絕大多數(shù)擴張過程中的房企，需要大量拿地支撐做大規(guī)模，從而快速形成產(chǎn)品線、提高抗風(fēng)險能力。部分規(guī)模房企則開始考慮以并購方式獲取土地，或轉(zhuǎn)向存量房市場。房企人士認為，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不再暴利，但棚戶區(qū)改造的利潤并不會低于平均收益。

  “開發(fā)商面臨的局面是，拿到地會死，拿不到地更會死?！敝薪ǖ禺a(chǎn)一位高管表示。如今高價地已經(jīng)成為土地市場常態(tài)。

  21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在土地成本趨高的情形下，大型品牌房企中，目前僅有萬科、龍湖、遠洋等少數(shù)開發(fā)商不參與高價地獲取。對于絕大多數(shù)開發(fā)商，不積極獲取優(yōu)質(zhì)地塊，則可能面臨在公開招拍掛市場拿不到地的局面。

  綜合來看，房企對拿地的態(tài)度在分化。有房企試圖通過大幅拿地彎道超車，實現(xiàn)從梯隊向梯隊沖刺；有房企依然在穩(wěn)健經(jīng)營；還有房企是依戰(zhàn)略拿地，偶爾有高價地，但總體以平穩(wěn)為主。

  中原地產(chǎn)分析師張大偉稱，“房企現(xiàn)在面臨的是地價超過房價的市場，房價漲幅遠慢于地價。這種情況下，房地產(chǎn)市場面臨的漲價預(yù)期非常強烈，但市場與資金能否支撐房價在已經(jīng)大幅上漲的基礎(chǔ)上再繼續(xù)上漲，這是一個疑問。”

  積極拿地的房企

  拿下高價地已經(jīng)成為如今土地市場的常態(tài)。

  8月17日，融信中國以110.1億元總價在土地拍賣中摘得靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元兩幅地塊，樓面價10.03萬元/平方米，刷新了全國高價地記錄。

  對此，龍湖執(zhí)行董事兼執(zhí)行官邵明曉稱，“（該次土地拍賣）龍湖也參與了，但*終超出了我們授權(quán)的價格。到這種高價位時，我們認為通過快速開發(fā)達到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的，（我們）膽子有些小。但為什么有些中小公司這么勇猛，可能有他們的邏輯?！?/p>

  這其中典型代表便是閩系房企。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計顯示：11大閩系房企2016年拿地已投入1406.9億，刷新歷史紀錄。包括陽光城(000671,股吧)、泰禾、建發(fā)、正榮、融信、禹洲等在內(nèi)開始頻頻于上海（樓盤）、北京、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）等一二線城市拿地，并以高溢價率壓倒其他龍頭房企，借此獲取土地。

  據(jù)統(tǒng)計，全國2016年前7月溢價率超過50%的地塊為189宗，其中有超過20%被閩系房企獲得。融信年內(nèi)獲得14宗地，其中有7宗地溢價率超過50%。

  泰禾集團(000732,股吧)副總裁沈力男透露，今年以來，泰禾地產(chǎn)競得270多億土地，其中不乏高價地。之所以會拿這么多地，是因為泰禾一直有做的心。如果規(guī)模做不大，就會失去話語權(quán)，也會失去很多資源。

  沈力男的邏輯是，如果規(guī)模過小，一兩個項目出現(xiàn)問題就可能滿盤皆輸，規(guī)模做大有利于企業(yè)抗風(fēng)險。且規(guī)模做大才可能快速形成產(chǎn)品線，從而使產(chǎn)品具有較強溢價能力，具備快速攻城略地的條件。

  這應(yīng)該代表了絕大多數(shù)擴張過程中的房企心態(tài)。

  另一類高價獲取土地的代表是國企、央企。今年上半年，總價前五十土地中，有27宗被國企獲得，合計成交金額達1094.9億，占比54%。不過下半年，國企、央企拿高價地比例逐漸降低。

  尋覓出路

  開發(fā)商也看到了其中風(fēng)險。

  某閩系房企董事長在某閉門會議上稱，每個人對市場的判斷不同，他比較悲觀。他認為，2017年年底或者2018年年初，房地產(chǎn)市場會開始調(diào)整。2017年房價上漲概率為0。

  因此，該董事長稱，未來會審慎對待高價地塊。

  遠洋集團董事局主席李明在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也表示，當(dāng)前土地市場和房地產(chǎn)市場確實有些過熱，所謂“二線熱、三線城市也不冷”。這預(yù)示著又一輪投資高點的到來，預(yù)計不會持續(xù)超過一年。市場的火熱本質(zhì)上與房地產(chǎn)市場供需關(guān)系沒有太大聯(lián)系，是人民幣總量大、流動性強造成的。

  李明稱，“今年年初我曾講過：在別人貪婪的時候，我們要謹慎；在別人謹慎的時候，我們要貪婪。今年上半年看，市場在平穩(wěn)上升，但站在投資角度講，地價也確實趨熱，遠洋還會采取非常謹慎的態(tài)度來進行土地投資。目前市場上產(chǎn)生了一些高價地，對于獲取的企業(yè)，他們有自己的戰(zhàn)略考慮和發(fā)展要求，適合自己就是合理的。但遠洋現(xiàn)階段沒有興趣也沒有需求高價獲取土地，公司土地儲備還是需要滿足業(yè)務(wù)正常增長?！?/p>

  李明透露，遠洋今年上半年用于土地資源的支出并不大，但這不意味著公司沒有購置土地。目前公司主要集中在“舊改”領(lǐng)域，關(guān)注天津（樓盤）和深圳（樓盤）等城市。舊改項目在運作初期不體現(xiàn)土地儲備數(shù)字，支出也主要是前期規(guī)劃上的必要支出，規(guī)模有限。遠洋還會采取其他形式，如與其他房企合作獲取土地等。

  遠洋的做法代表了不少房企目前的選擇。

  此前龍湖并不偏好通過并購方式拿地，但2016年龍湖中期業(yè)績會上，邵明曉透露，“龍湖并沒有特別成立并購部門，只是在目前的投資體系里，加大了對并購能力的培育?，F(xiàn)在還不完全是*好的并購機會，但我們要為此做準備?！?/p>

  北京萬科也在內(nèi)部啟動“曼哈頓計劃”。即以相對低價獲取相對稀缺地段的存量物業(yè)，進行改造從而獲取溢價。

  首開、首創(chuàng)等房企也開始探尋存量房市場的機會。比如舊城改造、棚戶區(qū)改造等。

  首開集團董事長潘利群此前對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，存量房市場的規(guī)模不會小于目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。首開已經(jīng)開始嘗試把資源配置放在一些城市復(fù)興領(lǐng)域，比如棚戶區(qū)改造。一般一個棚戶區(qū)改造的總投資都在百億以上，比房地產(chǎn)開發(fā)的增量要大。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)不再暴利，利潤空間實際已經(jīng)很低。而棚戶區(qū)改造的利潤并不會低于平均收益。

  大城市周邊的城市群也是一些開發(fā)商尋找擴充土地儲備的主要機會，包括珠三角、長三角、京津冀等都是主要方向。

  易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，冷靜對待高成本土地才比較務(wù)實。從實際情況看，部分大城市高價拿地的現(xiàn)象不太可能被抑制，但不妨建議各地土地出讓過程中加強資金審核，部分違規(guī)資金后續(xù)應(yīng)該有更好的監(jiān)管。而房企本身對于未來市場的看好，加之今年銷售業(yè)績不錯，都會使后續(xù)拿地更加積極。

  從實際情況看，現(xiàn)在房企*擔(dān)心的就是后續(xù)市場會降溫，尤其是信貸政策如果收緊，確實會引起如潛在購房需求快速下滑等問題。高價地項目應(yīng)該采取降低開發(fā)成本的導(dǎo)向，若為房企帶來太大成本負擔(dān)，部分房企可能會開始轉(zhuǎn)型，如參與企業(yè)股權(quán)投資、轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)化等。

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