日前，本報接到張女士熱線報料稱，她于2013年7月，借給朋友陳某10萬元，朋友以其房產(chǎn)證作為抵押，張女士以純粹的朋友幫忙，未要陳某利息。如今，陳某電話無法接通，人也找不到。而且，作為抵押的房產(chǎn)證竟然是偽造的。記者采訪相關(guān)部門以及行業(yè)專家了解到，選購房產(chǎn)，需留意的地方不少。

　　佳潔士的虛假被工商部門開出高額罰單，此事備受關(guān)注。然而，眾多讀者表示，如佳潔士一般的虛假房產(chǎn)也不罕見。

　　購房前

　　再好不如看“療效”

　　如今的樓盤鋪天蓋地，花樣翻新。消費者需擦亮眼睛，有些樓盤并非如宣傳的那樣光鮮，一不小心消費者就有可能受騙上當(dāng)。

　　怎么防?新密市房地產(chǎn)管理局支招：實地看房，并且查看“五證兩書”。

　　開發(fā)商售樓必須具備五證，分別是：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

　　有些開發(fā)樓盤為了搶占市場先機，在未獲得有關(guān)證件時，即對外展開銷售，沒有《商品房預(yù)售許可證》即銷售或變相銷售，如排號認籌都是違規(guī)行為。購購此類商品房，一旦樓盤屬于違建，經(jīng)查實，有關(guān)部門有權(quán)拆除違建。而消費者不僅無法辦理房產(chǎn)證，自身利益當(dāng)然也無法保障。

　　另外，交房時開發(fā)商須提供“一表兩書”，即《竣工驗收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》《房屋移交書》。因為，缺少其中任何一項，就不利于維護自己的權(quán)益。

　　“訂金”“定金”要弄清

　　當(dāng)今樓市競爭激烈，某些開發(fā)商為盡快回收資金，盡客五證不全，無法出示有效合法的正規(guī)合同，但也會鼓動消費者先期交納部分房款，做為訂金或定金。

　　定金，簡單地說就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額：如果購房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，須向購房者雙倍返還定金。

　　而訂金是房產(chǎn)交易過程中，預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具備定金的性質(zhì)。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定，在市場上類似的稱呼還有“認籌金”，“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對開發(fā)商的保證，在實踐中一般被視為預(yù)付款。而“訂金”，無論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”即可。

　　提醒大家，在支付金額簽合同時，一定要認真閱讀，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。

　　購房后

　　規(guī)劃變樣

　　這幾年，規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主“鬧事”的案例也時有發(fā)生，其中包括了同在一個小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)域隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等。

　　根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。這時，開發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下，是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查詢小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分，那么，就有充分理由認為這種規(guī)劃變更時不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更原有的規(guī)劃，也應(yīng)該對全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。

　　房屋質(zhì)量

　　商品房質(zhì)量對消費者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開發(fā)商修建的商品房，卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認真對待驗房環(huán)節(jié)。如果經(jīng)濟允許的情況下，可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，較好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識，驗房的時候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

　　對于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可請求開發(fā)商維修，因為修致使房屋使用功能受到影響或給購購者造成損失的，也可向開發(fā)方索賠。

　　而對于嚴重不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對消費者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　面積誤差

　　根據(jù)圖紙建造的房子面積難以準確到100%，為此，國家也制訂了3%的面積浮動，有些置業(yè)者會發(fā)現(xiàn)交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。

　　根據(jù)有關(guān)司法解釋，面積誤差比完全值超出3%時，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人;完全值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人。在此提醒大家，簽訂合同時應(yīng)注意約定細節(jié)，如簽合同時，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

　　記者踩盤

　　疊墅群中價格適中的高層住宅

　　隨著人們生活水平的提高，居住環(huán)境的要求也越來越高，好的環(huán)境(如較大的綠地花園)已成為許多人購房的必要條件。而高端的花園式居住環(huán)境，疊墅群項目的高層住宅就是不錯的選擇。

　　上周三下午，記者來到密州大道與東大街交會處的凱旋山售樓處。3月，春暖花開，凱旋山綠樹成蔭，各類花朵爭奇斗艷，格外美麗。項目售樓處就位于其中一棟疊墅中，燈火輝煌， 、舒適。

　　記者以購房者的身份受到了項目銷售人員的熱情接待。該項目銷售人員告訴記者，目前凱旋山銷售情況良好，各類房源充足，凱旋山臨近鄭少高速新密東入口，周圍配套設(shè)施較為完善，較大居住特點就是即使住高層住宅也可享受到高端疊墅能享受的大部分配套設(shè)施。該項目所建的高層商品房房價較為便宜。其中，17A號樓，89㎡和116㎡的三房兩廳一衛(wèi)、朝南戶型、位于頂層的房源共有12套，已售出3套，價格在每平方米3900元～3980元，按付款方式，還可以享受不同折扣。

　　該小區(qū)61號、62樓已經(jīng)開盤，均價在每平方米4300元～4350元。按照銷售方制定的優(yōu)惠政策，按揭貸款購房交付30%的，優(yōu)惠后價格大約為每平方米4100元，按揭貸款交付50%的，優(yōu)惠后價格大約為每平方米4000元，全款交付的，優(yōu)惠后價格在每平方米3950元左右，目前2樓、17樓的房源還有20套、30套。

　　售樓人語

　　陳曉丹是一位90后，在地產(chǎn)做銷售工作近一年時間。她告訴記者，地產(chǎn)銷售相比較其他生活用品銷售來講更具有挑戰(zhàn)性，同時如果自己做得好，收入也是很高的。

　　在從事地產(chǎn)銷售之前，家人曾為陳曉丹安排了一份較為輕松的工作，在一家企業(yè)做辦公室行政管理工作。但對于不甘平庸的陳曉丹來說，這樣的安逸生活是在浪費時間。很快便從公司辭職，毅然加入地產(chǎn)銷售隊伍。起初，由于是新人入行，銷售工作并不容易展開，除了努力學(xué)習(xí)也要掌握很多的溝通技巧，每天面對不同的客戶，溝通的方法也是不同的。陳曉丹認為這樣的工作是十分鍛煉個人能力的，她愿意用更多的時間去了解客戶的需求在哪里，怎樣讓客戶覺得安家在這里、覺得這里房子就是好，這是自己要特別注意的?，F(xiàn)在陳曉丹每天能單獨接待客戶達到8組～12組。

　　據(jù)陳曉丹介紹，目前專業(yè)地產(chǎn)銷售人員在新密市很欠缺，待遇也很好，基本工資在1500元左右，部分樓盤銷售工資達到1800元，如果自身的銷售能力很強，每個月的收入達上萬元。她覺得自己目前的工作壓力不大，因為項目位置比較好，現(xiàn)在掌握的客戶很多，如果后期開盤的話，自己的收入是很樂觀的。
 

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