2016年5月1日起，杭州營業(yè)稅改征增值稅試點工作將全面推開。此次改革力度，試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務業(yè)四大行業(yè)。為了讓廣大納稅人了解此次全面“營改增”的影響，我們特別采用問答形式，分行業(yè)對納稅人關(guān)心的問題進行解讀，今日推出房地產(chǎn)業(yè)篇。

“營改增”后房地產(chǎn)納稅人分為哪幾類？主要區(qū)別在哪里？

答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)納稅人可分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。

一般納稅人和小規(guī)模納稅人在稅收待遇上的區(qū)別如下：

(一)一般納稅人銷售應稅的貨物、勞務以及發(fā)生應稅行為可以自行開具增值稅專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人不能自行開具，購購方索取專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人只能到主管稅務機關(guān)申請代開專用發(fā)票。

(二)一般納稅人購進貨物或勞務可以憑取得的增值稅專用發(fā)票以及其他扣稅憑證按規(guī)定抵扣稅款，而小規(guī)模納稅人不享有稅款抵扣權(quán)。

(三)征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

房地產(chǎn)業(yè)涉及的征收范圍主要有哪些？其適用稅率是多少？

答：根據(jù)《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)涉及的征收范圍有二項，一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目；二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務稅目。一般納稅人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務，其適用稅率為11%。小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務，不按適用稅率征稅，而是按征收率5%繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，是否可以扣除受讓土地的價款？

答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

一般納稅人購置或自建的房地產(chǎn)銷售收入，在增值稅預繳時不一樣嗎？

答：根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第三條規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，由于取得的方式分購置和自建，在銷售后預繳增值稅也是不一樣的：

(一)購置后轉(zhuǎn)讓——應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款。

(二)自建后轉(zhuǎn)讓——應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款。

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，預繳增值稅與應交增值稅的計算方式是否相同？

答：相同。根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購購的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

5月1日以后，增值稅一般納稅人購置的不動產(chǎn)，其進項稅額如何抵扣？

答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，適用增值稅一般納稅人2016年5月1日之后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)(包括在建工程)，其進項稅額可分2年從銷項稅額中抵扣。榜首年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。如果納稅人發(fā)生不動產(chǎn)處置或注銷等情況，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

取得不動產(chǎn)，包括以直接購購、接受捐、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

營改增以后房地產(chǎn)業(yè)有過渡性優(yōu)惠政策嗎？

答：為了在不影響市場經(jīng)濟秩序的前提下，國家就存量的房地產(chǎn)項目引入過渡性政策，實現(xiàn)營改增后的平穩(wěn)過渡。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》有相關(guān)政策的規(guī)定，一般納稅人取得以下項目的收入，可選擇簡易計稅方法：

(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

(二)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

(四)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額

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