傳言多日的頭套房政策放松,靴子落地。

9月30日下午,中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下稱《通知》),指出“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策”。

這意味著,頭套房認(rèn)定正式放松,樓市松綁邁入新階段,以往“認(rèn)房又認(rèn)貸”的頭套房政策時(shí)代結(jié)束。

對(duì)此,國(guó)泰君安頭席宏觀分析師任澤平認(rèn)為,這是迄今為止較具力度的救市政策,照抄了2008-2009年救市的做法。

9月后,房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”營(yíng)銷旺季并未如約而至,遭遇了樓市8月數(shù)據(jù)十年較差的同時(shí),46個(gè)限購(gòu)城市,目前已有40個(gè)松綁限購(gòu),但作用非常有限。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,從9月前21天看,54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套,環(huán)比8月同期基本持平。

這一重磅是否真能挽救中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),尚待觀察。

此外,據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,《通知》下發(fā)后,興業(yè)銀行[-0.20% 資金 研報(bào)]正研究政策,有可能對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的優(yōu)質(zhì)客戶,執(zhí)行較低零頭付政策。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”如期兌現(xiàn)

今年以來(lái),全國(guó)各省市地方政府已紛紛出臺(tái)地產(chǎn)行業(yè)支持政策,包括頭套房認(rèn)定政策放松、二套房政策放松等。

然而,由央行、銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)的信貸政策,才是制約市場(chǎng)供求的關(guān)鍵因素之一,在二者未放松信貸政策的背景下,僅僅依靠地方政府的支持政策影響有限。

“四大行將出政策,放松頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),只要房貸貸款余額還清都算頭套房。監(jiān)管層已召集幾大行開(kāi)會(huì),目前正在吹風(fēng)階段,預(yù)計(jì)該政策會(huì)較快出臺(tái)。”9月22日下午,關(guān)于房貸將放松的這一傳言,在市場(chǎng)上不脛而走。

9月30日,這一傳言部分得到證實(shí)。

按照上述《通知》,“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。”

這意味著,頭套房認(rèn)定政策正式放寬,此前頭套房政策執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

同時(shí)通知稱,“在已取消或未實(shí)施‘限購(gòu)’措施的城市,對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,又申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。”

對(duì)于貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房的家庭,貸款較低頭付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

2011年“國(guó)八條”規(guī)定的二套房頭付比例政策為“對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭,頭付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。

國(guó)泰君安證券頭席債券分析師徐寒飛認(rèn)為,房地產(chǎn)需求偏弱和房地產(chǎn)投資下降是拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素,適度放松房地產(chǎn)貸款政策可以刺激一部分頭次置業(yè)和改善型置業(yè)需求,穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢(shì)。

民生證券研報(bào)亦指出,“認(rèn)房不認(rèn)貸”如期兌現(xiàn),配合住建委對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的松動(dòng),購(gòu)房者頭付資金要求下降,改善型需求短期或集中釋放,一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

此外,針對(duì)外地人的限貸令也迎來(lái)放松。

《通知》指出,“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃,向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”。

MBS能解“惜貸”之愁?

中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月至8月,監(jiān)測(cè)的全國(guó)主要54城市中,一、二、三、四線城市住宅簽約套數(shù)同比下調(diào)的幅度分別為25.5%、33.4%、15.3%和16.3%.

任澤平認(rèn)為,房地產(chǎn)是周期之母,如果地產(chǎn)能軟著陸,中國(guó)經(jīng)濟(jì)將增速換擋軟著陸,避免硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。但是,由于20-50歲置業(yè)人群到達(dá)峰值,即使房市軟著陸,長(zhǎng)期銷量投資也將下一個(gè)臺(tái)階。

由于執(zhí)行上具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定,目前銀行負(fù)債端成本仍然較高,貨幣政策部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何降低銀行負(fù)債成本成為關(guān)鍵。資產(chǎn)證券化(MBS)或是出路之一,降息降準(zhǔn)亦是選項(xiàng),后續(xù)實(shí)施效果待觀察。

某國(guó)有大行地方支行行長(zhǎng)也表示了擔(dān)憂,在目前經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下,銀行的“惜貸”情緒依然較濃,房貸利率低于基準(zhǔn)的概率并不大。年初以來(lái),該行房貸政策趨嚴(yán),較基準(zhǔn)還上浮了5%左右。

此次《通知》的亮點(diǎn)就在于MBS和專向金融債。

為了增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力,《通知》鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

民生證券認(rèn)為,銀行綜合負(fù)債成本高,是做按揭貸款意愿不足的原因之一。通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專向金融債和MBS,可以緩解期限錯(cuò)配、定向降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力,房貸利率或逐步從高點(diǎn)回落。

不過(guò),當(dāng)前政策取向是修正此前過(guò)緊政策,不宜理解為全面寬松,未來(lái)定向穩(wěn)增長(zhǎng)仍是主基調(diào),經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)緩解,四季度債市風(fēng)險(xiǎn)加大。

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