日前，備受關(guān)注的北京孫河鄉(xiāng)兩宗地塊雙雙流拍，分析認(rèn)為較主要原因是樓面價(jià)售價(jià)已突破4萬(wàn)，地塊的售價(jià)過(guò)高。長(zhǎng)期研究土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究研究員張慧芳則表示，土地市場(chǎng)目前正處于理性回歸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，但地方政府推高房?jī)r(jià)的欲望依然強(qiáng)烈。

　　張慧芳認(rèn)為，2004年以來(lái)，我國(guó)土地市場(chǎng)基本處于過(guò)熱狀態(tài)，經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，目前已經(jīng)具備了理性回歸平穩(wěn)發(fā)展的外部條件。一是我國(guó)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)30平方米，告別了住房短缺時(shí)代；其二，2010年以來(lái)，住房銷(xiāo)售速度只有供給速度的50%，目前多地庫(kù)存接近歷史高位；其三，土地供給總體上大于需求，部分二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市土地供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩；第四，經(jīng)過(guò)多年的持續(xù)快速上漲，且地價(jià)上漲指數(shù)一直高于房?jī)r(jià)上漲指數(shù)，致使目前的地價(jià)已經(jīng)過(guò)高且上漲乏力。在這種情況之下，土地市場(chǎng)進(jìn)行自我修復(fù)和平衡是市場(chǎng)進(jìn)行資源配置的正常反應(yīng)，但由于地方政府土地財(cái)政依賴(lài)嚴(yán)重而試圖繼續(xù)推高地價(jià)，這勢(shì)必會(huì)擾亂土地市場(chǎng)的自我調(diào)整節(jié)奏。

　　據(jù)了解，上半年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)總體供大于求，在成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價(jià)反而上漲了21%，特別是一線(xiàn)城市的地價(jià)翻倍增長(zhǎng)至102%。張慧芳認(rèn)為，這固然與土地的稀缺性、、不可替代等自然屬性，以及市場(chǎng)依然看好未來(lái)房?jī)r(jià)有關(guān)，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，并采取招拍掛出讓方式造成的。

　　張慧芳表示，我國(guó)土地上漲指數(shù)一直高于房?jī)r(jià)上漲指數(shù)，地價(jià)一直是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力，但目前商品房已經(jīng)相對(duì)過(guò)剩，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)無(wú)疑孕育著更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，地市比房市更需要調(diào)整。

　　對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)，一方面住房因?yàn)殚L(zhǎng)期限購(gòu)，其投機(jī)投資需求已基本被擠走，而由于房?jī)r(jià)過(guò)高上漲乏力，也缺乏了投資價(jià)值。同時(shí)，保障房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造又分流了部分住房剛需。這使得住房短期供應(yīng)過(guò)剩，有效需求不足，房企資金鏈趨緊，再加上2013年土地成交量大幅上升，房企土地儲(chǔ)備不足，張慧芳預(yù)測(cè)下半年土地市場(chǎng)依然會(huì)供大于求，溢價(jià)率或會(huì)繼續(xù)走低，底價(jià)、流拍或會(huì)近一步擴(kuò)大，市場(chǎng)分化近一步加劇。

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