據(jù)內(nèi)部人士透露，國土部正在快馬加鞭往前趕，推動不動產(chǎn)登記工作快速開展。但是，由于不動產(chǎn)登記工作還面臨著機構(gòu)整合、資料整合、隊伍建設(shè)等眾多難度較大的工作，因此推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還需要較長時間的攻堅克難。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作迎來重大進展。

　　記者從國土資源部獲悉，《不動產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《條例》)將于2015年3月1日起正式施行，同期還將頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》(下稱《細(xì)則》)。

　　國土資源部已經(jīng)成立兩大不動產(chǎn)登記工作機構(gòu)。除今年5月成立的不動產(chǎn)登記局外，11月下旬經(jīng)中編辦批復(fù)同意，將中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)更名為國土資源部不動產(chǎn)登記。前者屬于行政管理機關(guān)，負(fù)責(zé)政策制定，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；后者負(fù)責(zé)調(diào)查研究，提供技術(shù)支撐。

　　截至目前，各省級國土廳已基本完成不動產(chǎn)登記機構(gòu)組建工作。并且國土部已率先在四川省瀘州市開展了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記示范點建設(shè)，爭取在明年3月1日前完成機構(gòu)組建、表冊卡薄填寫等成套工作的試水。

　　據(jù)內(nèi)部人士透露，國土部正在快馬加鞭往前趕，推動不動產(chǎn)登記工作快速開展。但是，由于不動產(chǎn)登記工作還面臨著機構(gòu)整合、資料整合、隊伍建設(shè)等眾多難度較大的工作，因此推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還需要較長時間的攻堅克難。

　　政策出爐

　　記者獲得的《條例》顯示，對不動產(chǎn)登記的定義、登記種類、登記權(quán)利、登記薄記載事項、登記程序、登記信息的共享與保護、法律責(zé)任等做了明確的規(guī)定。

　　和今年8月15日國務(wù)院法制辦對外發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》相比，由6章30條增加為35條。

　　對比可見，《條例》增加的條款主要有：對適用的登記種類進行了明確；除了國有林地和用海、用島的登記外，國家機關(guān)使用的國有土地登記也由國土資源主管部門負(fù)責(zé)；規(guī)定不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)有相應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力；不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤給他人造成損害的，要依照物權(quán)法規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　值得注意的是，變動較大的地方在于登記信息的共享與保護，這也是社會公眾較為關(guān)心的部分。

　　與此同時，《條例》特別強調(diào)了各部門之間不動產(chǎn)登記信息的互通共享。不但將此內(nèi)容改為單列成條，而且在原來國土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門的基礎(chǔ)上，新增了財政部門。

　　新增規(guī)定，“涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施”，“查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的”。

　　記者同時獲得的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》(討論稿，12月3日)顯示，細(xì)則共15章196條，對登記種類、各項登記權(quán)利以及登記資料的查詢、保護和利用等方面，進行了更為細(xì)化的規(guī)定。

　　據(jù)國土部內(nèi)部人士透露，中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)“更名改姓”后形成兩塊牌子，一塊是國土部不動產(chǎn)登記，還有一塊是國土部法律。實施細(xì)則由國土部地籍管理司和國土部法律共同負(fù)責(zé)編制，即將遞交國土部政策法規(guī)司，進入后續(xù)審議程序。

　　內(nèi)部人士告訴記者，中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)不但“更了名”，而且還“改了姓”，注銷了原有的自收自支編制，又從相關(guān)單位劃撥了部分編制，轉(zhuǎn)變成了約有60個名額的完全由國家財政全額撥款的事業(yè)編。

　　任重路遠(yuǎn)

　　“改姓對地方刺激特別大。地方可以不用新成立機構(gòu)，只要模仿著國土部，把培訓(xùn)之類的自收自支單位翻牌就行了。”上述人士表示，在地、礦系統(tǒng)合并后，地方一樣有空余的全額財政撥款事業(yè)編，原來無法利用，如今中編辦、財政部打破先例，地方省編辦也就可以照批了。

　　如此一來，從到地方，有利于投入更多的人力和經(jīng)費支持不動產(chǎn)登記的理論研究和技術(shù)支撐，推動地方縣市加快組建不動產(chǎn)登記工作機構(gòu)，推動不動產(chǎn)登記工作加速進行。

　　記者了解到，目前省級層面的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合和機構(gòu)組建已經(jīng)基本完成。據(jù)不完全統(tǒng)計，啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作的省、市、自治區(qū)已接近30個。目前，部分省市已經(jīng)著手編制地方層面的不動產(chǎn)登記暫行條例。

　　但是在前述國土部內(nèi)部人士看來，推動不動產(chǎn)登記工作仍然任重路遠(yuǎn)。

　　其一，政府官員當(dāng)前仍把不動產(chǎn)登記看成是行政權(quán)力抓在手里，而不動產(chǎn)登記其實是保護民事權(quán)利的。預(yù)計官員這種意識的破除還需要較長時間。

　　其二，機構(gòu)的整合是很艱難的一個過程。職責(zé)整合涉及到很多部門，部門級別可能不一。而且涉及的人員可能又有全額撥款事業(yè)編、差額撥款事業(yè)編、自收自支事業(yè)編、合同工人等多種身份，把這些部門的人整合到一起比較棘手。

　　其三，資料的整合也需要很長的時間。因為過去登記分散在各個部門，互相間不通氣，將來資料對接要進行實地核實，尤其是一塊土地上可能有兩三個證，處理起來也很麻煩。

　　其四，隊伍建設(shè)也很急迫。“人類社會就兩個權(quán)利，一個人身權(quán)，一個財產(chǎn)權(quán)，而財產(chǎn)權(quán)里邊較大的權(quán)利就是不動產(chǎn)。保護這種權(quán)利，說多重要就有多重要。”上述國土部人士表示，不動產(chǎn)登記對于人員的數(shù)量和質(zhì)量要求非常高，現(xiàn)有人員不足以支撐，下一步推動不動產(chǎn)登記官制度建設(shè)非常緊迫。

　　據(jù)國土部內(nèi)部人士透露，按照改革總體精神，不動產(chǎn)登記試點需要國務(wù)院布置。國土部希望能從四川瀘州示范點先積累經(jīng)驗，快速推動不動產(chǎn)登記工作。

　　按照國土部四年規(guī)劃：2014年基本完成各級職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢?？梢姡诿媾R諸多難題下，留給國土部開展不動產(chǎn)登記工作的時間并不充裕。

　　查詢轉(zhuǎn)嚴(yán)

　　毫無疑問，不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的主要目的是保護不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)益。但是，盡管國土部和業(yè)內(nèi)專家對此進行了多次解讀，時至今日，社會大眾對于此項工作的關(guān)注點依然放在了反腐、征房產(chǎn)稅、降房價上。

　　“反腐和征房產(chǎn)稅是不動產(chǎn)登記派生的從屬性功能，不是主要功能。就像菜刀能砍柴，但主要功能不是砍柴，而是切菜?？梢耘紶柸タ滁c別的東西，但老拿去砍，就把刀砍鈍了，較后連菜都切不成了。”清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時給出了形象比喻。

　　程嘯介紹，本來在2007年物權(quán)法出臺后，我國登記查詢適當(dāng)放開了。按照國土部和住建部規(guī)定，查詢對象分為兩類：登記結(jié)果和原始資料。登記結(jié)果的查詢主體放得很開，任何人只要提供身份證明，提供被查詢不動產(chǎn)的具體的位置，就能查到不動產(chǎn)的權(quán)利以及是否存在限制如是否抵押或者查封等情況。同時也不存在泄露別人隱私的問題，因為不允許以人查房。但是由于社會公眾一直呼吁和寄望《條例》反腐，一些地方對于不動產(chǎn)登記信息查詢的控制開始變得非常嚴(yán)格了。

　　記者注意到，《條例》規(guī)定除了有關(guān)國家機關(guān)外，權(quán)利人和利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。但是并沒有明確界定“利害關(guān)系人”的范圍。

　　在記者獲得的實施細(xì)則討論稿中，對利害關(guān)系人的界定是“因不動產(chǎn)交易、交換、與等涉及的利害關(guān)系人”。并且規(guī)定“社會公眾可以查詢不動產(chǎn)登記簿記載的自然狀況部分信息”。而所謂的“自然狀況部分信息”在《條例》中規(guī)定，是指不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等。

　　在程嘯看來，國外對于“利害關(guān)系人”的界定范圍較為寬泛，記者出于調(diào)查采訪需求、學(xué)者出于學(xué)術(shù)研究需求，都可被界定為利害關(guān)系人。另外，如果只是查詢自然狀況，對于查詢者來說沒有實質(zhì)意義，至少要能夠知道所有權(quán)人是誰以及有沒有被查詢及抵押。

　　“如果不公開、不透明，沒法為廣大民事主體所充分利用，可能較后就成為一個擺設(shè)了。”有業(yè)內(nèi)專家同時擔(dān)心，《條例》對于不動產(chǎn)登記信息的查詢做了較多限制，并不利于不動產(chǎn)登記保護不動產(chǎn)交易安全和權(quán)益的主要功能的發(fā)揮。

　　雖然社會公眾寄望通過《條例》實現(xiàn)反腐和降房價并不現(xiàn)實，但是這并不等于不動產(chǎn)登記制度建設(shè)對于房地產(chǎn)市場調(diào)控沒有作用。雖然不動產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，但長期來看也意有所指。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的目的之一是對全國不動產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況等“摸清家底”，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，大幅提高房地產(chǎn)及其他宏觀政策的科學(xué)性和針對性。

　　從《條例》將各部門不動產(chǎn)登記信息互通共享單列成條也可以看出，《條例》制定者的本意并不排除與調(diào)控未來房地產(chǎn)市場有關(guān)。

　　“但即便如此，短期來看調(diào)控房價也只能是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的輔助功能。此外，不動產(chǎn)信息實時共享還需要花費相當(dāng)大的功夫和努力才能做得到。”程嘯說。

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