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多地再現(xiàn)日光盤一場艱難定價的跑量游戲

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 509 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　許多開發(fā)商都愿意在秋冬天發(fā)力，這幾年的政策讓許多開發(fā)商的季節(jié)感開始消失，誰知道下半年的情況怎么樣？還不如先跑盤

較近多個城市頻頻出現(xiàn)日光盤消息，比如，北京大興中建國際港項目日銷37.9億元再次引發(fā)了廣泛關(guān)注，該項目創(chuàng)造了2012年以來北京乃至全國的單盤單日成交紀錄。而該項目此次開盤均價達到24500元/平方米，遠遠高出該樓盤在去年9月時19000元/平方米的價格。

再比如，萬科在廣州的一個樓盤，所推351套房源一售而空。他們在6月29日推出新貨，開盤均價16000元/平方米，較上一期均價，已漲約3000元/平方米，本次推出的是“翠臺”組團351套單位，戶型包括70~124平方米的兩房至四房。

還是廣州，中海推出的“橙郡”二期產(chǎn)品，當天有近千名客戶，開盤僅兩個公里，銷控表上絕大部分單位已標注“已售”，當天成交5億元，延續(xù)之前熱銷的勢頭。

有個消息在本周開始流傳，萬科在杭州的一個項目，每平方米售價要12800元，均價達15500元。該項目將于8月開盤，共計400套房源，現(xiàn)在正處于內(nèi)部認籌階段：認籌會員可享有存2萬減4萬的優(yōu)惠。

這是“日光盤”模式的一種，通過內(nèi)部認籌，先集中“賣掉”一批房源，加上開盤當天的散客，這樣才能較大效率地實現(xiàn)“日光”。

這的“日光盤”夠讓營銷線上人員忙個三到五個月。

開發(fā)商的圈子并不大，尤其是人員流動頻繁，比如，杭州碧桂園的流動到杭州萬科，這一切，都十分順理成章，在這個上升行業(yè)中的一切變動都那么理所當然。

圈子里有許多消息也在暗涌著，萬科的開盤價格，永遠比消息來得更為低開。

“均價14800吧。”杭州本地的這家開發(fā)商，聽到的數(shù)字更低。

“這還怎么做市場？”另外一家開發(fā)商說，價格體系亂掉了。

這個地塊從2007年開始有開發(fā)商陸續(xù)進場，大部分的拿地高峰期在2010年左右，現(xiàn)在正是樓盤大量進入市場的時候。

就在萬科的這塊地的旁邊，另外幾家開發(fā)商顯然深陷困局，他們預(yù)計在9月份開盤，這個價格，讓左鄰右舍十分為難。

壓力一直都在，2012年7月31日，萬科在該地塊拿地，2013年1月23日規(guī)劃出爐，只用了5個多月時間，這就是萬科一直在打造的“5986”高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。

他們地拿得便宜，2012年7月份，萬科拍下該地塊，當時樓面價僅為4430元/平方米。

“薄利多銷，否則沒辦法做。”另外一家開發(fā)商對記者表示，他們在杭州市場去年也實現(xiàn)了日光，一期開盤的日光也十分振奮人心，這讓他們的“跑盤壓力”小了許多。

這個項目現(xiàn)在正在開第三期，現(xiàn)在售樓處每天幾乎“門可羅雀”，“天氣這么熱，有幾個售樓處有人在看房子？”上述開發(fā)商對記者表示，如果不赤膊肉戰(zhàn)，根本不可能賣出房子，他們選擇放棄了這個夏天。

這也是“金九銀十”的重要原因，許多開發(fā)商都愿意在秋冬天發(fā)力，這幾年的政策讓許多開發(fā)商的季節(jié)感開始消失，誰知道下半年的情況怎么樣？還不如先跑盤。

日光盤銷售有多種模式，大部分的“日光盤”并不賺錢，賺的是吆喝聲。

此前，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司(002244.SZ)董事長戚金興對記者表示：“我要先生存下來，然后再去戰(zhàn)斗。”

他坦言，他的定價策略是“不以成本定價格，要以市場定價格”。

2009年12月，濱江房產(chǎn)以17.1億元的價格拿下的地塊，成交樓面地價為12684元/平方米。到2012年3月份，濱江房產(chǎn)的開盤價是毛坯房15000~16000元/平方米，這一均價被媒體稱為“破發(fā)價”。

大的開發(fā)商如此給力跑盤，開發(fā)商的壓力可想而知，“很多樓盤被拉去陪練，小的開發(fā)商的定價痛苦萬分。”華邦地產(chǎn)營銷總監(jiān)王慧說，這幾年開發(fā)商面臨著一層又一層的政策壓力，大部分的開發(fā)商都選擇了和時間賽跑。

這也是盛夏房價不降溫的重要原因，國家統(tǒng)計局發(fā)布2013年6月的數(shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)，與5月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市仍達到63個。

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