2014年伊始，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的步伐加速。

　　1月21日，編辦發(fā)布《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（以下簡稱《通知》）。國土資源部被賦予“指導(dǎo)監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作”的職責(zé)。

　　如果沒有意外，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》將在今年6月底前出臺(tái)。未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局的牌子。

　　目前，這一系列動(dòng)向因被社會(huì)輿論與“反腐”、“調(diào)控房價(jià)”掛鉤而吸引注意。盡管不少學(xué)者不太認(rèn)同，但無論如何，這將是一項(xiàng)需要耗費(fèi)大量人力、物力，復(fù)雜而艱巨的工作。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記局破土

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是指由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。2007年《物權(quán)法》頒布后，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作備受矚目。然而7年以來，這項(xiàng)工作進(jìn)度緩慢。

　　“我國至今未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)情況進(jìn)行過系統(tǒng)、全面的普查，只有階段性、部分性的摸底。”原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任王玨林告訴記者。

　　而偏偏，采集這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)又頗為重要。“比如，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記有助于對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)進(jìn)行‘查漏補(bǔ)缺’。因?yàn)?，住建部主?dǎo)建設(shè)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)主要收錄近30年的房屋信息，還有不少房產(chǎn)未能錄入，而通過不動(dòng)產(chǎn)登記，信息將得以完善。”王玨林說。

　　今年以來，不動(dòng)產(chǎn)登記的腳步越來越近。根據(jù)《通知》，國土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局的牌子，未來將建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，但涉密、個(gè)人隱私的事項(xiàng)除外。

　　事實(shí)上，去年3月底，國務(wù)院辦公廳就曾發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)移》方案，要求由國土部、住建部會(huì)同國務(wù)院法制辦、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門在2014年6月之前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

　　隨后，去年11月20日，國務(wù)院總理 在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，要整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土部一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系。

　　目前，中國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記分屬不同管理機(jī)構(gòu)，涉及近10個(gè)部門，如住建部負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記；國土部負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國有土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記。這種登記模式始于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，存在分散登記、多頭管理等問題。

　　“不動(dòng)產(chǎn)包括土地、房屋、林地、草原、海域等，內(nèi)容廣泛；而登記工作幾乎涉及每家每戶，任務(wù)繁重，同時(shí)，國家又非常重視這一基礎(chǔ)信息的收集工作，所以，有必要成立一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。”王玨林說。

　　獨(dú)唱之難

　　程嘯，清華大學(xué)大學(xué)院副教授，曾經(jīng)參與過住建部部門規(guī)章《房屋登記辦法》的制定。他告訴記者：“統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。雖然我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度雖然已經(jīng)基本建立，但工作人員業(yè)務(wù)水平和登記流程存在差異，也削弱了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)力度。在有些地方，還存在著房管部門和國土資源部門多頭登記的問題。其中，房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)頒發(fā)房屋所有權(quán)證，國土資源管理部門負(fù)責(zé)頒發(fā)土地使用權(quán)證。為進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力，亟須建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。”

　　但程嘯卻有了新的擔(dān)心：“盡管不動(dòng)產(chǎn)登記局已經(jīng)成立了，但我們看到只有國土資源部一家熱鬧，其他部委還沒有太大反應(yīng)。根據(jù)編辦公布的《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》明確，國土部會(huì)同住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局，建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度，由國土部牽頭起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案。2013年3月通過的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》應(yīng)在2014年6月底前出臺(tái)。但直到現(xiàn)在一次聯(lián)席會(huì)議都沒有開過，所以《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的出臺(tái)時(shí)間恐生變。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前，土地統(tǒng)一到國土部門登記，難度不大。難點(diǎn)主要是土地和房產(chǎn)的統(tǒng)一登記，這涉及土地、房產(chǎn)部門相關(guān)職能的整合，還存在土地分類標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、信息系統(tǒng)不一致等問題，可能需要耗費(fèi)較長時(shí)間。

　　“在層面，由于目前國務(wù)院已經(jīng)明確了由國土資源部承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責(zé)，因此，當(dāng)務(wù)之急是召開聯(lián)席會(huì)議，要抓緊起草《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》以及相應(yīng)的實(shí)施辦法，通過法律明確將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門。”程嘯對(duì)記者說。

　　“普查”不動(dòng)產(chǎn)

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記是中國物權(quán)法長效機(jī)制中的一個(gè)環(huán)節(jié)，但當(dāng)下，它被很多人當(dāng)做房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵政策之一，市場對(duì)這一信息較為敏感，有關(guān)部門可能因而希望低調(diào)處理。不過，盡管不動(dòng)產(chǎn)登記局何時(shí)掛牌不得而知，但圍繞不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作已在積極推進(jìn)之中。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者。

　　其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記并非簡單的信息登記。與人口普查相比，這項(xiàng)工作的難度有過之而無不及。
　
　　在全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存看來，頭先，建立部級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度就要面臨部門之間的博弈。

　　上述《通知》指出，不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合后，按照人隨事走的原則，國土資源部相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員會(huì)“適當(dāng)加強(qiáng)”。這意味著，國土部將相應(yīng)增加行政編制，此前由住建部負(fù)責(zé)的房屋所有權(quán)登記、農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)的承包地和草地登記的相關(guān)機(jī)構(gòu)、人員將逐漸整合、進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記局。

　　《通知》還明確，國土部將會(huì)同住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部、海洋局，建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度，由國土部牽頭起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案。

　　“將原先分屬各個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，切斷了某些部門的利益期待；而在部級(jí)聯(lián)席會(huì)議的機(jī)制下，部門之間必然存在角力，爭奪更大的主動(dòng)權(quán)。”陳寶存說。

　　“此次機(jī)構(gòu)調(diào)整涉及住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)部等單位，需要平衡部門利益；其次，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記還需修改現(xiàn)行法律，如《草原法》、《森林法》及不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)等。第三，各地建立統(tǒng)一的登記隊(duì)伍需要一定的時(shí)間；此外，在技術(shù)上，不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)亟待統(tǒng)一、完善。”中國社科院農(nóng)村所研究員王小映如此分析實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)。

　　而王玨林認(rèn)為，艱難之處在于不動(dòng)產(chǎn)登記工作的復(fù)雜性，它涉及全國的家庭、每一級(jí)的政府、以及多個(gè)業(yè)務(wù)管理部門，“需要大量的人力、物力投入，而且，沒有太多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。”

　　與此同時(shí)，我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身還存在一些弊端。比如，房屋產(chǎn)權(quán)信息混亂，與實(shí)際不符。“不少房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬至今未能厘清，較直觀的例子之一便是那些沒有登記在官員名下的官員房產(chǎn)。”陳寶存說。

　　在他看來，從福利房到商品房時(shí)代，我國房屋面積的核定辦法存在變化（比如過去，陽臺(tái)不計(jì)面積），進(jìn)而造成房屋面積信息混亂。

　　而在業(yè)界，“野心優(yōu)雅”的任志強(qiáng)早前曾提出這樣的觀點(diǎn)：全國有很多評(píng)估師，但如果把所有房產(chǎn)的價(jià)值都評(píng)估一遍，大概需要100—150年。

　　“具體來說，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還有兩方面的阻力。頭先，目前的政策不允許公開查詢灰色房產(chǎn)，但未來不排除這種可能性。故而，就小部分官員的心理來說，主觀上不愿推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的普查工作；而客觀層面，我國的不動(dòng)產(chǎn)，僅房產(chǎn)，其屬性就非常復(fù)雜。”張大偉說。

　　登記利弊

　　如果國土部不爽約，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》較晚將于今年6月底出臺(tái)。目前，據(jù)披露，國土部已著手起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案及相關(guān)規(guī)章草案；同時(shí)還部署有關(guān)司局準(zhǔn)備起草《不動(dòng)產(chǎn)登記管理辦法》、編制相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　這些動(dòng)作不斷刺激社會(huì)輿論，并被不少業(yè)內(nèi)人士解讀出了“反腐”、“調(diào)控房價(jià)”的意味。SOHO中國董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策（指建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，記者注），如果今年實(shí)施，房價(jià)馬上會(huì)跌。”

　　而2月9日，在“2014年經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)”上，中國社會(huì)科學(xué)院副院長李揚(yáng)更是預(yù)計(jì)，今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動(dòng)后，除了高房價(jià)問題外，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實(shí)體經(jīng)濟(jì)要出問題，頭先就是房地產(chǎn)出問題。”

　　與“看好派”不同，陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響。陳寶存認(rèn)為，由于工作的復(fù)雜性和高難度，中國的不動(dòng)產(chǎn)登記需要經(jīng)歷很長的時(shí)間跨度，因此目前根本無需談?wù)撚绊憽?/p>

　　“很多房地產(chǎn)專家喜歡將不動(dòng)產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅掛鉤，但問題是，不動(dòng)產(chǎn)信息登記注定是一項(xiàng)漫長的工作，而之所以耗時(shí)并非職能部門怠惰，而是欲速則不達(dá)。”陳寶存說。

　　而張大偉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的改變可能包括兩個(gè)方面，一方面，過去，作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，房產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)并不公開，而不動(dòng)產(chǎn)登記信息透明聯(lián)網(wǎng)以后，從長期看，中國的財(cái)產(chǎn)稅將會(huì)逐漸取代交易稅，包括遺產(chǎn)稅在內(nèi)的一些稅種將會(huì)逐漸落地。

　　另一方面，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度必然會(huì)逼迫一些權(quán)貴以及擁有過多房產(chǎn)的人群拋售房屋，這在中短期會(huì)對(duì)樓市造成一定影響。

　　不過，值得一提的是，“在房地產(chǎn)市場中，上述人群未來拋售的房屋僅占據(jù)微小的比重，不可能撼動(dòng)二手房市場以及高企的房價(jià)。”王玨林說。

　　事實(shí)上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會(huì)議上已經(jīng)表示，我國推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的頭要目標(biāo)是貫徹落實(shí)憲法、物權(quán)法要求，保障公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而非“公民財(cái)產(chǎn)大起底”。其間，他也未提及不動(dòng)產(chǎn)信息登記與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)系。

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