去年年末至今年上半年，宏觀調(diào)控持續(xù)趨緊、市場拐點(diǎn)論、一線城市房價回落、地產(chǎn)巨頭集體降價促銷等一系列現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，一二線市場集體進(jìn)入寒冬，這令原本就紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場未來形勢更加撲朔迷離，如此的“亂象”將更加考驗(yàn)住房消費(fèi)者脆弱的神經(jīng)。筆者認(rèn)為，在本輪房地產(chǎn)景氣周期內(nèi)，這半年多來的調(diào)整是針對之前過熱形勢的一種理性回歸，很難從根本上改變房地產(chǎn)市場的繼續(xù)向前的趨勢。市場回歸理性、房價回歸理性、消費(fèi)者理性購房是未來的必然趨勢，狂熱“如大白萊般”購賣房子的時代即將過去。對消費(fèi)者來說如何看待和應(yīng)對這種市場形勢，以下本文將提供分析思路以供參考。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場態(tài)勢

我國房地產(chǎn)市場是一個受宏觀調(diào)控政策和供求狀況雙重影響的特殊市場，“政策市”的特點(diǎn)十分明顯，政策的任何風(fēng)吹草動都會不同程度的波及到市場。面對經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹的壓力，緊縮性宏觀調(diào)控政策的出臺成為政府的必然選擇，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也不例外，銀根緊縮使得大部分開發(fā)商資金極度缺乏，發(fā)展陷入困境?？梢灶A(yù)計，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)宏觀調(diào)控政策將持續(xù)從緊，且長期有效。從2007年到2008年上半年以來房市發(fā)展態(tài)勢來看，在政策的影響之下整個市場一片下滑，“政策市”的影響依然十分明顯，之前高昂、剛性上漲的房價在強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策面前不得不低頭。在此輪景氣周期中，土地增值稅的清算、六次加息、十次提高存款準(zhǔn)備金利率、“39號令”、二套房頭付款比例調(diào)整、 等政府專業(yè)人關(guān)于住房民生問題的講話等多重密集政策連續(xù)著力于房市，使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，以北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市成交量萎縮、房價回落、市場觀望氣氛濃烈，開發(fā)商和消費(fèi)者共同樂觀的市場預(yù)期被打破，整個房市供求呈現(xiàn)出更加膠著的態(tài)勢。

房價走勢

頭先，從全國房價的整體趨勢來看穩(wěn)中有調(diào)；在調(diào)控政策的作用下一向高漲的房價不得不低下“高傲的頭顱”，進(jìn)入穩(wěn)定調(diào)整期，但在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、城市化加快、土地價格、市場剛性需求的支撐下也不會出現(xiàn)大幅下滑。其次，從區(qū)域市場來看，一線城市的房價回歸理性是必然趨勢；二三線城市的價格將穩(wěn)定上升，不同區(qū)域之間的房價將更加均衡合理。較后從結(jié)構(gòu)上來看，隨著“90/70”政策和房地產(chǎn)信貸政策的進(jìn)一步落實(shí)，中小戶型普通住宅商品房供給量增加，價格穩(wěn)中有升；而大戶型、別墅類高端住宅價格將回落、調(diào)整，未來走勢取決于市場供求狀況。房價下降幅度比較大的市場區(qū)域往往是在本輪景氣周期中產(chǎn)生泡沫的，隨著政策和市場力量的雙管齊下，泡沫勢必要被擠壓，調(diào)整在所難免。但這些區(qū)域的范圍有限，并且自身也有較強(qiáng)的調(diào)整能力，因此不能從根本上改變市場上行的趨勢，可以預(yù)計，自身房地產(chǎn)發(fā)展比較健康的城市房價短期內(nèi)依然會保持穩(wěn)定。

結(jié)合成都市的具體情況來看。成都市在本輪房地產(chǎn)景氣周期內(nèi)發(fā)展較為健康理性，并未出現(xiàn)的泡沫；而受全國房地產(chǎn)市場整體低迷以及“5．12”大地震的雙重影響，成都市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個艱難的時期。即便如此，成都房價進(jìn)入2008年后實(shí)際成交價還是比較平穩(wěn)；從以下圖表可以看出，成都樓市房價整體仍處于較高水平，目前實(shí)際成交價并沒有跌下去，只是上升的趨勢被遏制。從前5個月來看，平均住房價格也達(dá)5107元／㎡左右，相對于去年1-5月份均價是上漲了37．8％。不過，經(jīng)歷了4月份房交會和震后正在進(jìn)行的兩次降價促銷后，已顯下降趨勢。相對月去年8—12月環(huán)比的成交均價下降6．3％。隨著震后市場的復(fù)蘇，購房需求的釋放，成都市的房價依然會保持在現(xiàn)有水平并可能小幅上揚(yáng)。

如何看待理性購房

在宏觀調(diào)控趨緊、房市進(jìn)入調(diào)整期、市場膠著、觀望氣氛濃烈的背景下，有真實(shí)住房需求的消費(fèi)者將如何理性的面對和選擇?政府宏觀調(diào)控主導(dǎo)方向的重大轉(zhuǎn)變，以及 2007年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的不同尋常，2008年的中國樓市走勢必然出現(xiàn)“民生”與“市場”的分化?！熬诱哂衅湮荨钡恼鎸?shí)含義是政府和市場雙重力量保障居民住房需求。對有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能承擔(dān)目前房價水平的家庭，鼓勵其進(jìn)入住宅商品房市場，在市場中解決住房問題；而對經(jīng)濟(jì)收入偏低，無力承擔(dān)當(dāng)前房價水平的家庭來說，政府將推出更多的保障性住房，如限價房、經(jīng)濟(jì)使用房等滿足其住房需求，而不應(yīng)盲目進(jìn)入住宅商品房市場。

成都房市目前正處在穩(wěn)定、上升的通道中，真實(shí)住房需求穩(wěn)定釋放，市場較為理性。但受全國市場低迷以及地震等因素的影響，市場上如其他城市一樣出現(xiàn)供求雙方膠著的狀態(tài)，不利于市場的健康發(fā)展?？上驳氖浅啥际姓瞥隽艘幌盗型苿臃渴邪l(fā)展的新政，開發(fā)商也隨之推出諸多優(yōu)惠措施，力圖改變市場的膠著狀態(tài)。因此筆者認(rèn)為，在上述分析的背景下，經(jīng)濟(jì)條件允許的家庭可根據(jù)實(shí)際情況選擇適當(dāng)時機(jī)入市購購自己滿意的住宅，而無需再繼續(xù)觀望、等待，對于市場發(fā)展較為健康的成都房市來說不可能出現(xiàn)大幅下滑；而經(jīng)濟(jì)條件欠缺的家庭則可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇政府推出的保障性住房。2007年，成都提出“引導(dǎo)高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，同時推出 6795套限價房和700套租賃型經(jīng)濟(jì)適用房，著力解決中低收入家庭的住房問題，未來將進(jìn)一步加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的供給力度。隨著住房保障措施的實(shí)施，成都市基本形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和商品住房構(gòu)成的較為完整的住房供應(yīng)體系。理性健康的房地產(chǎn)市場滿足經(jīng)濟(jì)條件許可家庭的住房需求，日益完善的住房保障體系則可滿足中低收入群體的住房需求，消費(fèi)者可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件在其中理性選擇以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。

　　　　　(作者：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 賀大慶)