國家統(tǒng)計局公布了1-8月份房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長5.4%，住宅投資4.3萬億元，增長4.8%，占比近7成，住宅銷售面積增長25.6%。

  13日，國家統(tǒng)計局公布了1-8月份房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長5.4%，住宅投資4.3萬億元，增長4.8%，占比近7成，住宅銷售面積增長25.6%。

  相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至 8 月末房價累計漲幅超過 20% 的城市已經(jīng)達(dá)到 11 個，其中不乏二線甚至是三線城市。從數(shù)據(jù)不難看出國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然保持著高速增長的態(tài)勢。

  但不少國內(nèi)媒體認(rèn)為過度金融杠桿造就了今天樓市的大漲。那么這個杠桿比例到底有多高呢？我們也做了個梳理。

  今年1至7月份個人按揭貸款13305億元，增幅高達(dá)54.6%。統(tǒng)計顯示，目前中國按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率為39%，如果按目前增速計算2016 年還款負(fù)擔(dān)率將接近40%。

  值得注意的是這一數(shù)字在2015年還只有28%，2011年、2012年甚至還在20%以下。

  中國在2015年底的居民房貸收入比高達(dá)0.46，這已經(jīng)超過日本地產(chǎn)泡沫時期的水平，而美國次貸危機(jī)時期這一數(shù)字為0.5。

  而杠桿率偏高的不僅只有買房人，樓市的另一端房地產(chǎn)企業(yè)的金融杠桿率也正在增加，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年8月26日，房企公司債融資規(guī)模達(dá)到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2015年全年的151%。

  而已經(jīng)公布的半年報也顯示今年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.4%，其中32家企業(yè)負(fù)債率已突破80%。適當(dāng)?shù)慕鹑诟軛U可以加速行業(yè)發(fā)展，活躍經(jīng)濟(jì)。

  但從歷史來看，過度使用金融杠桿帶來的往往都是災(zāi)難性的后果，如果我們今天房地產(chǎn)市場繁榮只能建立在過度金融杠桿的基礎(chǔ)上，那他所帶來的風(fēng)險一定是巨大的。

  出臺政策組合拳

  近日，由住建部、國家發(fā)改委、人民銀行、工信部、國稅總局、工商總局、銀監(jiān)會等七部門下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，確認(rèn)首付貸違規(guī)并聯(lián)合叫停。這使得購房者在首付資金不足，通過場外配資在杠桿上再加杠桿的做法被遏制。

  同時隨著住建部《法治政府建設(shè)實施綱要(2015-2020年)》的頒布，全國樓市新一輪“去杠桿”已經(jīng)開啟，對于合肥、南京等房價上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。

  平衡穩(wěn)增長與降杠桿關(guān)系

  在央行研究局經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿看來，杠桿是個非常復(fù)雜的問題，如果把杠桿降得太快，可能會降低經(jīng)濟(jì)增速，甚至造成就業(yè)的問題。但是如果中長期不降杠桿的話，風(fēng)險就會不斷地積聚。因此要找到一個比較好的平衡。

  雖然限購、限貸政策作為權(quán)宜之計屢被地方政府使用，短期內(nèi)存在合理性。從中長期看，需要有效引導(dǎo)社會對房價上漲的理性認(rèn)識，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)市場杠桿。

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