在中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的環(huán)境下,政府自2016年初以來陸續(xù)出臺新一輪樓市去庫存支撐措施，使得房地產(chǎn)市場再度成為焦點(diǎn)。為填補(bǔ)目前樓市可用數(shù)據(jù)較少這一空白，渣打銀行在2016年1-2月間進(jìn)行了中國房地產(chǎn)市場半年度專項(xiàng)調(diào)研，聚焦二三線城市未上市的中小開發(fā)商。

  基于調(diào)研得出的渣打中國開發(fā)商景氣指數(shù)(CDSI)自2015年7月份的低點(diǎn)50.8升至57.3。我們認(rèn)為這一結(jié)果表明房地產(chǎn)市場情緒有所改善且市場回暖有望繼續(xù)。住宅銷售和樓市政策兩項(xiàng)分項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)大幅回升，其次是建設(shè)活動和開發(fā)商融資。銷售回暖刺激開發(fā)商擴(kuò)張熱情并降低企業(yè)融資負(fù)擔(dān)。盡管如此，調(diào)研結(jié)果顯示庫存消化節(jié)奏緩慢或?qū)⒊掷m(xù)抑制房價(jià)上漲。

  較近一期調(diào)研結(jié)果顯示，2015年四季度開發(fā)商建設(shè)活動開始回暖，今年上半年或?qū)⒗^續(xù)加速。約半數(shù)受訪開發(fā)商表示稱本企業(yè)及同城其他開發(fā)商的建筑活動增多。2016年1-2月在建住宅面積較上次調(diào)研(2015年6-7月)增長11%，其中新開工住宅建筑面積增長29.6%。需求回升和政府取消限購及地方政府的區(qū)域性發(fā)展計(jì)劃是建設(shè)活動轉(zhuǎn)好的主要原因，而庫存過剩和融資困難是一些暫未加速建設(shè)的開發(fā)商面臨的主要問題。

  土地市場同樣似乎也在恢復(fù)，但土地價(jià)格持續(xù)上漲給開發(fā)商帶來一定壓力。地方政府釋放出的地塊數(shù)量略有增加，同時(shí)開發(fā)商拿地意愿開始上升。由于土地成交量普遍被視作房地產(chǎn)建設(shè)活動的先行指標(biāo)之一，我們認(rèn)為這一結(jié)果預(yù)示著近期調(diào)研城市建設(shè)活動即將復(fù)蘇。開發(fā)商建設(shè)活動開始重拾動能有望推動房地產(chǎn)投資增長走出2015年低迷的困境。

  受訪開發(fā)商所在城市住宅銷量持續(xù)改善，反映住宅銷售的回暖也在二三線城市出現(xiàn)，但復(fù)蘇程度弱于一線城市，多數(shù)開發(fā)商表示上一季度住宅銷售量增長20%以內(nèi)，并預(yù)計(jì)今年上半年的銷售還將在此程度上繼續(xù)溫和上升。多數(shù)開發(fā)商仍利用房價(jià)優(yōu)惠措施以降低現(xiàn)有庫存、加速資金回籠。調(diào)研結(jié)果顯示實(shí)際購房需求(包括頭套房購房者和改善型需求購房者)仍占據(jù)市場主導(dǎo)地位，其在購房者中占比達(dá)93%。其中改善型需求購房者達(dá)42%，較上次調(diào)研增加了2%，表明改善型購房需求正在上升。

  據(jù)開發(fā)商反饋，2015年四季度庫存消化進(jìn)度放緩，但預(yù)計(jì)2016年或?qū)⒓铀佟１M管住宅銷售顯露復(fù)蘇跡象，但似乎現(xiàn)有庫存和新增供給將持續(xù)對樓市施壓，去庫存仍尚未結(jié)束。因此，鑒于去庫存壓力仍然存在，多數(shù)開發(fā)商預(yù)計(jì)二三線城市房價(jià)將會持平或溫和上漲，但鑒于其需求結(jié)構(gòu)和庫存壓力，不會出現(xiàn)近期個(gè)別一二線城市的價(jià)格快速上漲。

  開發(fā)商融資環(huán)境略趨改善，但主要是由于銷售收入的增長。銀行融資和非銀行融資難度并未減小，但融資成本略有下降。2015年7月調(diào)研的結(jié)果顯示開發(fā)商違約風(fēng)險(xiǎn)上升。此次調(diào)研結(jié)果證實(shí)了這一判斷，受訪城市中銀行和非銀行信貸違約案例正在發(fā)生，開發(fā)商稱拖欠供應(yīng)商付款仍較普遍。

  盡管如此，開發(fā)商預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)違約案例不會大規(guī)模出現(xiàn)或惡化。融資渠道上，多數(shù)開發(fā)商仍主要依靠銀行貸款，但更多開發(fā)商表示售樓收入越來越成為企業(yè)重要融資來源。受訪開發(fā)商稱銀行按揭貸款大幅放松，并預(yù)計(jì)這將支撐未來的住宅銷售住宅項(xiàng)目。

  多數(shù)受訪開發(fā)商預(yù)計(jì)未來數(shù)月政府樓市政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松。政府已表態(tài)要將去庫存作為2016年政府工作，并已出臺包括降低頭付比例和房產(chǎn)交易稅等在內(nèi)的多項(xiàng)措施加速消化庫存。這一變化在一定程度堵上超出了市場預(yù)期，并釋放出政府樓市政策立場或?qū)⑥D(zhuǎn)變的信號。然而，開發(fā)商對地方政府樓市政策前景持中性立場。

  地方政府層面，中國幾乎所有城市(一線城市除外)的地方政府均已宣布計(jì)劃取消或放松房屋限購。部分城市還出臺包括調(diào)整按揭貸款政策、下調(diào)較低頭付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼和利用公積金購房等其他放松措施。受訪開發(fā)商預(yù)計(jì)樓市放松政策將采取進(jìn)一步對購房者給予政策優(yōu)惠的形式，具體措施包括調(diào)整購房稅及發(fā)放購房補(bǔ)貼等，受訪開發(fā)商認(rèn)為這些措施對推動房屋銷售較為有效。然而，鑒于部分一線城市樓市急劇升溫，我們預(yù)計(jì)更多樓市放松措施或?qū)⒉扇《ㄏ蚯疫m度的方式進(jìn)行。

  房地產(chǎn)投資方面的調(diào)研結(jié)果與官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)相呼應(yīng)，表明進(jìn)入2016年房地產(chǎn)投資活動出現(xiàn)改善但仍維持低位。房屋新開工面積和土地成交量等前瞻性指標(biāo)顯示2015年底房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)并溫和復(fù)蘇。這表明樓市較黯淡的時(shí)期或已結(jié)束;但鑒于去庫存仍未結(jié)束，房價(jià)上行風(fēng)險(xiǎn)同樣或?qū)⑤^為有限。較2015年相對中性的樓市政策立場而言，今年年初樓市政策顯著放松，政府明確表態(tài)稱將支撐樓市并提升需求。我們預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)投資增長勢頭或?qū)⒏纳?，?015年底時(shí)的負(fù)增長恢復(fù)正增長。而房地產(chǎn)投資增速的恢復(fù)將有助于穩(wěn)定2016年中國經(jīng)濟(jì)增長。

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