對話人物：海南克而瑞總經(jīng)理安蔚

 對話小編：海南樂居新聞編輯杜雪冬

 對話背景：央行降息降準(zhǔn)，頭付比例下調(diào)。海南政府實施雙暫停、海口政府對優(yōu)質(zhì)人才購房進(jìn)行補貼，這一系列政策紅利大大刺激了海南樓市。據(jù)海南樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控到的數(shù)據(jù)顯示，3月海南樓市備案23978套，創(chuàng)下了近4年來的新高，樓市回暖迅猛。同時，放眼?？冢虡I(yè)地產(chǎn)快速崛起寫字樓、綜合體、商業(yè)廣場、社區(qū)商業(yè)、風(fēng)情商街……諸多商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛出現(xiàn)，?？诔鞘械陌l(fā)展進(jìn)入了一個新的階段。在此種大背景下，樂居小編少有對話海南克而瑞總經(jīng)理安蔚。

海南克而瑞總經(jīng)理 安蔚

  2015“艱難的豐收”2016大房企聚集

  樂居小編:安總，您好！過去的一年，政府積極刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，樓市發(fā)展回暖，您能簡單介紹下2015年海南樓市的情況么？

  安蔚:海南2015年的市場，可以用“艱難的豐收”來形容。從成交量來看，無論是北部地區(qū)還是南部地區(qū)均有明顯的增長，但價格持續(xù)維持原有水平，或略微下降。說明價值與價格正在趨同，市場需求穩(wěn)步提升。產(chǎn)品的供應(yīng)與市場的需求之間也逐步進(jìn)入了良性循環(huán)的匹配過程。

  樂居小編:2015年海南房企進(jìn)駐、并購動作不斷，2016年海南房企會有什么變動？

  安蔚:海南的企業(yè)格局明顯有向“綜合型實力企業(yè)”聚合的趨勢，項目的兼并收購將成為海南獲取土地資源的主流方式。從克而瑞1季度的房企銷售排行榜上看，排名前二十名的除了龍湖和金地沒有進(jìn)駐海南，其他房企都已經(jīng)或早或晚入駐海南。說明海南的地產(chǎn)項目，無論是剛需項目還是旅游地產(chǎn)項目均需要綜合運營與開發(fā)能力突出的企業(yè)才能帶動，這一趨勢也充分印證了市場走入穩(wěn)定的現(xiàn)象，企業(yè)實力的提升也是市場走向穩(wěn)定和增長的重要原因之一。所以單從土地價格來判斷海南市場的進(jìn)入門檻已經(jīng)有失偏頗，因為海南的進(jìn)入門檻更多的是體現(xiàn)在收購的能力和資源方面。 正是由于大企業(yè)的聚集效應(yīng)，企業(yè)在導(dǎo)入旅游地產(chǎn)的驅(qū)動引擎方面有明顯優(yōu)勢，所以海南未來的項目將呈現(xiàn)“百花齊放”的現(xiàn)象，地產(chǎn)與金融、農(nóng)業(yè)、文化、娛樂、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等方面的融合是明顯趨勢，并且也是企業(yè)和項目在海南展開競爭的核心基礎(chǔ)。可以說誰的跨界資源越強大，誰在海南的市場版圖就越大。

  樂居小編:政府極力去庫存，開發(fā)商也積極響應(yīng)。您認(rèn)為這會對市場產(chǎn)生什么樣的影響？您對政府系統(tǒng)調(diào)控有什么樣的理解？

  安蔚：我認(rèn)為應(yīng)該是“去結(jié)構(gòu)化庫存”，其實海南的政策一直有一個誤區(qū)，就是希望海南的商業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)占比擴大，但是這也需要合理結(jié)構(gòu)，事實上目前海南市場的存量，在?？诳赡苁巧剔k存量較難去化，所以去庫存需要根據(jù)不同城市的“結(jié)構(gòu)化庫存”來制定政策。目前海南出臺的政策和國家的“供給側(cè)改革”趨同，整體政策趨勢還是寬松的，以促進(jìn)成交為主的。我覺得住宅的庫存雖然大，但是去化住宅的難度還是相對較低的，畢竟海南不管是城市地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，還是都有市場需求的，比如恒大?；◢u的成功銷售。但商辦庫存一旦高企，那么去化他們的難度就很大了，并且較終都可能是開發(fā)商自持運營來購單。但是開發(fā)企業(yè)也是市場主體，他們對于資金的沉淀是有限的。所以政府還是需要從市場的角度來綜合考慮供需結(jié)構(gòu)，不要一刀切。

  合理定位市場需求 海口商業(yè)或迎百花爭艷格局

  樂居小編：近幾年互聯(lián)網(wǎng)的興起，改變了人們的消費方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一次革命性的顛覆，電商、O2O、體驗、文化等成為新時代的商業(yè)模式，?？谏倘ψ鳛榘l(fā)展上升階段，應(yīng)該如何應(yīng)對？

  安蔚：情景體驗，跨界整合，是越來越受到消費者青睞的消費模式。處在招商階段的遠(yuǎn)大購物廣場、日月廣場在這方面規(guī)劃都做得很不錯。同時，手機APP的廣泛運用，將互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)的消費理念進(jìn)一步深入到百姓的掌上生活中，便捷而有趣。海口作為新興成熟市場而言，更是應(yīng)該適當(dāng)?shù)卦诤线m的商業(yè)項目中植入這些理念和資源，這些已然是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

  樂居小編：眾多商業(yè)地產(chǎn)涌入，前景可否被看好？

  安蔚：大量品牌開發(fā)商的涌入，證明?？诖嬖谥薮蟮氖袌鰸摿?。比如華潤萬象城，他的建成一定是消費目的地，這就是?？谏虡I(yè)升級的方向，也是?？谶@個市場所需要的。當(dāng)然，這一輪市場浪潮也同時預(yù)示著不能滿足市場實際需求的商業(yè)項目將會大浪淘沙。這對?？诘纳虡I(yè)發(fā)展來說也是好事?？傊?，商業(yè)體量開發(fā)過剩是每個高度發(fā)展的城市都會遇到的問題，但是只要滿足合理的市場需求，互相共融，?？诘纳虡I(yè)將會迎來百花爭艷的美好格局。

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