進入5月以來，海南樓市進入全面的淡季期，島外購房者明顯減少。在全國樓市都籠罩在撥不開的疑云中時，海南今年的淡季來得或是很及時。在各地頻傳樓市降價、甩賣；房企資金鏈斷裂、跑路；老業(yè)主圍攻售樓處......反觀海南市場卻出奇的淡定，整體市場不溫不火，但無論是當?shù)卣?，還是當?shù)胤科?，都在當前的市場情況下緩慢調(diào)整。

　　?？陬^套房貸利率上浮30%海南剛需族仍受傷

　　針對日前央行“喊話”敦促商業(yè)銀行優(yōu)先滿足頭套房貸款需求，據(jù)新華網(wǎng)采訪報道稱，目前，海口仍執(zhí)行基準利率的銀行很少，工行、農(nóng)行、招商銀行等直接將頭套房貸款利率在基準利率的基礎上上浮5%，中信銀行則上浮10%。頭套房貸上浮比例較高的是光大銀行，目前在?？诘膫€人房貸按揭是在基準利率基礎上上浮30%左右。平安銀行?？诜中袆t是基準利率上浮20%－30%，且房貸業(yè)務較少。

　　海南樓市似乎從來都是為除了全國各地的人服務的，而海南本地居民卻不在“服務區(qū)”。海南購房人群多數(shù)來自島外，而且是全款購房；海南本地剛需需求少，而且多為貸款購房，長期以來，多數(shù)開發(fā)商都喜歡“舍近求遠”。而在海南樓市外地認購人群減少時，剛需似乎又成為海南樓市不可或缺的救命稻草。

　　海南當?shù)卣?月底至6月初連續(xù)出臺了“購房戶口”、“單身滿25歲可購限價房”刺激剛需性的房地產(chǎn)政策；海南省長蔣定之調(diào)研房地產(chǎn)，預警促進房地產(chǎn)發(fā)展，?？谑姓舱匍_工作會議促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。連續(xù)性的“新政”出臺，各方直呼海南是跟隨內(nèi)地樓市崩盤城市救市，也有人稱這是海南當?shù)卣从昃I繆的謀劃，其中釋放的信息是：海南樓市松動了！

　　樓市是否松動，并不簡單是單一政策所決定的，海南當?shù)貞艏?20平房屋就可落戶?？?，這是“老政策新說法”，以往海南也有類似“購房落戶”的政策，“按?？跇鞘芯鶅r10000元每平米的房價來算，120平米房子是的大支出，對于剛需族來說沒有優(yōu)惠，還是一個字，貴！”海南師范大學某教授解釋說。

　　5月海南土地市場10億成交樓市博弈日趨白熱化

　　據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年5月（5.1-5.31）海南全省共成交22宗地塊（招牌掛土地及協(xié)議出讓土地），成交面積66.325934公頃，環(huán)比上月（成交31宗地塊、成交面積67.917664公頃）成交面積有所下降；5月總成交金額99058.29632萬元。

　　據(jù)有關房產(chǎn)媒體較新統(tǒng)計，2014年6月海南樓市預計有14個項目開盤，開盤量環(huán)比2014年5月20個擬開盤量下降30%，同比2013年6月預計4個開盤量增加了10個。其中有12個新盤入市，2個老盤加推。

　　其中翠屏·?？邙P凰水城、綠地海森林、東匯·森語林以及南光·西海灣，較低5400元/平。四盤中就有2個開發(fā)商趕趟推了大戶型，其中綠地海森林主推戶型中就有2種120平以上的戶型可供選擇，以及南光·西海灣主推了200-380平的躍層。

　　從5月海南土地市場成交來看，供應的23宗地塊中，普通商品住宅用地出讓面積較多，供應面積為418331.69平共8宗地塊，屯昌出讓的5宗地塊均為普通商品房住宅用地。今年以來海南土地市場的供應量處于平穩(wěn)狀態(tài)，但“供而未用”是目前海南土地市場存在的現(xiàn)象之一。

　　針對這一現(xiàn)象，海南省政府在海口召開全省閑置土地清理處置工作推進會議，會議提出，在7月前全面完成閑置土地清理處置任務。開發(fā)商囤地似乎有意為之，央視也曝光海南土地轉讓的惡性流轉的天價利潤。回顧過往的海南房地產(chǎn)市場，多數(shù)土地成交后，均是在10年，甚至是20后才開發(fā)建設。其間除了高額利潤的影響外，更多的是各方在政策、市場間的博弈。

　　房企促銷花樣百出海南房價究竟跌不跌

　　“全國樓市都在說降，你降不降？”?？谀扯址慨a(chǎn)中介經(jīng)理說，“從目前來看，降價調(diào)整是房地產(chǎn)市場不可回避的方向。但海南目前的降價都是停留在形式上，沒有實際意義的下跌，說白了就是開發(fā)商玩的把戲，認真不得。”

　　自5月以來，海南樓市各種促銷不斷，而且在房價上略有松動，但調(diào)整房價的項目多是高端項目、大戶型項目；這種微弱的調(diào)整并沒有改變多少高昂房價。而在三亞部分地段，開發(fā)商集中開盤，項目同質(zhì)化嚴重，為了走量保銷，或是免不了來一場真正的價格戰(zhàn)了。但受樓市大環(huán)境影響，海南房地產(chǎn)客源的日漸減少，供求關系的轉變正影響著這場紛爭。

　　對于海南房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)政府會采取措施支持經(jīng)濟增長、抵御房地產(chǎn)下行。事實上，政府已經(jīng)開始采取了一些措施，包括刺激其他增長驅(qū)動力（海南加大基礎設施建設，增大重大項目投資審批加速），也包括穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)本身（25周歲可購限價房、?？谫彿咳霊簦Ｈ绻康禺a(chǎn)活動繼續(xù)下滑，政策可能將進一步放松。

　　海南當?shù)亻_發(fā)商對于海南樓市卻是一致看好，認為有松動，但不會影響大局。多數(shù)開發(fā)商認為海南房價算不上高，不會有發(fā)幅度降價；有的開發(fā)商認為海南房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整期，期間內(nèi)會淘汰掉一些同質(zhì)化嚴重，經(jīng)濟實力不夠強的房企，而整體房價會維持在一個合理的水平線；更多的開發(fā)商則是瞄準了海南的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型的地產(chǎn)模式，以規(guī)避可能會出現(xiàn)的降價風險。

　　潘石屹在近期的發(fā)言中也認為，中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山，撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風險，更大的是金融行業(yè)的風險。“當房價下跌20%至30%，這些問題就全部暴露出來了。”海南樓市房價降不降，降多少才會暴露出連鎖的系列問題？這還需要進一步觀望。

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