu)或差價(jià)換購(gòu)商品住房并在上海繳納個(gè)人所得稅的中外籍個(gè)人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時(shí)期內(nèi)享受購(gòu)房后起算的個(gè)人所得稅抵扣。個(gè)人每年所得稅繳納得多，購(gòu)房后所退的稅額就多。

    1998年的上海是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)較低迷的時(shí)期。當(dāng)年，上海商品房竣工面積達(dá)1400萬平方米，而銷售面積還不足800萬平方米。購(gòu)房退稅政策推出一年之后，即1999年，銷售面積超過1200萬平方米，從此走入穩(wěn)定的上升通道;2002年，上海商品房竣工和銷售面積均突破1800萬平方米，且有供不應(yīng)求之勢(shì)。在這一政策的刺激下，不光是上海人，連外地人、外國(guó)人也紛紛到上海投資地產(chǎn)。

個(gè)稅抵充房貸減輕家庭負(fù)擔(dān)

    拉動(dòng)住房消費(fèi)

    易居(中國(guó))執(zhí)行總裁丁祖昱分析認(rèn)為，如果該項(xiàng)改革能夠在今年實(shí)施，消費(fèi)者購(gòu)房需求將放開，對(duì)大家的購(gòu)購(gòu)力也有巨大的支持，因?yàn)榇蠹腋敢庥冒唇屹?gòu)房了。

    丁祖昱說，用個(gè)稅抵充房貸的政策在國(guó)外一點(diǎn)都不稀奇，大多數(shù)國(guó)家征收個(gè)稅前都有大量的可抵扣項(xiàng)，其中購(gòu)房貸款利息基本都是作為抵扣項(xiàng)的，這也是國(guó)外按揭貸款比例高的很主要原因，一方面利息率低，一方面利息支出中很大一部分可以抵稅。

    如果該項(xiàng)改革能夠在今年實(shí)施，消費(fèi)者購(gòu)房需求將放開，對(duì)大家的購(gòu)購(gòu)力也有巨大的支持。數(shù)據(jù)顯示，2014年底中國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額11.52萬億元，比2013年底凈增加1.72萬億元，而2014年全年中國(guó)商品房銷售額7.63萬億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額凈增加值占全年銷售總額比例達(dá)23%，同比增加2個(gè)百分點(diǎn)。改革實(shí)施后，相信該比例將會(huì)迅速上升，有助于激活需求，提升消費(fèi)者的購(gòu)房能力。

    業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為政策一旦開始實(shí)施，將會(huì)產(chǎn)生以下幾個(gè)好處：一是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展;二是地方財(cái)政收入也不會(huì)減少，因?yàn)橛纱藥淼姆康禺a(chǎn)交易的活躍，還有購(gòu)房時(shí)的營(yíng)業(yè)稅、教育附加費(fèi)、契稅、印花稅等其他稅費(fèi)增加了，看上去政府放棄了一部分收入，但實(shí)際上得到了另外更大的一塊收入;三是帶動(dòng)了商業(yè)交通等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展;四是促進(jìn)了稅務(wù)管理的規(guī)范，有利于對(duì)征稅納稅的管理，增強(qiáng)了人們的納稅意識(shí)。

    解決一定的還貸壓力

    根據(jù)一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，近七成網(wǎng)民認(rèn)為此項(xiàng)政策的推出有助于解決目前的購(gòu)房者的還貸壓力較大的問題，尤其是旅游項(xiàng)目林立的三亞。

綠地·悅瀾灣效果圖

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如綠地集團(tuán)在三亞開發(fā)的綠地·悅瀾灣，本身的資源屬性就很強(qiáng)，如果在結(jié)合個(gè)稅改革等優(yōu)惠政策，對(duì)于一些持觀望態(tài)度的購(gòu)房者來說，是有很大吸引力的。

    舉個(gè)例子，假設(shè)購(gòu)房者在綠地·悅瀾灣購(gòu)購(gòu)84平米的純板式瞰海公寓，總價(jià)約160萬元，按揭85折后總價(jià)約為136萬元，頭付約28萬元，剩余八成用商業(yè)貸款貸20年，月均還款額將達(dá)7903.72元，其中3362.05元是利息支出。購(gòu)房者的稅前月收入是2萬元，按照現(xiàn)在的個(gè)稅政策來算，扣除四金、稅基等應(yīng)納稅2459.02元，但是如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，那么其他條件不變的情況下，購(gòu)房者的應(yīng)納稅額為1097.42元，減少1361.6元，相當(dāng)于利息支出的40%，也相當(dāng)于為購(gòu)房者每月節(jié)省了1361.6元。

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