2016年中國房地產(chǎn)市場上演了一出反轉(zhuǎn)劇，年初房價(jià)與成交量齊飛，引發(fā)市場恐慌情緒蔓延。為了推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，各部委接連打出組合拳，限購限貸、加強(qiáng)監(jiān)管、土地限價(jià)、增加住房供地……重拳之下，效果顯著，房地產(chǎn)市場已明顯降溫。

作為老百姓(603883,股吧)衣食住行必不可少的環(huán)節(jié)之一，房地產(chǎn)市場的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著人們的心。2015年的高庫存延續(xù)至2016年，而去庫存也成為2016年開年的主題。2016年年初，地方積極出臺(tái)各類措施推動(dòng)去庫存化，一線及部分熱點(diǎn)二三線城市受寬松貨幣環(huán)境、多重政策利好、階段性供求緊張、地價(jià)上漲以及外來資金的影響，顯現(xiàn)出過熱發(fā)展的態(tài)勢。

2016年前三季度百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-9月百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲14.91%，各季度漲幅逐步走高。一季度累計(jì)上漲2.94%；二季度漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)上漲4.54%；三季度隨著更多城市加入上漲行列，全國整體均價(jià)漲幅再度擴(kuò)大，累計(jì)上漲6.78%，其中8、9月環(huán)比漲幅均突破2%，一再刷新近年新高。截至2016年9月，百城住宅均價(jià)上漲至12617元/平方米，環(huán)比連續(xù)17個(gè)月上漲，同比連續(xù)14個(gè)月上漲。

作為房地產(chǎn)市場生產(chǎn)前端的土地交易市場，由于房價(jià)的頻頻走高吸引了越來越多的資本涌入，再加上供地減少，土地價(jià)格逐漸升溫，各地地王屢次刷新著樓面價(jià)的紀(jì)錄。

2016年全國300城市土地出讓金總額為29047億元，同比增加31%；供地總量同比減少一成，樓面均價(jià)上漲約四成，一些城市成交活躍、地價(jià)火速攀升 。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年多個(gè)城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史*高紀(jì)錄，蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、上海（樓盤）、天津（樓盤）、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）、重慶（樓盤）和深圳（樓盤）這9個(gè)城市“賣地”收入超過千億元。

熱門城市房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫，房價(jià)、地價(jià)仍保持較快上漲，促使地方開啟調(diào)控收緊模式，去年第四季度集

中加碼?！笆弧鼻昂?，天津、合肥、鄭州（樓盤）等22個(gè)城市集中出臺(tái)了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場風(fēng)險(xiǎn)。直至12月底，全國共有近30個(gè)城市開啟了房地產(chǎn)市場調(diào)控。

在這一輪調(diào)控中，為了兼顧防泡沫、去庫存，因城施策的特點(diǎn)明顯。一線城市對(duì)社保繳納及納稅年限等要求*高；二線城市中一些城市由于區(qū)域分化明顯而政策也更加精準(zhǔn)細(xì)化，比如天津限購區(qū)域 于市內(nèi)六區(qū)與武清區(qū)、福州（樓盤）限制購買五城區(qū)內(nèi)144平方米及以下的商品住房等，另有部分城市對(duì)于非本地戶籍購買首套房均提出社?；蚣{稅年限要求，信貸政策收緊也更為突出；而其他二三線城市限購多數(shù) 制外地戶籍購買1套房、本地戶籍購買2套房，限貸則主要為2套房首付比例不低于40%。

隨著調(diào)控政策的不斷收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，到了第四季度，中國房地產(chǎn)市場逐漸降溫。2016年10月百城均價(jià)環(huán)比漲幅顯著收窄1.18個(gè)百分點(diǎn)，其中有48個(gè)城市漲幅收窄或降幅擴(kuò)大，11月百城住宅價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步收窄0.77個(gè)百分點(diǎn)，漲幅收窄或降幅擴(kuò)大的城市增加至73個(gè)。

另外，從土地交易市場來看，為了抑制土地價(jià)格過高，除了一些城市加大住宅用地供應(yīng)力度、適當(dāng)提高土地競買條件、重啟90/70政策之外，天津、成都、青島（樓盤）等多個(gè)城市還推出了“熔斷”機(jī)制。

雖然余熱仍在，但土地交易市場的漲勢已有所抑制。2016年全國300個(gè)城市土地市場情況來看，前三個(gè)季度成交樓面均價(jià)分別同比上漲14%、45%、69%，溢價(jià)率分別同比上漲17%、42%、40%，而到了第四季度，成交樓面均價(jià)與溢價(jià)率的漲幅分別回落至32%、14%。

據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局*新數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月末，全國商品房待售面積69539萬平方米，比上年末下降3.2%。同期，中國全國商品房銷售面積157349萬平方米，增長22.5%；全國商品房銷售額117627億元人民幣，增長34.8%。與當(dāng)年前11個(gè)月相比，商品房銷售面積和銷售額增速分別回落1.8和2.7個(gè)百分點(diǎn)。但在銷售放緩的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在增長。2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)102581億元，同比名義增長6.9%，增速較1-11月加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場的起伏推動(dòng)了海外房產(chǎn)投資升溫，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)較高且政策收緊，一些投資方將目光移向了海外。

根據(jù)胡潤研究院發(fā)布的全球房價(jià)指數(shù)顯示，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑和外匯變動(dòng)的背景下，全球資產(chǎn)配置是2016年中國高凈值人群*關(guān)心的一個(gè)問題，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為*主要標(biāo)的。這些高凈值人群平均擁有2.3套海外房產(chǎn)，且擁有4套及以上海外房產(chǎn)的人群占比為15.6%。

戴德梁行在《中國對(duì)外投資市場報(bào)告》指出，2016年前5個(gè)月，中國投資者的170億美元資本涌入了跨境房地產(chǎn)市場，這一數(shù)額僅次于美國的190億美元，中國資本成為世界上大的跨境房地產(chǎn)投資來源。

海外購房成為近幾年的一大熱點(diǎn)，但依然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。海外房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)定，短期內(nèi)很難出現(xiàn)較大漲幅，如果把在國內(nèi)投資房產(chǎn)的理念搬到國外去就不一定能得到理想中的回報(bào)。此外，國外房產(chǎn)維護(hù)的成本較高，需要交納一定的增值稅、房地產(chǎn)稅，還有遺產(chǎn)稅等稅費(fèi)。

近年來，一些國家對(duì)海外房產(chǎn)投資的態(tài)度也并不友好，這也加劇了海外房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。例如2016年8月，溫哥華開始向海外買家額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅，并且希望在今年引入空置房屋稅，此舉意在控制火熱的房地產(chǎn)市場，據(jù)了解，2016年11月溫哥華的房價(jià)已較2015年同期狂跌了37%。

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