房貸政策演變

　　2007年9月的政策是：“對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款頭付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”。隨后，央行和銀監(jiān)會補(bǔ)充通知：“對于已利用銀行貸款購購頭套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行”。

　　2008年10月27日起，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

　　2010年4月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定貸款頭付款比例不得低于30%；對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購購第三套及以上住房的，貸款頭付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。此后，房地產(chǎn)政策愈加嚴(yán)格。同時還輔以出臺了限購政策。

　　商品房貸款政策在部分銀行和部分地區(qū)出現(xiàn)松動。

　　銀行證實(shí)

　　昨日下午，有傳聞稱“頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”，其表示“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算頭套房”。

　　記者從被傳聞的一家銀行了解到，此消息基本屬實(shí)。這家銀行昨天上午召開了會議，部署了支持房地產(chǎn)信貸投放、加大房貸利率優(yōu)惠力度的方案。從具體的政策上看，頭套房貸的優(yōu)惠力度加大，頭套房利率或重回7折時代；房貸還清的可視為頭套房，享受頭套房的優(yōu)惠政策。二套房的限制也將有所松動。

　　記者還了解到，由于地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，因而在政策實(shí)施過程中，將由各分行根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)房價居高不下的一線城市的優(yōu)惠力度沒有二、三線城市大。

　　局地已當(dāng)急先鋒

　　事實(shí)上，部分地方已經(jīng)松綁了房貸政策。

　　昨日，福州市政府正式發(fā)文，宣布購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按頭貸認(rèn)定。

　　而南京、杭州等地目前的頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)按照“只要房貸余額還清，就算頭套房”執(zhí)行了。

　　有開發(fā)商告訴記者，農(nóng)業(yè)銀行江蘇分行目前在頭套房認(rèn)定上有兩個放松執(zhí)行的口子：一是貸款余額已還清的，即可認(rèn)定為頭套房；二是夫妻雙方只要有一方未貸款的，以其為主貸人，就可認(rèn)定為頭套房。

　　杭州早在8月初就有銀行放松了頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如招商銀行，已還清房貸余額的即算頭套房，在杭州主城區(qū)無房的再購房也可視為頭套。且二套房的貸款政策也有所放松，部分購房者的二套房貸頭付可降至三成，但利率依然要上浮10%。

　　湖北本月出臺“鄂七條”，稱頭套房貸利率較低可7折。

　　有分析人士指出，曾將穩(wěn)定房價和住房保障工作的職責(zé)賦予了省級人民政府。因此，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整也屬合理。

　　開發(fā)商歡欣鼓舞

　　房貸政策在當(dāng)前出現(xiàn)松動的原因或與經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士稱，盡管多地已放開了限購政策，但8月樓市的數(shù)據(jù)仍創(chuàng)下10年來較低，成交量還在持續(xù)走低。為此，房貸政策的松動，有利于釋放、刺激一些自住和改善型需求。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，以目前市場情況來看，頭套房貸款的放松勢在必行，頭套房的認(rèn)定為認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房利率恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，都會逐步成為現(xiàn)實(shí)。“限貸放松一定會遵循一個原則：凡自住需求都會得到支持，但由銀行把控風(fēng)險。”楊紅旭表示。

　　對于開發(fā)商來說，限貸松綁無疑是重大利好，尤其是在“金九”失色、購購力疲弱的當(dāng)下，限購松綁對于促進(jìn)購家入市作用巨大。

　　“房企都在討論貸款松綁的事，雖然消息還未確認(rèn)，但大家都感到歡欣鼓舞。”一家福建上市房企內(nèi)部人士告訴記者，在銷售過程中，開發(fā)商明顯能感受到，購房需求不是沒有，而是信貸支持不足導(dǎo)致需求難以釋放。“尤其是很多改善型住房需求，按照二套房認(rèn)定頭付必須達(dá)到七成，這對于很多購房者來說難度很大。如果貸款還清這種改善需求就可以算作頭套，那很多家庭都能換得起房了。”

　　一家全國性房企上海公司負(fù)責(zé)人向記者表示， “一旦限貸松綁，配合四季度供應(yīng)高峰，沖刺全年銷售指標(biāo)才有可能，否則今年鐵定完不成任務(wù)。”

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