日前，本報(bào)接到張女士熱線報(bào)料稱，她于2013年7月，借給朋友陳某10萬(wàn)元，朋友以其房產(chǎn)證作為抵押，張女士以純粹的朋友幫忙，未要陳某利息。如今，陳某電話無(wú)法接通，人也找不到。而且，作為抵押的房產(chǎn)證竟然是偽造的。記者采訪相關(guān)部門以及行業(yè)專家了解到，選購(gòu)房產(chǎn)，需留意的地方不少。

　　佳潔士的虛假被工商部門開出高額罰單，此事備受關(guān)注。然而，眾多讀者表示，如佳潔士一般的虛假房產(chǎn)也不罕見。

　　購(gòu)房前

　　再好不如看“療效”

　　如今的樓盤鋪天蓋地，花樣翻新。消費(fèi)者需擦亮眼睛，有些樓盤并非如宣傳的那樣光鮮，一不小心消費(fèi)者就有可能受騙上當(dāng)。

　　怎么防?新密市房地產(chǎn)管理局支招：實(shí)地看房，并且查看“五證兩書”。

　　開發(fā)商售樓必須具備五證，分別是：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

　　有些開發(fā)樓盤為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，在未獲得有關(guān)證件時(shí)，即對(duì)外展開銷售，沒有《商品房預(yù)售許可證》即銷售或變相銷售，如排號(hào)認(rèn)籌都是違規(guī)行為。購(gòu)購(gòu)此類商品房，一旦樓盤屬于違建，經(jīng)查實(shí)，有關(guān)部門有權(quán)拆除違建。而消費(fèi)者不僅無(wú)法辦理房產(chǎn)證，自身利益當(dāng)然也無(wú)法保障。

　　另外，交房時(shí)開發(fā)商須提供“一表兩書”，即《竣工驗(yàn)收備案表》《住宅質(zhì)量保證書》《房屋移交書》。因?yàn)?，缺少其中任何一?xiàng)，就不利于維護(hù)自己的權(quán)益。

　　“訂金”“定金”要弄清

　　當(dāng)今樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，某些開發(fā)商為盡快回收資金，盡客五證不全，無(wú)法出示有效合法的正規(guī)合同，但也會(huì)鼓動(dòng)消費(fèi)者先期交納部分房款，做為訂金或定金。

　　定金，簡(jiǎn)單地說就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額：如果購(gòu)房者違約，定金不退，如果開發(fā)商違約，須向購(gòu)房者雙倍返還定金。

　　而訂金是房產(chǎn)交易過程中，預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具備定金的性質(zhì)。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定，在市場(chǎng)上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”，“誠(chéng)意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”，是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。而“訂金”，無(wú)論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”即可。

　　提醒大家，在支付金額簽合同時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。

　　購(gòu)房后

　　規(guī)劃變樣

　　這幾年，規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主“鬧事”的案例也時(shí)有發(fā)生，其中包括了同在一個(gè)小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)域隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等。

　　根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。這時(shí)，開發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下，是無(wú)權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查詢小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分，那么，就有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更時(shí)不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更原有的規(guī)劃，也應(yīng)該對(duì)全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。

　　房屋質(zhì)量

　　商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開發(fā)商修建的商品房，卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購(gòu)房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)。如果經(jīng)濟(jì)允許的情況下，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果是自己驗(yàn)房的話，較好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

　　對(duì)于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者可請(qǐng)求開發(fā)商維修，因?yàn)樾拗率狗课菔褂霉δ苁艿接绊懟蚪o購(gòu)購(gòu)者造成損失的，也可向開發(fā)方索賠。

　　而對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　面積誤差

　　根據(jù)圖紙建造的房子面積難以準(zhǔn)確到100%，為此，國(guó)家也制訂了3%的面積浮動(dòng)，有些置業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了。

　　根據(jù)有關(guān)司法解釋，面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。購(gòu)受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)受人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)受人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。購(gòu)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購(gòu)受人;完全值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)受人。在此提醒大家，簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)，如簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

　　記者踩盤

　　疊墅群中價(jià)格適中的高層住宅

　　隨著人們生活水平的提高，居住環(huán)境的要求也越來越高，好的環(huán)境(如較大的綠地花園)已成為許多人購(gòu)房的必要條件。而高端的花園式居住環(huán)境，疊墅群項(xiàng)目的高層住宅就是不錯(cuò)的選擇。

　　上周三下午，記者來到密州大道與東大街交會(huì)處的凱旋山售樓處。3月，春暖花開，凱旋山綠樹成蔭，各類花朵爭(zhēng)奇斗艷，格外美麗。項(xiàng)目售樓處就位于其中一棟疊墅中，燈火輝煌， 、舒適。

　　記者以購(gòu)房者的身份受到了項(xiàng)目銷售人員的熱情接待。該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，目前凱旋山銷售情況良好，各類房源充足，凱旋山臨近鄭少高速新密東入口，周圍配套設(shè)施較為完善，較大居住特點(diǎn)就是即使住高層住宅也可享受到高端疊墅能享受的大部分配套設(shè)施。該項(xiàng)目所建的高層商品房房?jī)r(jià)較為便宜。其中，17A號(hào)樓，89㎡和116㎡的三房?jī)蓮d一衛(wèi)、朝南戶型、位于頂層的房源共有12套，已售出3套，價(jià)格在每平方米3900元～3980元，按付款方式，還可以享受不同折扣。

　　該小區(qū)61號(hào)、62樓已經(jīng)開盤，均價(jià)在每平方米4300元～4350元。按照銷售方制定的優(yōu)惠政策，按揭貸款購(gòu)房交付30%的，優(yōu)惠后價(jià)格大約為每平方米4100元，按揭貸款交付50%的，優(yōu)惠后價(jià)格大約為每平方米4000元，全款交付的，優(yōu)惠后價(jià)格在每平方米3950元左右，目前2樓、17樓的房源還有20套、30套。

　　售樓人語(yǔ)

　　陳曉丹是一位90后，在地產(chǎn)做銷售工作近一年時(shí)間。她告訴記者，地產(chǎn)銷售相比較其他生活用品銷售來講更具有挑戰(zhàn)性，同時(shí)如果自己做得好，收入也是很高的。

　　在從事地產(chǎn)銷售之前，家人曾為陳曉丹安排了一份較為輕松的工作，在一家企業(yè)做辦公室行政管理工作。但對(duì)于不甘平庸的陳曉丹來說，這樣的安逸生活是在浪費(fèi)時(shí)間。很快便從公司辭職，毅然加入地產(chǎn)銷售隊(duì)伍。起初，由于是新人入行，銷售工作并不容易展開，除了努力學(xué)習(xí)也要掌握很多的溝通技巧，每天面對(duì)不同的客戶，溝通的方法也是不同的。陳曉丹認(rèn)為這樣的工作是十分鍛煉個(gè)人能力的，她愿意用更多的時(shí)間去了解客戶的需求在哪里，怎樣讓客戶覺得安家在這里、覺得這里房子就是好，這是自己要特別注意的?，F(xiàn)在陳曉丹每天能單獨(dú)接待客戶達(dá)到8組～12組。

　　據(jù)陳曉丹介紹，目前專業(yè)地產(chǎn)銷售人員在新密市很欠缺，待遇也很好，基本工資在1500元左右，部分樓盤銷售工資達(dá)到1800元，如果自身的銷售能力很強(qiáng)，每個(gè)月的收入達(dá)上萬(wàn)元。她覺得自己目前的工作壓力不大，因?yàn)轫?xiàng)目位置比較好，現(xiàn)在掌握的客戶很多，如果后期開盤的話，自己的收入是很樂觀的。
 

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