繼杭州、南京等地之后，北京再次出現(xiàn)新盤(pán)遠(yuǎn)低于預(yù)期售價(jià)的情況。隨著住總?cè)f科橙領(lǐng)證價(jià)格低于預(yù)期2000-3000元/平方米入市，引發(fā)關(guān)于一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)崩盤(pán)的討論，包括萬(wàn)科本身在內(nèi)的業(yè)內(nèi)認(rèn)為，北京樓市當(dāng)前正在因?yàn)?ldquo;一大波”自住房入市而暗生變局。在此背景下，作為區(qū)域定價(jià)風(fēng)向標(biāo)的萬(wàn)科率先實(shí)際降價(jià)，標(biāo)志著剛需項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始未雨綢繆跑量，但并不意味著整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模下降的危機(jī)。

　　精裝變毛坯實(shí)際降價(jià)

　　北京市住建委網(wǎng)站顯示，位于南六環(huán)外天宮院板塊的萬(wàn)科橙于3月14日獲得預(yù)售許可證，當(dāng)天下午舉行了網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)搖號(hào)，共1140名搖號(hào)人爭(zhēng)奪333套房源。從2012年下半年開(kāi)始，天宮院區(qū)域新房售價(jià)從1.15萬(wàn)元/平方米一路猛漲，至當(dāng)年底進(jìn)入2萬(wàn)元時(shí)代，隨后由于監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格控制新房?jī)r(jià)格上漲幅度，不少希望大幅提價(jià)的項(xiàng)目遭遇預(yù)售證卡殼的情況，直到今年3月，保利頭開(kāi)熙悅春天、鑫苑鑫都匯、中國(guó)水電云立方和金融街融匯相繼開(kāi)盤(pán)。其中，鑫都匯和云立方為毛坯房，均價(jià)都在2.1萬(wàn)元左右，精裝修的融匯成交價(jià)也僅為2.18萬(wàn)元。

　　“2.1萬(wàn)元/平方米比原來(lái)售樓小姐報(bào)的低多了，雖然是毛坯，但還是降了。”一位搶到房的購(gòu)房者坦言，此前銷(xiāo)售曾表示按照萬(wàn)科傳統(tǒng)定價(jià)比周邊同類(lèi)項(xiàng)目貴的思路，萬(wàn)科橙的較終均價(jià)可能在2.3萬(wàn)元/平方米左右，較好的樓層和戶(hù)型要賣(mài)到2.5萬(wàn)-2.6萬(wàn)元/平方米，同時(shí)每平方米還要再捆綁3000元的精裝費(fèi)用。“雖然從精裝變成了毛坯，但每平方米還是實(shí)際降價(jià)了2000-3000元。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，萬(wàn)科橙明顯降低價(jià)格預(yù)期，一方面是監(jiān)管部門(mén)對(duì)于取證項(xiàng)目的價(jià)格監(jiān)管仍未放松，開(kāi)發(fā)商為了領(lǐng)證有所妥協(xié)；另一方面也是和周?chē)?xiàng)目的主流價(jià)格接軌，否則定價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售壓力會(huì)增大，難以快速消化。

　　剛需項(xiàng)目搶時(shí)機(jī)跑量

　　“不是萬(wàn)科想賣(mài)這么便宜，這是批復(fù)的價(jià)格就這么低。”一位接近萬(wàn)科的知情人士則透露，住總?cè)f科橙在報(bào)批時(shí)上報(bào)了兩套價(jià)格方案，一個(gè)是毛坯房，另一個(gè)是精裝修的，批復(fù)的價(jià)格與萬(wàn)科報(bào)批的價(jià)格預(yù)期相距甚遠(yuǎn)，考慮到利潤(rùn)率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格更具沖擊力，而且與周邊項(xiàng)目水平相當(dāng)，因此較終選擇了毛坯房入市。

　　“開(kāi)發(fā)商跑量的心態(tài)很明顯”，北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，從春節(jié)過(guò)后這一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　尚未出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)

　　在郭毅看來(lái)，北京樓市正在處于分化的狀態(tài)，中高端項(xiàng)目依然前景可期，而剛需項(xiàng)目已經(jīng)受到了自住型住房的威脅，這也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商加緊跑量的根本原因。

　　持續(xù)關(guān)注樓市的人士可能還記得，2010年萬(wàn)科在北京宋家莊的項(xiàng)目萬(wàn)科紅就曾經(jīng)精裝變毛坯，降價(jià)銷(xiāo)售，此后不久樓市調(diào)控開(kāi)始起效，市場(chǎng)寒冬來(lái)臨。時(shí)隔四年，這一歷史是否會(huì)重演？已經(jīng)消失兩年的跑量重現(xiàn)樓市，是否意味著市場(chǎng)已經(jīng)面臨較為嚴(yán)重的危機(jī)？

　　郭毅對(duì)此表示，今年北京的市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有那么嚴(yán)峻，目前市場(chǎng)基本依然面良好、開(kāi)發(fā)企業(yè)不缺資金，上述行為更多是一種未雨綢繆式的自我調(diào)整，主要出于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的不確定性。預(yù)計(jì)萬(wàn)科之后，未來(lái)會(huì)有更多的剛需盤(pán)低價(jià)搶跑。

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