購(gòu)房者在確定好一個(gè)樓盤(pán)后，簽訂合同之前，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要求購(gòu)房者繳納一定數(shù)量的定金或者訂金，并簽訂一份定(訂)購(gòu)協(xié)議，約定購(gòu)房者在幾日內(nèi)和開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)賣(mài)合同，否則定(訂)金不予退還。面對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議仔細(xì)研究后再?zèng)Q定是否簽訂訂購(gòu)協(xié)議和繳納定(訂)金，以免購(gòu)房不成退款不得。

　　2、購(gòu)房簽約須弄清“合同主體資格”

　　我國(guó)法律規(guī)定，不具備主體資格簽約無(wú)效，合同主體不相符簽約也無(wú)效，無(wú)效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)條款或細(xì)節(jié)、補(bǔ)充部分對(duì)簽約雙方均無(wú)法律約束力。所以，購(gòu)房者在購(gòu)房合同簽字前，先從以下6方面查驗(yàn)甲方的主體資格。

　　1)開(kāi)發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。

　　2)賣(mài)房者與所賣(mài)之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。

　　3)一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。您所想要購(gòu)購(gòu)的房屋是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。

　　4)總公司與分公司是否都擁有合法銷售權(quán)。

　　5)房屋中介代理是否具有正式委托的文件。

　　6)合同簽約人是否具備簽字資格。

　　3、“五證”是否齊全

　　國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證是購(gòu)房者必須看的，購(gòu)房者可以通過(guò)www.fc114.com或相關(guān)政府部門(mén)查詢其證件的真實(shí)性。另外出賣(mài)人還應(yīng)該出示“商品房銷售(預(yù)售)樣板合同”。

　　4、所購(gòu)商品房的基本情況

　　頭先要知道該商品房的用途、結(jié)構(gòu)、層高及所處位置。其次要清楚你所購(gòu)房屋陽(yáng)臺(tái)的面積，一般說(shuō)來(lái)商品房陽(yáng)臺(tái)的封閉方式與其面積確定有直接關(guān)系。依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 8.2的相關(guān)規(guī)定，全封閉陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　5、面積確認(rèn)及面積差異的處理

　　在合同履行中會(huì)出現(xiàn)兩種情況：

　　一是實(shí)測(cè)面積少于合同約定面積，這時(shí)購(gòu)受人可向出售人索要退款；

　　二是實(shí)測(cè)面積多于合同約定面積，這時(shí)無(wú)論多出多少平方米，購(gòu)受人都要按實(shí)測(cè)面積補(bǔ)足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于后者的占絕大多數(shù)，因?yàn)檫@種操作方式有利于銷售一方。因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該在購(gòu)房合同中對(duì)該項(xiàng)的條進(jìn)行標(biāo)注，以免交房時(shí)因面積誤差帶來(lái)糾紛。

　　6、交房的時(shí)間

　　購(gòu)房合同中都有“如遭遇不可抗力，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期”這一表述，而“不可抗力”的準(zhǔn)確意義購(gòu)房人一般都不知其是何含義。我國(guó)《民法通則》百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等?！币勒沾朔ǎ慨a(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，有一些開(kāi)發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是對(duì)出賣(mài)人有利，減少賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。出賣(mài)人不能把開(kāi)發(fā)商自己的過(guò)錯(cuò)，如項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的，較好明確“不可抗力”的范圍。

　　7、違約責(zé)任

　　1)時(shí)間問(wèn)題：根據(jù)對(duì)等原則，購(gòu)賣(mài)雙方在違反合同的過(guò)程中所規(guī)定的逾期時(shí)間應(yīng)該一致：如購(gòu)受人逾期付款的違約責(zé)任中規(guī)定逾期時(shí)間和出賣(mài)人逾期交房的逾期時(shí)間，還應(yīng)該注意提出退房時(shí)，出賣(mài)人退款的時(shí)間；基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑交付正常使用的時(shí)間；辦理產(chǎn)權(quán)和國(guó)土證的時(shí)間。

　　2)違約金：種：銀行同期活期存款利率和銀行同期貸款利率支付利息，這兩種都可以，但是存款利率要比貸款利率低很多，較好選擇用銀行同期貸款利率。種：應(yīng)付款或已交款的日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之四，作為違約金。第三種：已付房款的一定比例。雙方在協(xié)商違約金比例時(shí)要注意雙方對(duì)等，且要適中，不然起不到約束作用。

　　3)退房問(wèn)題：出賣(mài)人逾期交房、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)糾紛損害了購(gòu)房者利益、產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款可能會(huì)涉及到退房的問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商不愿意購(gòu)房者退房，但是為了保護(hù)自身的利益，應(yīng)該在合同上注明在某一條件下，購(gòu)受人有權(quán)退房。

　　8、廣告內(nèi)容

　　是否寫(xiě)入合同商品房銷售大都通過(guò)廣告宣傳吸引購(gòu)房者，而廣告的內(nèi)容是否要體現(xiàn)在合同中，這就成了購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。按照相關(guān)法律規(guī)定，廣告的內(nèi)容如果很具體、確定，在法律上它就是要約。作為要約，對(duì)方承諾了就應(yīng)該作為合同條約。因此，關(guān)于廣告中哪些內(nèi)容要進(jìn)入合同，哪些問(wèn)題需要合同明確，這也是現(xiàn)在商品房銷售過(guò)程中比較突出的矛盾，此外效果圖不是規(guī)劃圖，購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候需要特別注意這兩個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題。

　　9、基礎(chǔ)配套與公共配套的權(quán)屬問(wèn)題

　　購(gòu)房者必須弄清楚配套的基礎(chǔ)設(shè)施(如小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、娛樂(lè)場(chǎng)所等等)不一定就是公共的配套設(shè)施，關(guān)鍵在于它是否納入公攤面積來(lái)計(jì)算。不納入公攤面積計(jì)算的基礎(chǔ)設(shè)施就具有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，而納入公攤面積的就歸全體業(yè)主所有，可以供業(yè)主免費(fèi)使用，如出賣(mài)人擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)，購(gòu)受人有權(quán)要求出賣(mài)人負(fù)違約責(zé)任。

　　10、及時(shí)備案

　　為了使你所購(gòu)購(gòu)的房屋“不會(huì)被開(kāi)發(fā)商重復(fù)銷售、抵押或查封”，請(qǐng)你及時(shí)在管理部門(mén)備案，以保證你的投資得到保護(hù)。

　　相關(guān)購(gòu)房名詞：

　　違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

　　產(chǎn)權(quán)證書(shū)：產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。

　　建筑面積：整幢住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。使用面積：即套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部供用戶使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。

　　公用面積：指住宅樓內(nèi)的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。公攤率：公攤率＝公攤面積／套內(nèi)面積銷售面積：銷售面積＝套內(nèi)面積＋公攤面積容積率：容積率＝規(guī)劃建筑內(nèi)的總建筑面積／用地面積定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不購(gòu)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

　　訂金：訂金是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋購(gòu)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，購(gòu)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。購(gòu)方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得將該房屋售予他人。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋，有權(quán)向開(kāi)發(fā)商要回該購(gòu)房訂金。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！