國(guó)土資源部于11月23日召開(kāi)《深入推進(jìn)城鎮(zhèn)化低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)指導(dǎo)意見(jiàn))。國(guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)趙龍表示，城鎮(zhèn)內(nèi)部存在大量低效用地，盤(pán)活利用潛力巨大。

    對(duì)此，陽(yáng)光100副董事長(zhǎng)范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這項(xiàng)政策的主要目的是挖潛。之前城市有大量的低效用地，城市要升級(jí)把這些土地挖掘利用，可以加大供應(yīng)。目前的房?jī)r(jià)上漲和供給不足有關(guān)，供地的增加不能全靠新增，挖潛可以緩解熱門(mén)城市的用地緊張。

    趙龍?jiān)诎l(fā)布會(huì)上表示，通過(guò)盤(pán)活低效存量用地，一方面可以釋放出有效的用地空間，滿足發(fā)展的用地需求;另一方面可以減少對(duì)農(nóng)用地特別是耕地的占用，做到保障與保護(hù)的有效銜接、和諧統(tǒng)一。

    北京“9·30”樓市新政后，多地調(diào)控政策頻出，個(gè)別城市甚至加碼升級(jí)，然而這依舊阻止不了熱門(mén)區(qū)域土地市場(chǎng)的熱度。

    中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至11月23日，在出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市中，拿地金額超過(guò)百億的房企合計(jì)達(dá)37家，合計(jì)拿地金額為9108億預(yù)案，合計(jì)建筑面積為8066.7萬(wàn)平方米，平均拿地成本為11290元每平米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個(gè)城市的拿地平均成本增加高達(dá)42.8%。

    城鎮(zhèn)化低效用地再開(kāi)發(fā)，能否給熱門(mén)城市的土地市場(chǎng)降溫?

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，熱門(mén)區(qū)域拿地?zé)岫炔粶p也是符合預(yù)期的，這和房企依然認(rèn)可此類(lèi)城市和投資是有關(guān)的。很大程度上也是因?yàn)榉科笮枰a(bǔ)庫(kù)存，所以供地一增加，房企就會(huì)采取積極的拿地策略，這個(gè)時(shí)候土地市場(chǎng)的熱度很難下降。這種背景下，盤(pán)活存量用地，能夠增加相應(yīng)土地的供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)而符合房企拿地的需求。從后續(xù)市場(chǎng)導(dǎo)向看，此類(lèi)用地的盤(pán)活力度會(huì)加快，但可能也會(huì)給予一些房企轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，即從傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈潞瓦\(yùn)營(yíng)商。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，盤(pán)活低效存量用地開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，但如果能夠管控好相關(guān)周期和匹配政策，那么利潤(rùn)空間還是非?？捎^的，因?yàn)橛械托恋氐囊鐑r(jià)。

    趙龍認(rèn)為，當(dāng)前，影響城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的制約因素主要有：一是土地權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，需兼顧平衡各方利益，協(xié)調(diào)難度大、周期長(zhǎng)、成本高。二是激勵(lì)措施不夠，在土地取得方式、用途認(rèn)定、價(jià)款繳納等方面缺少鼓勵(lì)優(yōu)惠政策，各方參與積極性不高，一些社會(huì)資本“望而卻步”。三是部分土地歷史問(wèn)題多，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于早前集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、“三來(lái)一補(bǔ)”等加工貿(mào)易蓬勃興旺，不少空置破敗的舊廠房用地手續(xù)不全，需要既依法依規(guī)又實(shí)事求是地加以解決。

    其實(shí)，早在2013年，國(guó)土資源部印發(fā)《開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，確定在內(nèi)蒙古、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、江西、湖北、四川、陜西十省(區(qū)、市)開(kāi)展試點(diǎn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

    與現(xiàn)行政策相比，指導(dǎo)意見(jiàn)有哪些亮點(diǎn)?趙龍表示，過(guò)去，城鎮(zhèn)低效用地改造開(kāi)發(fā)主要由政府主導(dǎo)，改造后的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，被改造地塊單位和個(gè)人僅能獲取房屋和土地的相應(yīng)補(bǔ)償，無(wú)緣分享改造開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的土地增值收益，致使改造開(kāi)發(fā)困難重重。指導(dǎo)意見(jiàn)明確提出，要建立健全政府引導(dǎo)、部門(mén)協(xié)同、公眾參與的工作機(jī)制，按照市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵(lì)土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟(jì)組織等市場(chǎng)主體和社會(huì)力量參與改造開(kāi)發(fā)，形成形式多樣的改造開(kāi)發(fā)模式，增強(qiáng)改造開(kāi)發(fā)的動(dòng)力。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)政策方面需要做三點(diǎn)：是 計(jì)算投資成本，如果投資收益低，那么政府需要給予補(bǔ)貼。是優(yōu)先鼓勵(lì)一些可以提供建筑規(guī)劃和房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)成型圖的房企進(jìn)入，這樣再去進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，往往心中會(huì)更加有底氣。第三是需要積極鼓勵(lì)各類(lèi)長(zhǎng)期限的資金介入，進(jìn)而為此類(lèi)房企獲取更多的資金來(lái)源。

    陽(yáng)光100副董事長(zhǎng)范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這項(xiàng)政策的主要目的是挖潛。之前城市有大量的低效用地，城市要升級(jí)把這些土地挖掘利用，可以加大供應(yīng)。目前的房?jī)r(jià)上漲和供給不足有關(guān)，供地的增加不能全靠新增，挖潛可以緩解熱門(mén)城市的用地緊張。

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