歷史傷疤忘了嗎？寡頭時(shí)代請警惕樓市非理性繁榮

中國樓市進(jìn)入又一個(gè)“地王”時(shí)代。上周，上海兩塊住宅用地拍出110.1億元，樓面價(jià)超10萬元，被稱為中國土地成交史上單價(jià) “地王”。資本市場遙相呼應(yīng)，以萬科的控制權(quán)爭奪為標(biāo)志，上市房企成為各路資本爭奪對象，房地產(chǎn)板塊一時(shí)漲勢驚人。一些分析師預(yù)期，核心城市房價(jià)持續(xù)上漲是大概率事件，甚至認(rèn)為只要趨勢不停止，房價(jià)“可以漲到任何價(jià)位”。

如此格局，半年以前恐怕大部分觀察者都不敢預(yù)期。當(dāng)時(shí)很多人相信一大波調(diào)整潮將來，中小房企批量倒閉也是既成事實(shí)。政治局會議高調(diào)去庫存，房地產(chǎn)市場頭當(dāng)其沖。然而風(fēng)向忽轉(zhuǎn)，一二線城市樓市凱歌高奏，加杠桿去庫存的呼聲喧鬧一時(shí)，業(yè)內(nèi)業(yè)外一派歡樂氣氛。

很多持樂觀態(tài)度的人士認(rèn)為，供需關(guān)系解釋不了當(dāng)下樓市的表現(xiàn)，在貨幣超發(fā)的背景下，投資者追逐資產(chǎn)對抗通脹必然導(dǎo)致房價(jià)上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資產(chǎn)荒下超合理的配置，這種看法不是沒有道理。問題是資產(chǎn)過度膨脹必然走向泡沫化。持此論者未必看不到這種可能。但是他們認(rèn)為房地產(chǎn)事關(guān)全局，政府?dāng)嗖粫鍪执疗婆菽?，樓市持續(xù)繁榮因此可期。這種論調(diào)似曾相識——去年股市也曾盛行如此邏輯。我們認(rèn)為這低估了決策者防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的決心，更何況沒有誰可以真的對抗市場。

還有一些人相信樓市預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。比如地價(jià)炒高帶動周邊房價(jià)，周邊房價(jià)上升繼續(xù)帶動地價(jià)上漲，這是一個(gè)看似的循環(huán)。不妨說，資產(chǎn)價(jià)格上升終將帶動人性的貪念，釋放更多的賭性。所有人都愿意相信自己可以逃出生天，風(fēng)向逆轉(zhuǎn)之前有誰會相信房價(jià)會跌？然而正是在人人預(yù)期6000點(diǎn)指日可待的時(shí)候，股市以慘烈的方式宣告了泡沫的破滅。

拿今日樓市與去年的股市簡單作比或許并不恰當(dāng)。地荒造就 “地王”，硬幣的另一面是一些城市供地節(jié)奏多年低于計(jì)劃和預(yù)期，這是人為的稀缺——順便說一句，今年一些城市的賣地收入還可能創(chuàng)出新高。房地產(chǎn)市場仍然奉行做大者贏的法則。經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，流動性保持適度寬松，高杠桿融資工具為開發(fā)商提供了充足的“彈藥”。當(dāng)投資者眼見過去十多年財(cái)富保值增值的超佳標(biāo)的是房子，又會怎樣選擇——住房功能的異化讓天平更加傾斜，諸如房子掛鉤 與戶籍等等，都可能讓投資者冒險(xiǎn)追高房價(jià)。

毋寧說，這是一個(gè)理性的 “共謀”。中國自2003年進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，此后股市經(jīng)歷數(shù)次調(diào)整，起起落落，今日仍在低谷盤旋。樓市也曾遭遇不斷收緊的調(diào)控，房價(jià)卻始終保持上行趨勢。2008年全球金融危機(jī)之時(shí)，中國樓市一度陷入冰點(diǎn)，房價(jià)持續(xù)下跌，一些企業(yè)資金鏈斷裂，轟然倒下。但此后的四萬億投資托起了經(jīng)濟(jì)增長率，也拯救了樓市和房地產(chǎn)企業(yè)。房價(jià)重新進(jìn)入快速上升通道，迫使決策者再度出手調(diào)控，這一局面到2013年之后才告一段落。

短短三年間，歷史的傷疤似乎早已被遺忘。與過去十多年相比，中國經(jīng)濟(jì)改變了很多。經(jīng)濟(jì)增長率從14%左右的高點(diǎn)，到現(xiàn)在進(jìn)入6-7%的L型徘徊，幾乎打了對折。它可能還要經(jīng)歷三到五年的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，一批產(chǎn)能過剩企業(yè)將退出市場，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)也將在這個(gè)過程中逐漸顯現(xiàn)。民間投資增速一路下行，如今正在負(fù)增長的邊緣猶疑。在這樣的大背景下，即使是一二線樓市，房價(jià)持續(xù)上漲或者只漲不跌有怎樣充分的理由？樓市的非理性繁榮并非遙不可及。

在抑制資產(chǎn)泡沫的政策基調(diào)下，通過加杠桿刺激樓市幾無可能。如權(quán)威人士所說，“股市、匯市、樓市要回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長的手段。”如此情勢下下，房地產(chǎn)投資告別兩位數(shù)增長，若干家營收過3000億元房企出現(xiàn)，更像是催化劑，產(chǎn)業(yè)和金融資本共同導(dǎo)演的狂歡，拉開了行業(yè)整合的序幕，它以如此張揚(yáng)的方式開場，但勢必是一場殘酷戰(zhàn)爭。誰是超后的贏家很難說，然而可以肯定，洗牌過后，市場分化會更明顯。寡頭成為行業(yè)主導(dǎo)者，專屬于房地產(chǎn)的大時(shí)代卻已不會再來。更理性一些看待，是這個(gè)被寄予太多期望的行業(yè)穩(wěn)健前行的基礎(chǔ)。

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