正在此間舉行的博鰲亞洲論壇2016年年會(huì)上，杠桿、庫存、稅改是關(guān)于樓市話題的三大“熱詞”。與會(huì)嘉賓認(rèn)為，一些地方樓市加杠桿“花樣百出”，部分城市去庫存“壓力山大”，與此同時(shí)，營改增政策“靴子”落地，樓市稅負(fù)變化也將影響市場預(yù)期。

    杠桿：變了味的加杠桿方式引發(fā)泡沫過大擔(dān)憂

    “今年年初以來，非限購城市放寬購房政策，除允許購購多套住房外，頭套房的頭付比例在降低，有些地方甚至在實(shí)際操作中執(zhí)行‘零頭付’。”美國耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武在博鰲亞洲論壇分論壇上說，“一旦房地產(chǎn)市場下滑太多，部分地方政府的財(cái)政將難以為繼，銀行體系的安全也會(huì)受到挑戰(zhàn)。”

    “購房的兩個(gè)目的是居住和投資，如果投機(jī)性購房過多，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，泡沫過大就可能觸發(fā)金融危機(jī)?！笔澜玢y行原頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫也在論壇上表達(dá)了類似的憂慮。

    “新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，樓市場外配資加杠桿形式層出不窮。盡管央行規(guī)定個(gè)人住房貸款頭付比例不得低于兩成，但各地以“頭付貸”為代表的、為樓市繼續(xù)“加杠桿”的手段花樣繁多，屢屢突破較低頭付比紅線。

    目前，除政策允許下的降低購房頭付比例外，樓市加杠桿的主要方式包括：

    ——二次抵押。部分頭套房貸款仍未還清的購房者，要購套住房，將榜首套住房再次做抵押，而不需要還清貸款。

    ——以“贖樓貸”為代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣給下家，當(dāng)下家的頭付無法償付房子原本剩余貸款時(shí)，由貸款公司先行墊資結(jié)清。比如，欲售出的房子還欠50萬元貸款，而下家頭付只能出40萬元，剩余10萬元由貸款公司墊付。

    ——部分銀行信用貸款化身“頭付貸”。新房消費(fèi)貸、裝修貸等消費(fèi)貸款產(chǎn)品本身不應(yīng)用于購房。但金融機(jī)構(gòu)對此類資金難以監(jiān)管，可能流向購房頭付，甚至比“頭付貸”授信額度更高。優(yōu)淘城董事長薛建雄表示，隨著金融業(yè)日益發(fā)達(dá)，各種消費(fèi)貸、典當(dāng)行都能支持個(gè)人購房頭付，這對政府監(jiān)管樓市金融安全提出了新的課題。

    中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門1年前聯(lián)合宣布，將二套房頭付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購購頭套房頭付較低降至二成。2016年伊始，再次降低非限購城市的頭付比例，較低兩成。

    易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商業(yè)銀行頭付比例下調(diào)是一種比較健康的方式，而其他一些變了味的加杠桿方式，如“頭付貸”等則放大了金融杠桿、吹大了樓市泡沫。

    中國人民銀行副行長潘功勝表示，央行將與相關(guān)部門一起嚴(yán)厲打擊“頭付貸”融資等疊加杠桿、變相突破住房信貸政策等行為。

    去庫存：一些地方去庫存方式存三大問題

    “當(dāng)前各地已經(jīng)采取的去化方式的有效性仍需要檢驗(yàn)。”陳志武在博鰲亞洲論壇上說。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%。據(jù)中國社科院城市與競爭力研究主任倪鵬飛預(yù)計(jì)，我國商品住房總庫存的消化周期超過2年。三四線城市去庫存難度不減。

    去年底召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，地將樓市去庫存上升到“國家任務(wù)”高度。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前部分地方樓市去庫存面臨強(qiáng)行攤派、供需錯(cuò)位、忽視去庫存本質(zhì)等三大問題。

    ——分配任務(wù)式。陳志武在論壇上表示，部分地方政府向下分配去庫存指標(biāo)，如政府公務(wù)員、國企員工等被率先“攤派”購房。如此一來，開發(fā)商的問題被轉(zhuǎn)嫁給了普通購房者。

    陳志武建議，較好的去庫存方式就是讓因盲目開發(fā)而陷入困境的開發(fā)商自然淘汰，只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。

    ——供需錯(cuò)位。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，一些地方庫存難以去化的主要原因是供給的過剩和供需錯(cuò)配，“住宅產(chǎn)品忽略了市場有效需求，項(xiàng)目本身的質(zhì)量問題與周邊配套不足加大了庫存去化難度”。

    薛建雄說，前些年，政府對待房地產(chǎn)的態(tài)度是“大干快上”，忽略了住宅產(chǎn)品軟硬件配套的完善。目前三四線城市對住房綜合配套的城市軟硬件服務(wù)跟進(jìn)滯后，對購房者的生活便利性規(guī)劃考慮不足。

    ——忽視庫存背后“人的城鎮(zhèn)化”問題。海通證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為：“如果只是簡單地為了去庫存而鼓勵(lì)農(nóng)民工舉債購房，實(shí)際上是用一個(gè)問題去掩蓋另一個(gè)問題。庫存去化若只是尋求‘接盤者’，是變相對開發(fā)商‘兜底’，只會(huì)引發(fā)下一波高庫存風(fēng)險(xiǎn)。”

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，農(nóng)民工進(jìn)城很大程度上是就業(yè)導(dǎo)向型而非購房導(dǎo)向型，如果就業(yè)崗位少，農(nóng)民工難以在城市扎根，單純的刺激沒有太大的效果。

    清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究主任蔡繼明認(rèn)為，很多四五十歲的農(nóng)民工因?yàn)闆]有基本社會(huì)保障重返農(nóng)村，人為減少了有效勞動(dòng)力供給。因此，未來各級政府將通過戶籍改革去庫存，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，助力新市民住房消費(fèi)。

    稅改：營改增后個(gè)人住房交易稅負(fù)只降不增

    根據(jù)今年政府工作報(bào)告，從5月1日起，全面實(shí)施營改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

    “全面實(shí)施營改增后，一些中小房企可能會(huì)因?yàn)槎愂肇?fù)擔(dān)加重而被迫降價(jià)，以獲得充足的現(xiàn)金流規(guī)避日常經(jīng)營壓力?！标愔疚湓谡搲险f。

    目前，市場主要聚焦于個(gè)人二手房交易稅率變化。財(cái)政部23日印發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，通知規(guī)定：除北上廣深之外，個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。在北上廣深，個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購購住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

    專家認(rèn)為，營改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了營業(yè)稅政策。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“個(gè)人二手房交易按5%征收增值稅，相較于正在實(shí)行的稅率為5.6%的營業(yè)稅，個(gè)人二手房購賣稅負(fù)不增反減。這將有利于二手房交易，降低購房者負(fù)擔(dān)，令交易市場更加活躍?！?/p>

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